Nadhodnocení nemovitostí v ČR aneb co nás čeká na realitním trhu v dalších letech

 

Na trhu se objevují články, které předpovídají trhu nemovitostí snad všechny možné směry – další růst determinovaný růstem cen materiálů, stagnaci i (prudký) propad. ČNB zmiňuje, že nemovitosti mohou být nadhodnoceny až o 40 %, ale zároveň dodává, že je pokles jejich cen nepravděpodobný. Jak je to tedy s nadhodnocením nemovitostí v ČR a jak jsou na tom ostatní státy v Evropě? Jaké jsou pravděpodobné scénáře vývoje realitního trhu v ČR s ohledem na současnou fázi ekonomického cyklu, tržní situaci (poptávka-nabídka) a specifika českého trhu? 

 

Proč jsou nemovitosti v ČR drahé

Dnes již není překvapením, že jsou nemovitosti v ČR drahé, klíčové determinanty jsou dva:

1. Globální ekonomický cyklus, umocněn dekádu dlouhým monetárním uvolňováním (nadbytečné množství peněz v ekonomice)
2. Specifika českého trhu a to i) silná preference Čechů pro nákup nemovitosti jako investičního aktiva (před akciemi a podobnými instrumenty), ii) silná preference Čechů pro vlastnické bydlení a iii) dlouhodobě nedostatečná výstavba, zejména ve vybraných regionech
   
   

Zatímco efekt (1) způsobuje aktuální nadhodnocení nemovitostí ve většině státu Evropy (resp. všech vyspělých státech světa), efekt (2) zesiluje nadhodnocení nemovitostí v ČR.¨

„V Praze byla v letech 2000-2009 zahájena výstavba více než 62 tisíc bytů, v letech 2010-2019 se jednalo jen o 38 tisíc. V letech 2000-2009 přibylo v Praze c. 59 tisíc obyvatel, v letech 2010-2019 přibylo c. 64 tisíc obyvatel. Dohnat tento deficit potrvá alespoň další dekádu. Na tom aktuální fáze ekonomického cyklu změní jen málo.“ 

Aktuální situace v mezinárodním porovnání

Hodnota nemovitostí v ČR byla na konci roku 2021 již neúměrně vysoká v porovnání s příjmy. V rámci Evropy měla ČR dokonce téměř nejhorší nedostupnost nemovitostí (hůře je na tom aktuálně jen Albánie či Bělorusko).

Při bližším pohledu jsou nemovitosti v ČR ale spíše drahé dlouhodobě a aktuálně jsme v počtu mezd nutných k zakoupení nemovitostí jen ~15 %, resp. c. 2 platy nad dlouhodobým průměrem. Podobný aktuální výkyv v dostupnosti nemovitosti je i v Polsku, Maďarsku či Slovensku. V Německu, kde je dlouhodobě k zakoupení nemovitosti potřeba jen nízký počet [vysokých] mezd, vystoupal za poslední roky tento indikátor ještě daleko vyšším tempem a nyní je o ~28 % vyšší v porovnání s dlouhodobým průměrem Německa.
 

Co nás čeká dále a proč

Ceny nemovitostí v ČR byly koncem roku 2021 z pohledu příjmů domácností nadhodnocené o ~15 % a podobně je tomu tak z pohledu současných yieldů (tedy výnosů z pronájmu nemovitostí). V určitých regionech a segmentech se může jednat až o 20 %. Tato část nadhodnocení se lehko smaže při změně ekonomického cyklu.
 

Nicméně i poté zůstanou fundamentální specifika trhu, která by velmi pravděpodobně zůstala rigidní i v případě stagnace ekonomiky či recese: především zmíněná nedostatečná výstavba či preference Čechů pro vlastnické bydlení.
 

Pro rozklíčování dalšího vývoje se nejprve pojďme poohlédnout za vývojem trhu z první poloviny roku 2022:

• Inflace za rok 2022 pravděpodobně dosáhne úrovně 15-20 % p.a.; očekávaný průměrný meziroční růst nominálních mezd je na úrovni c. 7 % p.a.
• Na trhu nemovitostí se propadla likvidnost – zůstali jen zákazníci s hotovostí; ti, kteří potřebují financovat pomocí HÚ, de facto trh dočasně opustili; nabídka second-hand nemovitostí na trhu začala po několika letech opět růst
• Ceny nemovitostí dosáhly prozatím svého vrcholu na konci Q1 2022 a od té doby mírně klesají, zejména ve větších městech jako je Praha či Brno (meziměsíční poklesy by odpovídaly ročnímu tempu poklesů 
• 2-5 %); část prodávajících již přistupuje k zajímavým slevám
• Ceny stavebních materiálů prudce rostly v březnu a dubnu v reakci na konflikt na Ukrajině, trend se ale již v květnu začal obracet (zejména u oceli a izolací jejichž cena korigovala)

Je tedy zřejmé, že nadhodnocení nemovitostí ve výši 15-20 % se začalo smazávat už v první polovině roku 2022 (nárůst nominálních mezd, mírný pokles cen nemovitostí v Q2 2022). S uvážením této situace čekáme tři základní scénáře dalšího vývoje:

1. Stabilní ekonomickou situaci s pokračující, ale postupně zvolňující inflací, a vyšším tlakem na prodeje ze stran vlastníků nemovitostí: v tomto případě předpokládáme návrat k rovnovážnému stavu valuací nemovitostí koncem roku 2023 díky růstu nominálních mezd (7 % p.a. v průběhu 2022 a 2023) v kombinaci s mírným poklesem nominálních cen nemovitostí (3 % p.a. v průběhu 2022 a 2023)
2. Stabilní ekonomickou situaci s pokračující, ale postupně zvolňující inflací, a nízkým tlakem na prodeje ze stran vlastníků nemovitostí: v tomto případě předpokládáme návrat k rovnovážnému stavu valuací nemovitostí koncem roku 2024 zajištěným postupným růstem nominálních mezd (6-7 % p.a. v průběhu 2022 a 2023); v tomto scénáři by nedošlo k nominálnímu poklesu cen nemovitostí
3. Recese, vč. narušení spotřebitelského důvěry na přelomu let 2022 a 2023: v tomto případě čekáme dočasné zastavení nominálního růstu mezd a jen pozvolný návrat do k rovnovážnému stavu valuací nemovitostí koncem roku 2024, který bude doprovázen kumulativním poklesem nominálních cen nemovitostí okolo 7-8 %

Oproti období let 2009-12, kdy nemovitosti v ČR poklesly o 10-15 %, poskytne určitý polštář cenám nemovitostí nejen silná inflace, ale také nedostatečná nabídka novostaveb. Svůj efekt by mohla hrát také fiskální politika, která byla v letech 2009-12 až příliš dlouho restriktivní.  
 

Intenzitu korekce reálných cen nemovitostí předpokládáme nejvyšší do doby než bude docházet k opětovnému snižování úrokových sazeb, tedy v průběhu podzimu 2022 a popř. prvního kvartálu 2023. Jakmile se sazby hypoték vrátí zpět k hranici 4 %, čekáme již oživení poptávky po nemovitostech a výrazně nižší vůli vlastníků zlevňovat.

Korekci čekáme především u starších bytů či rodinných domů. U ceny novostaveb čekáme řádově vyšší odolnost, a to z důvodu nižší vůle snižování cen od developerů (možnost etapizovat, resp. odložit prodeje v čase) i vyšší energetické úspornosti novostaveb (v kontextu silně rostoucích nákladů na energie se více vyplatí bydlet v novém). 

Pro investory (fyzické osoby či investiční fondy), kteří budou pro období podzim 2022 až jaro 2023 dobře vybaveni kapitálem, se jedná o skvělou příležitost po dlouhé době nakupovat s diskontem.

Pro developery bude časování vstupů do nových projektů v H2 2022 a H1 2023 ještě o to atraktivnější, že půjde využít dočasného poklesu likvidnosti na trhu k vyřízení stavebního řízení (územní rozhodnutí, stavební povolení), přičemž spuštění prodejů v tomto období zahájených projektech bude následovat v roce 2024, popř. později.

Do doby než se v roce 2022 teplota (venkovní i na trhu nemovitostí) ochladí, vnímáme jako vhodné strategie pro investory do nemovitostí kumulovat kapitál či investovat do zahraničních projektů, z pohledu úrokových sazeb především členů eurozóny (např. Slovensko, Španělsko).