Hypotéka, 2. díl – mám hypotéku

V prvním díle – hledám hypotéku - jsme si rozebrali náležitosti uzavírání hypoteční smlouvy. Ve druhém díle se podíváme na hypotéku z pohledu klienta, který již hypotéku má. I přesto by měl některé věci znát.

Pokuste se snížit smluvní pokuty

Minule jsme psali o spletitosti smluvních pokut. Nyní se zaměříme na fakt, že výše smluvních pokut je neměnná s vývojem a splácením úvěru. Zkuste bance navrhnout postupné snižování smluvní pokuty. Je zřejmé, že pravidelným splácením se stáváte pro banku důvěryhodnějším klientem. Není tedy důvod, proč by pokuta měla zůstávat stále ve stejné výši. Pokud navíc splatíte část dluhu mimořádnou splátkou, máte o důvod víc, proč logicky po bance žádat, aby poměrně k této splátce, snížila smluvní pokutu.

Kdy se začíná splácet

Na první pohled se zdá, že je odpověď jednoznačná, přesto to jasné ani zdaleka není. Je třeba si uvědomit, že jistina (tedy samotný dluh) se začíná umořovat (snižovat, splácet) až po úplném vyčerpání úvěru. Tedy v momentě, kdy banka uvolní všechny peníze z hypotečního úvěru (i kdyby mělo jít o nedočerpání jen pár tisíc korun). Do té doby (tzn. do doby předání nemovitosti a uvolnění poslední části úvěru) se platí „pouze“ úroky, fakticky tedy úroky z úroku (úroky z dosud uvolněné části úvěru) a celkový dluh se tím nesnižuje. Je tak zapotřebí mít na paměti, že skutečná délka splácení se může prodloužit o měsíce. Proto je nutné obezřetně nakládat s různými doložkami v kupní smlouvě - například, že poslední část může banka uvolnit realizátorovi až po zaplacení daně z převodu nemovitosti prodávajícím - které sice chrání kupujícího před tím, aby sám tuto daň nemusel platit, ale prodlužuje potenciální dobu, kdy banka uvolní poslední část úvěru. Jinými slovy se prodlužuje doba, kdy klient platí pouze výše zmíněné úroky z úroku.

Klienti by dále měli vědět, že sice každý měsíc splácí stejnou částku, ale že ta je tvořena ze dvou částí, jejichž výše se každý měsíc mění. Na počátku je splátka z většiny tvořena úrokem a z menší části jistinou (samotný dluh). Postupně se poměr mění, podíl úroku se snižuje a naopak se zvyšuje podíl jistiny.

Fixační období

Fixační dobou rozumíme čas, po který máte u banky garantovanou výši úrokové sazby. Zpravidla tyto doby bývají jednoroční, tříleté a pětileté. Po tuto dobu vám banka nezvedne úrokovou sazbu, zároveň vy nemůžete (pod sankcí) vložit na účet mimořádnou splátku (výši pokuty najdete ve své smlouvě). Proto je důležité si pečlivě hlídat dobu fixace. V případě, že se rozhodnete snížit dluh vložením prostředků, plánujte tuto operaci právě na moment, kdy končí fixační období. V bance ale o vašem rozhodnutí nevědí a systém nefunguje automaticky, nezapomeňte proto bance zaslat včas a v písemné podobě informaci o tom, že budete skládat mimořádnou splátku. Ve smlouvě najdete, v jakém minimálním časovém předstihu máte banku informovat (zpravidla několik týdnů před koncem fixace).

Některé banky dále nabízejí variantu, kdy mimořádnou splátkou si nesnížíte pravidelné měsíční splátky hypotéky, jak je to běžné, ale zkrátíte celkovou dobu splácení. Jaký to má význam? Jak jsem uvedl výše, vzhledem k tomu, že postupně klesá podíl úroku na splátkách, zkrácením celkové doby splácení, si snížíte částku, která jde na úroky.

Nebojte se s bankou jednat

S koncem fixačního období souvisí ještě jedna věc. Banka vám zašle nový návrh úrokové sazby včetně nové výše a rozvržení budoucích splátek. Nebojte se jednat s bankou o výši nové úrokové sazby. Důvod je nasnadě. Z průzkumu hypotečního trhu a ze zkušeností klientů jednoznačně vyplývá, že banky novým klientům nabízejí výhodnější sazby než klientům stávajícím. Minimálně se vyplatí, když si porovnáte úrokové sazby s konkurencí. Je otázkou, do jaké míry vám banka vyjde vstříc, ale za pokus to jistě stojí. Minimálně v bance uvidí, že jste aktivní klient. V případě nespokojenosti můžete změnit svůj hypoteční ústav. Zde je ovšem nutné zvážit další náklady, které s takovou změnou souvisejí – nový hypoteční ústav po vás bude chtít všechny dokumenty, které jste na počátku odevzdaly současné bance, převody vinkulací pojištění atd.. K detailům změny hypoteční banky se vrátíme v některém z dalších článků.

(Patrik Nacher provozovatel serveru www.bankovnipoplatky.com)