Výpočet splátek hypotéky: Jak na to krok za krokem

Jak nastavit hypotéku, aby odpovídala vašim možnostem? Podívejte se, co je anuitní splátka, jak se počítá a jakou zvolit dobu splatnosti a fixace úrokové sazby.

Hypotéka patří k největším finančním závazkům, které v životě přijmete. Úvěr na bydlení budete splácet roky, takže je zásadní zvolit si takovou měsíční splátku, která vás finančně nevyčerpá. Abyste se mohli rozhodnout zodpovědně, je dobré rozumět tomu, jak se hypotéka počítá a splácí.

Vysvětlíme princip anuitní splátky, přiblížíme nejčastější poplatky u hypoték a možnosti refinancování hypotéky. Dozvíte se, co ovlivňuje výši splátky hypotéky, jaký je rozdíl mezi úrokovou sazbou a RPSN u hypotéky, a na co si dát pozor při volbě doby splatnosti hypotéky a fixace hypotéky.

Princip výpočtu splátek hypotéky

„Naprostá většina hypoték v České republice je založena na principu anuitní splátky. To znamená, že po celou dobu fixace hypotéky budete platit každý měsíc stejnou, neměnnou částku – vaši anuitní splátku. Tato splátka se skládá ze dvou hlavních složek: úroku a jistiny,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Existují i jiné způsoby splácení: Progresivní splátky – začínají nízko a postupně rostou. Hodí se pro ty, kdo čekají růst příjmů. A degresivní splátky – začínají vysoko a postupně klesají. Výhodou je nižší celkový úrok díky rychlejší splátce jistiny. Tyto modely jsou výjimečné a banky je nabízejí jen na vyžádání. Většina klientů volí klasické anuitní splácení.

Anuitní splácení

Na začátku tvoří většinu splátky úroky, menší část jde na jistinu. Postupně se poměr mění – snižuje se úrok, roste splátka jistiny. Výše měsíční splátky ale během fixace zůstává stejná. Při výpočtu anuitní splátky se vychází z matematického vzorce, jehož přesnou podobu pro základní orientaci znát nemusíte. Důležité je vědět, že výše splátky hypotéky je ovlivněna především třemi faktory: výší půjčené částky, úrokovou sazbou hypotéky a dobou splatnosti hypotéky.

Výše hypotéky

Čím vyšší hypotéku si sjednáte, tím vyšší budou i její měsíční splátky. Výši požadovaného úvěru si určujete sami, přičemž maximální výše hypotéky není pevně daná. Závisí na několika klíčových faktorech – především na hodnotě zastavované nemovitosti a vašich finančních možnostech, zejména na výši příjmů a stávajících závazcích.

Miroslav Majer k výši úvěru dodává: „Banky aktuálně poskytují hypotéky do výše 80 % hodnoty nemovitosti (tzn. LTV – Loan to Value). U žadatelů do 36 let je tato hranice stanovena až na 90 %. Banky mohou zohledňovat i další dva úvěrové parametry – DTI a DSTI. V tuto chvíli nejsou hranice těchto ukazatelů ze strany ČNB závazné, mají pouze formu doporučení.“

Úroková sazba hypotéky

Úroková sazba je základním parametrem každého úvěru a má zásadní vliv na výši splátky hypotéky. Udává procentuální podíl, který zaplatíte bance za poskytnutý úvěr za určité období, obvykle za jeden rok. Úrokové sazby hypoték se liší podle nabídky jednotlivých bank. Čím vyšší je úroková sazba, tím vyšší bude nejen měsíční splátka, ale i celková částka zaplacená na úrocích.

Výši sazby ovlivňuje aktuální situace na finančních trzích (např. sazby ČNB), cenová politika banky, vaše bonita (příjmy, úvěrová historie), výše LTV (čím více vlastních peněz, tím lepší sazba) a délka fixace.

Pevná sazba zůstává stejná po dobu fixace a přináší jistotu. Variabilní sazba se mění podle trhu (např. PRIBOR), což znamená vyšší riziko.

Jak změna fixace ovlivní měsíční splátku?

Při sjednávání nové hypotéky, refixaci nebo refinancování té stávající si můžete zvolit délku fixace úrokové sazby – nejčastěji na 3, 5, 7 nebo 10 let. To, zda je výhodnější kratší, nebo delší fixace hypotéky, nelze jednoznačně určit. Záleží na aktuální situaci na trhu, vašich finančních možnostech, plánech do budoucna i vztahu k riziku.

Kratší fixace nabízí větší flexibilitu, ale zároveň přináší riziko, že se po jejím skončení splátka zvýší. Jsou výhodné zejména v období klesajících úrokových sazeb.

Naopak delší fixace poskytuje jistotu stabilní splátky po delší dobu, obvykle však za cenu nižší flexibility. Využívá se hlavně v době nízkých sazeb, kdy si chcete zajistit výhodné podmínky hypotéky na co nejdelší období.

„V současnosti lidé nejčastěji volí kratší fixace do tří let. Důvodem je očekávání, že sazby v příštích letech klesnou. Při rozhodování je důležité zohlednit nejen aktuální sazby a výhled do budoucna, ale i vlastní finanční situaci. Nejlepší je vše probrat s hypotečním specialistou, který pomůže najít nejvhodnější řešení,“ doporučuje Miroslav Majer.

Doba splatnosti hypotéky a její vliv na výši splátek

Doba splatnosti hypotéky (obvykle 20–30 let) ovlivňuje výši měsíční splátky i celkové náklady. Delší splatnost znamená nižší měsíční splátky, ale vyšší celkově zaplacené úroky. Kratší splatnost přináší vyšší splátky, ale úsporu na úrocích. Volba záleží na vašich příjmech, prioritách a ochotě nést riziko. Chybou je zaměřit se jen na nízké splátky bez ohledu na celkové náklady, přecenit příjmy nebo nepočítat s rezervou.

Amortizační kalendář (splátkový kalendář) ukazuje rozpis všech splátek – kolik jde na úrok a kolik na jistinu. Pomáhá sledovat průběh splácení a celkové náklady. Banky ho běžně poskytují, pro orientaci lze využít i online kalkulačky.

Tipy pro snížení měsíční splátky hypotéky

• Pro snížení splátky hypotéky zvažte prodloužení doby splatnosti hypotéky – splátka klesne, ale celkově zaplatíte více na úrocích.
• Efektivní je také refinancování hypotéky pro nižší splátky – po skončení fixace. Porovnejte úrokovou sazbu i RPSN, abyste našli výhodnější nabídku.
• Pravidelné mimořádné splátky hypotéky snižují jistinu, a tím i výši měsíční splátky. 
• Vyplatí se také aktivně jednat s bankou o lepších podmínkách ještě před koncem fixace.
• V některých případech může pomoci i pojištění schopnosti splácet, které vám může zajistit výhodnější sazbu