Poplatek za předčasné splacení hypoték: není to výhra pro klienty ani banky

 Od konce loňského roku rezonovalo na hypotečním trhu a v médiích téma předčasného splacení hypoték podle novely zákona o spotřebitelských úvěrech, resp. téma nově definovaných účelně vynaložených nákladů (dále ÚVN), které mohou banky požadovat při splacení hypotečního úvěru mimo data změny fixace. Nejčastěji se hovořilo o tom, že poplatek může činit až 0,25 % z předčasně splacené části jistiny za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace, nejvýše však 1 % z předčasně splacené části jistiny. To však bylo velmi zjednodušující, protože samotný výpočet ÚVN je složitější. „Pokud se ale klient poplatku za předčasné splacení bál, rozhodně se bát nemusí. Žádnou zásadní změnu totiž nepřinese. Naopak se může stát, že díky jeho konstrukci zaplatí na poplatku méně než dnes. Nižší úrokovou sazbu hypoték díky němu ale také nečekejme,“ komentuje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.

 Kolem poplatku za předčasné splacení hypotéky, který znovu zavádí stávající vláda, se ke konci loňského roku zvrhla až hysterická debata a okamžitě se tak stala politickým tématem pro opozici a „zastánce“ spotřebitele. Tento poplatek chtěly prosadit především banky, které delší dobu trpěly následky hypoteční turistiky a neměly proti ní žádné obrany. To mělo za následek, že klienti museli snášet vyšší sazby, než by měli s poplatkem, a úplně vymizely dlouhé fixace (dominantně sedmileté a desetileté), protože se tak banka bránila vzniklým nákladům v případě předčasného odchodu klienta jinam. 

 „Jak už to ale v České republice bývá, novela zákona ve finále neprospěje ani klientovi, ani bankám, pro které byla tvořena, a banky jsou si toho velmi dobře vědomy. Konstrukce výpočtu poplatku, která přináší tzv. referenční úrok, ochrání banky jen v případě prudkého snížení úrokových sazeb u hypoték. Pokud bude snižování sazeb pomalé, může se jednoduše stát, že klient při předčasném splacení nezaplatí ani oněch 1000 Kč poplatku za nezbytné administrativní náklady. Tato situace povede k tomu – a vidíme to již dnes v praxi –, že banky nebudou snižovat úrokové sazby na hypotékách tak rychle, jak by mohly, a budou si stále tvořit rezervy proti předčasnému splacení. Na to banky interně používají koeficienty předčasného splacení, tedy nic jiného než to, že k ceně hypotéky dají rizikovou přirážku za předčasné splacení. Ve finále tedy nezíská ani klient, ani banka,“ upozorňuje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.

Co říká zákon?

 Zkusme se podívat, jak o tomto pro klienty tak ožehavém poplatku hovoří zákon, a to konkrétně § 117a odstavec 1: „Pro účely náhrady nákladů za předčasné splacení podle § 117 odst. 2 u spotřebitelského úvěru na bydlení podle § 2 odst. 2 písm. b) nebo c) věřiteli, který je oprávněn poskytovat spotřebitelský úvěr na bydlení, se rozumí

a) účelně vynaloženými náklady vzniklými věřiteli v souvislosti s předčasným splacením částka odpovídající kladnému součtu nezbytných administrativních nákladů na předčasné splacení, jejichž výše nesmí přesáhnout částku 1 000 Kč, a úrokového rozdílu,

b) úrokovým rozdílem rozdíl mezi smluvním úrokem a referenčním úrokem, …“

 Dále pak zákon vysvětluje pojmy, jako jsou smluvní či referenční úrok atd. A právě zde to začíná být zajímavé. O tom, co je smluvní úrok, je asi zbytečné psát. V podstatě jde o částku úroku, kterou by v případě stávající sazby zaplatil klient do konce fixace. Zajímavější je ovšem další veličina ze vzorečku, a to referenční úrok. Zde se opět jedná o částku úroku, kterou by klient zaplatil do konce fixačního období, ale se sazbou stanovenou ČNB, nazvanou „průměr zápůjčních úrokových sazeb“. 

 „Tento nově zavedený a zveřejňovaný parametr, který je tvořen průměrem zápůjčních úrokových sazeb u spotřebitelských úvěrů na bydlení sjednaných v období tří po sobě jdoucích kalendářních měsíců, vypočítá Česká národní banka pro spotřebitelské úvěry na bydlení členěné do skupin podle srovnatelné délky období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, a podle toho, zda jde o spotřebitelský úvěr na bydlení zajištěný nemovitostí, nebo ne,“ uvádí Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select.

Skutečnost vs. předpovědi

 A právě tento nově zveřejněný údaj vnesl do výpočtu ÚVN onu zajímavost (ČNB ho poprvé zveřejnila dne 9. 8. 2024). Protože, pokud se na tyto sazby podíváme – a hlavně je dosadíme do vzorce –, začnou nám v některých, a ne úplně ojedinělých případech vycházet zajímavé hodnoty. Například u hypoték s tříletým fixem se nabídkové sazby nových hypoték podle Swiss Life Hypoindexu pohybují okolo sazby 5,12 %, a jak víme, skutečná sazba podepsaná v úvěrové smlouvě bývá ještě nižší. Onen referenční úrok je však pro úvěry se stejnou, tedy tříletou fixací vyhlášen na hodnotě 5,14 %. 

 „Už na první pohled je jasné, že pokud bych odečítal větší hodnotu od menší, vyjde mi záporné číslo, a kvůli tomu celý vzorec nevychází tak, jak asi všichni čekali. Ano, je pravda, že nikdo, kdo dnes podepíše úvěrovou smlouvu, by ji asi okamžitě nedoplácel, ale přesto je zřejmé, že výsledné hodnoty asi nebudou dosahovat takových hodnot, jakých se všichni obávali. Navíc je tento příklad uvažován pro novou hypotéku. V případě, kdy budeme uvažovat o úvěru na bydlení, který prošel refixací, a sazby od bank bývají v rámci retenčních postupu ještě nižší než u nových obchodů, může skutečně dojít k případu, kdy kladný součet administrativního poplatku a úrokového rozdílu bude nula a klient bude mít předčasné splacení úplně zdarma,“ upozorňuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select. 

Pokusme se celou situaci dopočítat na relevantním příkladu až do konce:

 Máme klienta s hypotékou podepsanou v červnu letošního roku se splatností 25 let a sazbou 5,23 % (nabídková sazba Swiss Life Hypoindexu za 06/24), na které nyní zbývá doplatit 1 milion korun a byla podepsána s tříletým fixem. Klient nyní požádá o předčasné splacení. Referenční úrok ČNB je 5,14 %.

• Smluvní úrok: 143 508 Kč
• Referenční úrok: 140 980 Kč

 Rozdíl těchto sazeb je tedy 2 528 Kč. Podle vzorce v zákoně by poplatek za předčasné splacení takovéto hypotéky činil, při použití maximálního možného administrativního poplatku, 3 528 Kč. Jde sice o částku vyšší, než klienti hradí dnes, přesto je to jen polovina onoho maxima (7 500 Kč), o kterém se hovořilo ještě před několika týdny.

 „Je sice vidět, že změna výpočtu ÚVN nemusí mít na vlastníky hypoték tak zdrcující dopad, jak se mnohdy uvádělo, na druhou stranu se ukazuje, že situace okolo hypotečních úvěrů není vůbec jednoduchá, a proto se vždy vyplatí obracet se na svého finančního konzultanta, který se v této problematice vyzná. Ten vám bude určitě nápomocen jak se sjednáním nové hypotéky, tak i při její další správě. Se změnou zákona je totiž důležitý například i správný výběr doby fixace, který má vliv nejen na to, jak dlouho a jak vysokou sazbu budete platit, ale i na to, jak velký poplatek v případě předčasného splacení zaplatíte,“ uzavírá Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select.