Refixace a refinancování hypoték a jejich dopady do výdajů domácností - Zpráva o měnové politice | léto 2023 (box 2)
ZPRÁVA O MĚNOVÉ POLITICE | LÉTO 2023 (box 2)
(autorka: Eva Hromádková)
Podstatná část transmise měnové politiky v segmentu domácností probíhá prostřednictvím vlivu úrokových sazeb na objem čistých nových úvěrů na bydlení. S prodlužující se dobou od výrazného zvýšení základních úrokových sazeb ČNB (a následně i klientských sazeb) je však stále významnější i další kanál, a to dopad zvýšených sazeb na výši splátek stávajících úvěrů, které jsou během času refinancovány[1]. Tento box využívá individuální data o hypotékách pro kvantifikaci tohoto dopadu, a to v segmentu hypotečních úvěrů domácností, které tvoří největší část úvěrového zatížení domácností.
Primárním zdrojem dat použitých v této analýze je Šetření nově poskytnutých úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí (dále jen Šetření), které s půlroční frekvencí provádí sekce finanční stability ČNB. To zahrnuje informace o všech nových smlouvách bank vedoucích ke změně objemu úvěrů v ekonomice, tj. nových úvěrech včetně navýšení a úvěrech refinancovaných u jiné než původní banky.[2]
Šetření však neobsahuje data o úvěrech, u nichž byla refixována sazba v původní bance bez navýšení úvěru.[3] Tyto refixované úvěry spadají ve statistice obchodních bank do kategorie tzv. ostatních nových ujednání a dlouhodobě představovaly kolem 30 % všech nových úvěrů. Od začátku roku 2022, v souvislosti s výrazným poklesem čistých nových úvěrů, však jejich podíl narostl až k 60 %. Celkový objem nových hypotečních ujednání (Graf 1), který slouží pro výpočet objemu splátek úvěrů i k tvorbě níže uvedených variant vývoje, proto obsahuje jak data ze Šetření, tak ostatní nová ujednání.[4]
Graf 1 – Největší objem čistých nových hypotečních úvěrů byl sjednán v roce 2021, v současnosti mají významný podíl ostatní nová ujednání
objem celkových nových hypotečních ujednání v mld. Kč
Poznámka: V roce 2020 se do objemu ostatních nových ujednání promítlo tzv. moratorium – tj. smlouvy o dočasném pozastavení splátek.
Z hlediska délky fixace úrokové sazby je dle dat ze Šetření nejvíce preferovanou variantou pětiletá fixace, která byla za celé sledované období sjednána u 53 % objemu hypoték (Graf 2). V roce 2019 však výrazně vzrostl objem úvěrů s delší fixací (podíl desetileté fixace dosáhl 28 % a sedmileté fixace až 31 %), což vedlo k nárůstu průměrné doby fixace na 7,6 roku. Lze to vysvětlit tehdejším snížením nákladů financování bank (viz sazba pětiletého IRS v Grafu 3) a uvolněním úvěrových standardů bank u úvěrů na bydlení ve srovnání s lety 2017 a 2018.[5]
Graf 2 – Klienti nejčastěji sjednávali pětiletou fixaci
podíl úvěrů dle doby fixace, v %
Poznámka: V grafu je zobrazeno pět fixací s největším objemem sjednaných hypoték. Zbytek fixací představuje v průměru 3 % všech ujednání.
Graf 3 – Úrokové sazby nových hypoték v průběhu roku 2022 výrazně vzrostly pro všechny fixace
úroková sazba z nových hypoték a sazba 5R IRS v %, dle doby fixace
Naopak po zvyšování měnověpolitických úrokových sazeb započatém v roce 2021 a následném prudkém růstu klientských úrokových sazeb u všech fixací (Graf 3) se průměrná doba fixace zkrátila na 5,1 roku, jelikož klienti se k vysoké sazbě nechtějí vázat na delší dobu.
Předpokládaný čas budoucího refinancování v členění dle roku poskytnutí úvěru ukazuje Graf 4.[6]V následujících dvou letech by se měly refinancovat zejména úvěry poskytnuté v letech 2018 a 2019 v celkovém objemu cca 420 mld. Kč a s průměrnou stávající úrokovou sazbou 2,7 %. Kvantifikace dopadů očekávané změny splátky byla zpracována ve dvou variantách možného vývoje úrokové sazby. První varianta předpokládá, že průměrná úroková sazba při refinancování zůstane v průběhu let 2023 a 2024 stejná jako v prvním čtvrtletí 2023. Druhá varianta váže predikovanou klientskou úrokovou sazbu z refixovaných hypoték na vývoj pětileté sazby IRS[7], která představuje náklady financování pro nejčastější fixaci hypotečních úvěrů.
Graf 4 – Objem úvěrů k refinancování bude dosahovat maxima v letech 2026 a 2027
objem úvěrů k refinancování v mld. Kč, dle roku poskytnutí
Celkové makroekonomické dopady jsou omezené. Při předpokladu refinancování na aktuálních sazbách (varianta 1) je odhadovaný kumulativní dopad do výdajů domácností v letošním roce celkem přibližně 2,1 mld. Kč, přičemž objem navýšených splátek bude ke konci roku postupně narůstat. Uvedená suma představuje dolní hranici odhadu vzhledem k nedostatku informací o části úvěrů ze Šetření. Z hlediska finančních nákladů domácností s hypotékou se jedná o téměř 35% navýšení objemu splátky (v průměru o 3200 Kč), což pro ně může představovat zvýšení finanční zátěže. Implikace varianty 2 jsou mírnější; kumulativní dopad do výdajů v letošním roce činí přibližně 1,3 mld. Kč, což pro domácnosti s hypotékou představuje cca 20% navýšení splátky (v průměru o 1800 Kč). Tato varianta přitom v souladu s aktuální prognózou ČNB předpokládá relativně výrazný pokles referenčních sazeb v průběhu letošního a příštího roku.
Z dlouhodobého hlediska je důležitý také další výstup této analýzy. Jak je patrné v Grafu 4, v letech 2025 až 2028 budou refinancovány velké objemy úvěrů z let 2020 až 2022 (celkově 907 mld. Kč), které byly poskytnuté za úrokové sazby okolo 2 %. Poloha a sklon výnosové křivky v tomto období tak bude mít oproti letům 2023–2024 podstatně větší potenciální vliv na výdaje domácností.
[1] Pod refinancováním se pro účely tohoto boxu rozumí jak změna úrokové sazby u stávající banky (neboli refixace), tak i refinancování úvěru u jiné než původní banky.
[2] Šetření zahrnuje cca 936 tisíc úvěrů poskytnutých v období od července 2015 do února 2023. Do vzorku nejsou zahrnuty hypoteční úvěry, které byly poskytnuty před rokem 2015 a do současné doby nebyly refinancovány (tj. s dobou fixace delší než 8 let). V roce 2014 představovaly takové úvěry pouze 2–3 % všech nových úvěrů, takže jejich objem je v současnosti zanedbatelný. Charakter dat předurčil také analytický přístup: jelikož není k dispozici informace o parametrech současného stavu úvěrů, je nutné sledovat tok nových hypotečních ujednání v čase a odhadnout moment jejich refinancování dle doby fixace.
[3] Pro účely této analýzy využíváme informace o celkových objemech a průměrných úrokových sazbách refixovaných úvěrů ze statistiky obchodních bank, zatímco struktura fixací a splatností je aproximována s využitím individuálních dat ze Šetření pro kategorii úvěrů refinancovaných v jiných bankách.
[4] Objem hypoték použitých ve výpočtech byl očištěn o jednorázový administrativní faktor tzv. moratoria (smlouvy o dočasném pozastavení splátek) z roku 2020. Výpočty na bázi jednotlivých úvěrů (např. průměrné navýšení splátky) jsou založeny výhradně na datech ze Šetření.
[5] Viz výsledky Šetření úvěrových podmínek bank I/2020.
[6] Výpočet předpokládá, že nedochází k předčasnému splacení nebo refinancování stávajícího úvěru a úvěr bude plně refinancován na konci fixace. Předčasné splacení nebo snížení objemu úvěru na konci fixace částečným splacením by vedlo k menšímu objemu úvěrů, odhadované zvýšení splátek tak představuje horní hranici dopadů na splátky stávajících úvěrů. Na druhé straně analýza nepočítá s úvěry, které budou poskytnuty v následujících letech a budou tak objem refinancování zvyšovat.
[7] Druhá varianta implicitně předpokládá vývoj úrokových sazeb v souladu se základním scénářem letní prognózy ČNB avizujícím postupný pokles tržních úrokových sazeb na celém výhledu.
Zprávy a články k hypotékám
Poslední zprávy z rubriky Makroekonomika:
Přečtěte si také:
Prezentace
11.11.2024 Pochybujete o crowdfundingu? Vsaďte na lepší…
30.10.2024 Hra o trhy: Jak volby a globální napětí ženou…
16.10.2024 Aby i v zimě nohy zůstaly v teple
Okénko investora
Miroslav Novák, AKCENTA
Radoslav Jusko, Ronda Invest
Olívia Lacenová, Wonderinterest Trading Ltd.
Starbucks v červených číslech: Přinese vize nového generálního ředitele oživení?
Petr Lajsek, Purple Trading
Mgr. Timur Barotov, BHS
Jakub Petruška, Zlaťáky.cz
Americké prezidentské volby za dveřma. Jaký vliv bude mít výsledek na žlutý kov?
Jiří Cimpel, Cimpel & Partneři
Portfolio 60/40: Nadčasová strategie pro dlouhodobé investory
Ali Daylami, BITmarkets
Trump vs. Harris: komu majitelé kryptoměn coby voliči dají radši hlas?
Okénko finanční rady
Aleš Rothbarth, Skupina Klik.cz
Flotilové pojištění ušetří firemní finance i starosti, které se týkají služebních i soukromých cest
Marek Pokorný, Portu
Ondřej Vacek, Ušetřeno.cz
Tomáš Kadeřábek, Swiss Life Select
Iva Grácová, Bezvafinance
Jak se připravit na nečekané výdaje: Tipy na vytvoření a správu nouzového fondu
Lukáš Kaňok, Kalkulátor.cz
Energie dál zlevňovat nebudou, vyplatí se fixovat aktuální ceny?
Martin Pejsar, BNP Paribas Cardif Pojišťovna