Změna pravidel pro předčasné splacení hypotéky - Změny s účinností od 1. 9. 2024

Novela zákona o spotřebitelském úvěru upřesňuje pravidla s účinností od 1. 9. 2024 pro předčasné splacení hypotéky v průběhu doby, po kterou je fixována úroková sazba. Cílem novely je nastavení vyvážených podmínek spravedlivých pro všechny spotřebitele. Schválený návrh proto důsledně rozlišuje, zda má spotřebitel pro splacení hypotéky oprávněný důvod (jestli se nachází ve složité životní situaci), nebo je motivován pouze finanční optimalizací (přechodem k jiné bance za nižšími úroky).

Návrh jednoznačně stanoví, jakou náhradu může banka požadovat při předčasném splacení hypotéky během fixace. V takovém případě vzniká bance právo na limitovanou náhradu administrativních nákladů a části ušlých úroků (úrokový rozdíl). Tento rozdíl představuje souhrn úroků, o které banka přijde při předčasném splacení u dané smlouvy do konce doby fixace, snížený o úroky, které by banka získala z poskytnutí nového obdobného úvěru. Jedná se tak o obdobnou úpravu, kterou uplatňuje celá řada dalších členských států EU (např. Německo, Španělsko, Nizozemsko, Švédsko, Finsko, Dánsko, Irsko). Novela stupňuje výši limitu náhrady podle počtu let zbývajících do konce fixace (maximálně 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace) a současně snižuje celkový limit náhrady na nejvýše 1 % z předčasně splácené částky.

Nadále přitom platí, že v případě složitých životních situací má spotřebitel právo na předčasné splacení zdarma. Spotřebitel má již dnes možnost bezpoplatkového předčasného splacení hypotéky v těchto případech:

v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru,
po vypršení fixace úrokové sazby,
do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby bankou,
v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta či jeho manžela/manželky.

Nově se možnost předčasného splacení bez poplatku bude vztahovat také na případy:

vypořádání společného jmění manželů (tzn. rozvod klienta),
prodej nemovitosti po 2 letech (či později) od její koupě.

Spotřebiteli nadále zůstane právo na bezplatné předčasné splacení až čtvrtiny původně sjednané výše hypotéky každý rok při výročí smlouvy.

Nová pravidla se použijí na nové úvěrové smlouvy (tj. smlouvy sjednané po 1. 9. 2024), u těch běžících se použijí jen na ta předčasná splacení, k nimž dojde během fixace sjednané až po datu účinnosti této části novely (tj. až po 1. 9. 2024).

Součástí novely zákona o spotřebitelském úvěru jsou také doplnění a upřesnění stávající úpravy posuzování úvěruschopnosti žadatele o úvěr. Nově se staví najisto, že pro ověření informací o výdajích spotřebitele může banka nebo nebankovní poskytovatel úvěru využít i automatizované modely. Dále se zpřesňuje rozsah údajů, na základě kterých má poskytovatel úvěruschopnost spotřebitele posuzovat.