Hypotéka a pokles cen nemovitostí – jak spolu jdou dohromady?

Řešíte v rámci koupě nemovitosti otázku, co se může stát v případě, kdy ceny nemovitostí budou namísto růstu klesat? Tento scénář nelze vyloučit a pamatují na něj i banky ve svých úvěrových smlouvách…

Pro banku je při změnách cen nemovitostí důležitý poměr výše hypotéky k aktuální ceně nemovitosti, který nemůže překročit hranici 90 %. Pokud tedy máte aktuálně hypotéku ve výši 4 200 000 Kč na nemovitost v hodnotě 5 000 000 Kč a vaše LTV (poměr výše hypotéky / zástavní hodnota nemovitosti) tak činí 84 %, jste „bezpečí“ do doby, než cena vaší nemovitosti klesne pod cca 4 666 000 Kč, tj. pod hranici 90 %. V takovém případě, banka může dle úvěrové smlouvy požádat o dodatečné zajištění, tj.:

- Zástavu další nemovitosti tak, aby suma hodnot všech zastavených nemovitostí umožňovala splnění podmínku LTV 90 %.

- Mimořádnou splátku, která sníží dlužnou částku natolik, že LTV hypotéky bude opět splňovat podmínku 90 %. Tyto peníze mohou pocházet z vlastních úspor či úvěru, např. úvěru ze stavebního spoření bez zajištění nemovitosti.

I s ohledem na fakt, že v minulosti byly dostupné hypotéky dokonce na 120 % zástavní hodnoty nemovitosti (platí pro vysoce bonitní klientelu), ani v letech po roce 2008, tj. období poklesu cen nemovitostí, nedošlo k situaci, kdy by banky ve velkém vyžadovaly po svých klientech dozajištění.

Banky pravděpodobně budou jednat v době opravdu výrazného poklesu cen nemovitostí a ne v rámci malé korekce, která může snížit zástavní hodnotu nemovitosti o cca 5 %.

V případě, že byste svoji nemovitost prodávali v období poklesu cen nemovitostí, je pro úspěšný prodej a následné jednorázové splacení hypotéky důležité to, aby peníze z prodeje umořily celou nesplacenou část hypotéky. Pokud se tak nestane, bude třeba rozdíl mezi prodejní cenou a nesplacenou částí hypotéky doplatit z jiných zdrojů, až pak dojde k výmazu zástavního práva banky a kupující tak bude moci čerpat hypotéku na koupi.

Kdy se banka bude jistě o váš úvěr zajímat je situace, kdy začnete mít potíže se splácením úvěru, a to bez ohledu na aktuální LTV hypotéky. Proto je vhodné v rámci „černých scénářů“ myslet i na vybudování finančního polštáře, který vám umožní překlenout období snížených příjmů bez negativního dopadu na hypotéku.