Jak může hypotéka ohrozit čerpání úvěru ze stavebního spoření na rekonstrukci?

Časová tíseň, nemožnost vyřízení formalit, nedostupnost stavebních materiálů apod., to mohou být důvody, pro které se lidé kupující nemovitost rozhodnout pro čerpání hypotečního úvěru pouze na koupi s tím, že následnou rekonstrukci budou financovat z úvěru ze stavebního spoření. Kombinace těchto dvou úvěrů však může představovat komplikace…

Zástavní právo

Pokud stavební spořitelna bude podmiňovat poskytnutí úvěru zástavním právem k nemovitosti, může dojít k situaci, kdy banka neumožní přidání dalšího zástavního práva, tj. úvěr ze stavebního spoření nelze poskytnout. V některých případech hypoteční banky souhlasí s tím, že na nemovitosti bude i zástavní právo stavební spořitelny, přičemž zástavní právo banky musí být na prvním místě (stavební spořitelna v takovém případě musí souhlasit, že její zástavní právo bude na druhém místě). Vyšší pravděpodobnost úspěchu má klient v případě, že úvěr ze stavebního spoření čerpá u stejné instituce či spřátelené stavební spořitelny, např. klienti České spořitelny čerpají úvěr ze stavebního spoření u Stavební spořitelny České spořitelny apod.

Požadavky na příjmy

V době podání žádosti o úvěr ze stavebního spoření, žadatelům vstupují do výdajů již i splátky hypotéky. Může se tedy stát, že stavební spořitelna odmítne úvěr poskytnout s ohledem na vysoké výdaje, jejichž dominantní část tvoří právě splátka hypotéky.

V porovnání s případem, kdy klient financuje koupi i rekonstrukci hypotečním úvěrem, u kombinace stavebního spoření a hypotéky je třeba očekávat vyšší celkové měsíční splátky s ohledem na:

- kratší splatnost úvěru ze stavebního spoření,

- nutnost tzv. dospořování v rámci fáze překlenovacího úvěru,

- vyšší úrokové sazby u úvěru ze stavebního spoření.

Zvýšená administrativa v případě refinancování

V extrémním případě, kombinace úvěru ze stavebního spoření a hypotéky může zkomplikovat refinancování hypotéky na konci fixace úrokové sazby, a to s ohledem na oba výše uvedené body. Zároveň, refinancování úvěru ze stavebního spoření a hypotéky do jediného hypotečního úvěru je náročnější v porovnání s refinancováním hypotéky na koupi a rekonstrukci. Ve věci předčasného splacení úvěru ze stavebního spoření hypotékou je třeba si zajistit:

- vyčíslení nesplacené části úvěru ke konci fixace hypotéky,

- potvrzení o odejmutí zástavního práva k nemovitosti poté, co dojde k mimořádné splátce.

Ve fázi překlenovacího úvěru je zároveň nutné počítat s poplatky za mimořádnou splátku.