Zástavní hodnota nemovitosti – co dělat v případě, že smluvní znalec banky ji stanovil níže a banka „odmítá“ poskytnout úvěr?

Maximální výše hypotéky činí 90 % zástavní hodnoty nemovitosti, co ale dělat v případě, že smluvní znalec banky stanoví hodnotu nemovitosti níže než je kupní cena? Možností je hned několik.

Vytvoření dalšího odhadu

Jednotlivé hypoteční banky mají různé požadavky na technický stav nemovitosti a přistupují rozdílně ke stanovení zástavní hodnoty. Rozdíl ve výši zástavní hodnoty může také nastat v případě, že odhad nezpracovává smluvní znalec banky, ale v rámci tzv. expresního odhadu odhaduje hodnotu nemovitosti finanční poradce či pracovník banky z fotografií a dispozic.

Šance na to, že by jiná banka stanovila zástavní hodnotu nemovitosti není zrovna malá, neočekávejte však výrazné zvýšení. Pokud smluvní znalec banky stanovil zástavní hodnotu nemovitosti výrazně pod kupní cenu, je vhodné zvážit některý z níže uvedených kroků.

Snížení částky požadované hypotéky

První z možností je snížení požadované částky hypotečního úvěru s tím, že žadatelé o hypotéku získají částku, o kterou hypotéku ponížili, z jiných zdrojů, např. vlastních úspor, spotřebitelského úvěru, úvěru ze stavebního spoření bez nutnosti zástavy nemovitosti.

V případě, že toto „dofinancování“ proběhne prostřednictvím úvěru, musí žadatelé o hypotéku počítat s tím, že jim banka splátky tohoto úvěru započítá do výdajů, což může ohrozit schválení hypotéky.

Dozajištění další nemovitostí

U hypotečního úvěru lze ručit více nemovitostmi. V případě, že smluvní znalec banky stanoví zástavní hodnotu „primární“ nemovitosti na nižší částku, je možné bance poskytnout do zástavy nemovitost jinou a tím zvýšit maximální výši úvěru, ta se totiž odvíjí od sumy všech zástavních hodnot nemovitostí poskytnutých do zástavy. Jako dodatečná zástava může posloužit rodinný dům, byt, rekreační objekt určený k trvalému bydlení či stavební pozemek.

Tato „druhá“ nemovitost zároveň nemusí být poskytnuta jako záruka po celou dobu trvání úvěru, stačí její zástava po dobu, kdy žadatelé umořili takovou část hypotéky, že nesplacená část úvěru nepřesahuje 90 % zástavní hodnoty „primární“ nemovitosti. Tuto „druhou“ zástavu lze vyvázat dodatkem ke smlouvě o hypotečním úvěru, za který si banky účtují zpravidla částku do 5 000 Kč.

V případě dozajištění je třeba počítat s tím, že:

- majitel této „druhé nemovitosti“ bude povinen nechat zapsat k nemovitosti zástavní právo banky,

- tuto „druhou“ nemovitost bude třeba pojistit a pojištění nemovitosti vinkulovat ve prospěch banky,

- na tuto „druhou“ nemovitost bude třeba stanovit odhad ceny nemovitosti.