Data ČNB k cenám nemovitostí - nadhodnocení cen a pravděpodobný další vývoj cen

Včerejšek byl na zásadní data chudý, což nám dává prostor pro návrat ke Zprávě o finanční stabilitě, kterou vydala ČNB v minulém týdnu. Jako vždy (vychází pravidelně 2x ročně) je v této Zprávě řada zajímavých údajů a pozorování. Tradičně jde například o odhady ČNB ohledně nadhodnocení cen nemovitostí a ohledně pravděpodobného dalšího vývoje těchto cen.

Nuže co se týče nadhodnocení, ČNB používá dvě různé metody odhadu. Do roku 2022 obě metody dávaly velmi podobný výsledek, od roku 2022 se ale docela fest rozcházejí (nejnovější data se týkají druhého čtvrtletí letošního roku).


Nedá se říct, že by jedna metoda byla výrazně spolehlivější než druhá, takže se spokojme s průměrem výsledků obou metod: ten je takový, že nadhodnocení cen nemovitostí v 2h22 a 1h23 klesalo, přičemž letos dosáhlo úrovně kdesi mezi cca 25 a 65 %.

Jakkoli jde o hrozivá čísla, ČNB nečeká prudký pokles těchto cen. Naopak, experti centrální banky věští teď v zimě konec poklesu cen nemovitostí a pro příští rok čekají dokonce lehký růst (tempem do 5 %).


Já osobně žádný sofistikovaný prognostický model vývoje cen nemovitostí nemám. Jedna (mizerná) možnost, jak se bez něj obejít, je podívat se do podobné minulosti, tedy na vývoj cen nemovitostí po jejich vrcholu koncem roku 2008.


Tehdy ceny nemovitostí během 12 měsíců (tedy do konce roku 2009) klesly o zhruba 7 procent, podobně jako se to stalo – aspoň podle některých ukazatelů cen – tentokrát, tedy od vrcholu v první polovině loňského roku do poloviny letoška. Během roku 2012 tyto ceny ještě maličko klesly a pak stagnovaly na dosažené nižší úrovni až do konce roku 2013, tedy přes tři roky.

Pokud by to tentokrát mělo proběhnout stejně, pak bychom měli čekat zhruba stagnaci cen nemovitostí na nynější úrovni (nebo dokonce maličko níž) až do roku 2027.

Michal Skořepa