Co ovlivňuje zástavní hodnotu nemovitosti stanovenou hypoteční bankou?

Při podání žádosti o hypoteční úvěr již nelze s vysokou mírou jistoty spoléhat na to, že smluvní znalec banky stanoví zástavní hodnotu na částku, která je potřebná pro získání hypotéky. Do hry po řadě let vstupuje nejistota spojená se ztíženým financováním prostřednictvím hypotečních úvěrů a obava o další vývoj cen nemovitostí, které již nemusí jen růst…

Výše zástavní hodnoty nemovitosti je, mezi dalšími faktory, zásadní pro určení maximální výše hypotéky. V krajním případě může být zástavní hodnota stanovena na částku, která brání financování investic prostřednictvím hypotéky. Takový scénář může nastat v případě, kdy:

- nemovitost se nachází ve špatném technickém stavu,

- nemovitost nemá přístup z veřejných komunikací,

- existuje omezení vlastnických práv, např. věcné břemeno, exekuce, zástavní právo jiné instituce,

- nemovitost se nachází v záplavové oblasti.

Zástavní hodnotu nemovitosti určuje smluvní znalec banky, případně zprostředkovatel hypotečního úvěru v rámci tzv. expresního ocenění, místním šetřením.

Všechny tyto faktory může poměrně spolehlivě zhodnotit i žadatel o hypotéku např. náhledem do katastru nemovitostí, případně prohlídkou okolí nemovitosti (neplatí pro omezení vlastnických práv).

Rozhodnou i ceny podobných nemovitostí v okolí

Kromě výše uvedeného, zástavní hodnotu nemovitosti určí i cena nemovitostí podobného charakteru v bezprostředním okolí, přičemž hypoteční banka zohledňuje:

- technický stav nemovitosti,

- užitnou plochu,

- dispozice,

- typ konstrukce,

- občanskou vybavenost v okolí.

Pozor na atypické nemovitosti

V lokalitách s méně aktivním trhem nemovitostí se tak může stát, zejména pokud se jedná o skutečně atypickou nemovitost, že smluvní znalec banky stanoví zástavní hodnotu níže, než jaké jsou investice do koupě či výstavby nemovitosti.

Dále pozor na fakt, že v rámci expresního ocenění nemovitosti může dojít k malému snížení zástavní hodnoty tak, jak se hypoteční banka chrání před nepřesnostmi způsobenými absencí místního šetření smluvním znalcem banky. Navíc, expresní odhad zástavní hodnoty nemovitosti není dokonce možné v některých případech učinit.