Fixace úrokových sazeb jako součást strategie

„U bankovních úvěrů pracujeme pouze s fixními úrokovými sazbami nebo IRS ("interest rate swap" - úrokový swap), které máme nastavené zpravidla na pětileté období. Máme to takto již od založení fondu“, říká Tomáš Oplíštil, obchodní ředitel a člen investičního výboru fondu REALIA FUND SICAV, a.s.  

Fond REALIA je na trhu relativně krátkou dobu, přesto už ukázal, že umí být zajímavou složkou do portfolia. Můžete ho stručně představit?

Fond kvalifikovaných investorů REALIA vznikl počátkem roku 2020 s jasnou vizí, kterou bylo a stále zůstává výhradní zaměření na investice do regionálních nákupních parků. Během prvního roku a půl fungování jsme koupili celkem 8 objektů a od té doby portfolio kontinuálně roste až na současných 15 nemovitostí v hodnotě přes 1,7 mld. korun.  

Od svého založení fond prochází různými zkouškami. Covid, vysoké ceny energií, rostoucí úrokové sazby, vysoká inflace a navazující ochlazení maloobchodní spotřeby. Pro nás je zásadní, že tyto zkoušky potvrdily správné nastavení fondu a také to, že retail parky jsou odolný realitní segment. Přednostní výnos je generován pravidelnými platbami od bonitních nájemců. Fond nedělá development. To doslova znamená, že v pondělí do fondu koupíme plně pronajatý retail park a ten ihned generuje cashflow do fondu.  

V loňském roce fond doručil svým investorům výnos 15,15 %. Co se na takovém výsledku podílelo?

Naší strategií je 100% zaměření na plně pronajaté retail parky s bonitními nájemci a dlouhé nájemní smlouvy s inflačními doložkami. K dofinancování akvizic používáme bankovní úvěry, LTV je nyní přibližně 55%. Zakladatel i management mají ve fondu své peníze. S našimi investory tedy máme společný cíl: bezpečné zhodnocení investice. Fond cílí na výnos 8 % ročně. Inflační doložky slouží především k udržení hodnoty investované nemovitosti, ale pokud je inflace vysoká, růst nájemného a následný vliv na tržní hodnotu celého portfolia je pak značný.  

Jak se projevují rostoucí úrokové sazby na nákladech fondu a následně na hodnotě investičních akcií?

U bankovních úvěrů pracujeme pouze s fixními úrokovými sazbami (nebo IRS), které máme nastavené zpravidla na 5 leté období. Máme to takto nastavené od založení fondu. Díky tomu fond z hlediska současného portfolia nemovitostí není pod tlakem rostoucích finančních nákladů. Kdybychom to takto neměli nastavené, tak by dosažení patnáctiprocentního zhodnocení za loňský rok nebylo možné. U nových akvizic se snažíme převzít původní financování, které je samozřejmě proti dnešním podmínkám na trhu levnější.  

„Kdybychom to takto neměli nastavené, tak by dosažení patnáctiprocentního zhodnocení za loňský rok nebylo možné“

Na konci léta jste rozšířili portfolio fondu o retail park v Moravské Třebové. Chystáte tento rok ještě něco?

Ke konci roku bychom ještě rádi do portfolia zařadili právě dokončovaný retail park v Hustopečích v Jihomoravském kraji. Stavba běží podle naplánovaného harmonogramu a po dokončení a otevření pro veřejnost, developer prodá retail park do fondu. Touto akvizicí se hodnota portfolia nemovitostí ve fondu přiblíží hranici 2 mld. korun. Všechny obchodní jednotky jsou již pronajaté a nájemci budou profitovat z přímo sousedícího hypermarketu KAUFLAND.  

Další dvě konkrétní akvizice máme připravené na první pololetní příštího roku a rozhlížíme se po dalších. Prioritou stále zůstává dobrá lokalita a kvalitní, to znamená odolný mix nájemců.   

Tomáš Oplíštil

•  Od roku 1997 aktivní v oboru real estate. Od roku 2004 téměř výhradní zaměření na shopping centra a retail parky (akvizice, pronájmy a správa, management).
• Působil v manažerských pozicích na 12 projektech velkých nákupních center, nákupních pasáží nebo retail parků v České republice nebo na Slovensku
• Ve fondu REALIA FUND SICAV, a.s. je odpovědný za distribuci a zastřešuje péči o celé nemovitostní portfolio.
• Své zkušenosti uplatňuje také jako člen investičního výboru fondu. 

Disclamer: Fond je fondem kvalifikovaných investorů dle zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, jeho akcionářem se může stát výhradně kvalifikovaný investor dle paragrafu 272 tohoto zákona. Správce upozorňuje investory, že hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost původně investované částky není zaručena. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo vyšší výkonnost v budoucnu.

Sdělení klíčových informací fondu (KID) je k dispozici na http://www.avantfunds.cz/informacni-povinnost/.V listinné podobě lze uvedené informace získat v sídle společnosti AVANT investiční společnost, a.s., City Tower, Hvězdova 1716/2b, 140 00 Praha 4 - Nusle.

Uvedené informace mají pouze informativní charakter a nepředstavují návrh na uzavření smlouvy nebo veřejnou nabídku podle ustanovení občanského zákoníku.

Michal Brothánek

Michal se dlouhodobě pohybuje v manažerských a obchodních pozicích ve finančním sektoru. Řadu let působil v korporátním obchodě ČSOB. V rámci těchto rolí řídil v letech 2006-2009 vydávání dluhových cenných papírů na dealingu banky pro velké bankovní klienty. Jako výkonný ředitel vedl v letech 2010-2016 útvar Institucionálního bankovnictví poskytující služby finančním institucím (bankám, pojišťovnám, obchodníkům s cennými papíry, investičním společnostem, investičním fondům a fondům kvalifikovaných investorů), klientům custody a depozitáře investičních společností a fondů. Zde stál u počátku boomu fondů kvalifikovaných investorů. V letech 2016 až 2021 zodpovídal jako člen představenstva ČSOB Pojišťovny za řízení všech obchodních sítí a partnerů, podpory obchodu a navazujících útvarů.

AVANT IS

AVANT je česká investiční společnost založená v roce 2007. Jedná se o největšího správce fondů kvalifikovaných investorů v České republice s tržním podílem 31,4 % (k 30.6.2023 celkem 165 fondů a podfondů ve správě a administraci s celkovým objemem majetku 131,9 mld. Kč dle AKAT). AVANT je leader v inovativních řešeních fondových struktur a nejrychleji rostoucí investiční společnost v České republice. AVANT má zkušený tým odborníků s dlouholetou praxí v sektoru finančních institucí. Investiční společnost je regulována Českou národní bankou.

Více informací na https://www.avantfunds.cz/cs.