Co je fixace úrokové sazby hypotéky a kterou zvolit?

Hypoteční banky garantují zachování výše úrokové sazby po období nazývané „fixace úrokové sazby“, po uplynutí této lhůty banka nabízí klientovi úrokovou sazbu novou s tím, že klient nové podmínky může akceptovat, případně svůj hypoteční úvěr bezplatně převést k hypoteční bance, která mu nabídne výhodnější podmínky.

Výši úrokové sazby ovlivňují:

- cena peněz na mezibankovním trhu,

- marže hypotečních bank,

- rizikovost úvěru (individuální posouzení žádosti o hypoteční úvěr).

Výši úrokových sazeb nelze predikovat více než několik týdnů předem, tj. jakékoliv úvahy o výši sazeb hypoték v řádu měsíců jsou více či méně sofistikovanými odhady odborné a laické veřejnosti.

Úrokovou sazbu hypotéky si lze fixovat na různá období, případně je možné si úrokovou sazbu nefixovat vůbec (tj. plovoucí úroková sazba), přičemž u jednotlivých fixací je vhodné vzít v potaz:

- U krátké fixace úrokové sazby (1 rok) banky mají jistotu obchodu po cca 12 měsíců a tak mají tendenci tuto fixaci znevýhodňovat jejím umělým zvýšením, kdy banka potřebuje rozpustit náklady spojené s úvěrem do takto krátkého období.

- U dlouhých fixací, banky sice mají jistotu obchodu po několik příštích let, zároveň i ony musí počítat s rizikem budoucího zvýšení nákladů na „peníze“, proto platí, že čím delší fixace nad období 5 let, tím vyšší úrokové sazby.

Pozn. Hypoteční banky získávají peníze na hypotéky skrze tzv. hypoteční zástavní listy, prostřednictvím kterých jsou schopny financovat úvěr do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitostí, peníze nad tuto hranici musí banka získat z jiných zdrojů, viz https://www.kurzy.cz/hypoteky/hypotecni-zastavni-list/

Na druhou stranu, pokud si hypotéku sjednáváte přes zprostředkovatele (finančního poradce), jeho motivací je nabídnout vám fixaci kratší z důvodu:

- nízké úrokové sazby (zde jde zejména o to nabídnout opticky výhodnější podmínky),

- potenciálu dalšího obchodu v podobě refinancování hypotéky k jiné bance.

Při výběru fixace úrokové sazby vezměte v potaz:

- Potenciální mimořádnou splátku hypotéky, kdy je vhodné si spočítat, jaké poplatky vám banka při této mimořádné splátce naúčtuje.

- Potenciální prodej nemovitosti v budoucnosti.

Dlouhá fixace úrokové sazby dává klientům hypotečních bank „jistotu“ neměnné výše splátky, zároveň jsou však omezeny možnosti bezplatných změn hypotéky. Zároveň, celkové náklady na hypotéku ovlivňují i s úvěrem spojené poplatky, jejich výše se přitom řídí aktuálním platným sazebníkem, tj. lze je měnit i během fixace úrokové sazby.