Se zlevňováním hypoték v ČR je definitivně konec, levnější než teď už letos patrně nebudou

Hypotéky v Česku v prosinci dále zlevnily, i když jen mírně. Levnější už ale nebudou, naopak – jejich průměrná sazba teď poroste. V prosinci se průměrná sazba hypoték – Fincentrum Hypoindex – snížila tak jako mezi říjnem a listopadem o jedinou desetinku procentního bodu, z úrovně 2,35 procenta na 2,34 procenta. Levnější byly hypotéky naposledy v lednu 2018. Loni od srpna do prosince pak průměrná sazba hypoték klesla o více než čtvrtinu procentního bodu, tedy poměrně výrazně.

Pokles sazeb hypoték byl příznačný pro většinu loňského roku jak v Česku, tak v eurozóně. Tam jsou sazby hypoték níže než v ČR, průměrně výrazně pod dvěma procenty. Klíčovým důvodem je nastavení základních sazeb Evropské centrální banky. Rozdíl mezi základními sazbami České národní banky a právě ECB je totiž nejvyšší od začátku milénia, což se promítá právě i do odlišných hypotečních sazeb. Nepřekvapí, že z důvodu sdílení eura vykazuje ze zemí Visegrádské skupiny nejnižší sazby hypoték momentálně Slovensko, kde se průměrná sazba hypoték pohybuje citelně pod dvěma procenty. V Polsku a v Maďarsku se loni sazby hypoték pohybovaly převážně mezi 4,50 a pěti procenty, plyne z údajů Evropské hypoteční federace.  

S dalším zlevňováním hypoték je zejména v evropských zemích mimo eurozónu konec. I v České republice lze nyní očekávat růst sazeb. Důvodem je vzestup tržních úrokových sazeb. Například výnos desetiletých českých dluhopisů vzrostl od srpna z úrovně kolem 0,9 procenta na nynější hodnotu takřka 1,8 procenta, jež je nejvyšší od loňského května. Ruku v ruce s tím zdražují bankám zdroje ke krytí hypoték, což zejména v posledních několika měsících roku 2019 částečně promítaly do svého zisku, snížením marží, avšak dále již tak činit nemohou. I proto, že kvůli zlepšení mezinárodních podmínek, odeznění bezprostřední hrozby takzvaného tvrdého brexitu, uklidnění v celní válce USA a Číny či stabilizaci německé ekonomiky, lze očekávat spíše další růst tržních úrokových sazeb v ČR, přičemž nelze vyloučit ani zvýšení základní úrokové sazby České národní banky ještě v prvním pololetí roku 2020.  

Navíc podmínky ČNB pro poskytování hypoték budou v roce 2020, spíše však v jeho druhé polovině, dále zpřísňovat. ČNB patrně vydá doporučení, které bude znamenat, že klienti se mohou dočkat od banky financování pouze ve výši 70 procent, zatímco nyní si berou úvěr v některých případech až do výše 90 procent hodnoty nemovitosti.

Například v Praze to bude znamenat, že na běžný byt pro mladou rodinu bude třeba mít našetřeno až kolem dvou milionů korun, aby vůbec byla šance získat hypotéku. A tím se sníží dostupnost vlastnického bydlení, přitom hypotéky zůstanou nadále poměrně levné, tj. s nízkými úroky.

Ceny nemovitostí jsou nyní poměrně vysoko, ČNB hovoří o nadhodnocení až dvacetiprocentním, ale možnosti financování jsou ještě poměrně atraktivní vzhledem k tomu, co přijde.

Některé nemovitosti mohou výhledově zlevnit, například panelové byty na periferiích měst. Ale na to, aby začaly plošně zlevňovat nemovitosti v atraktivních lokalitách, by byla zapotřebí velká krize, která se zatím podle všeho a naštěstí nechystá. Ceny nemovitostí budou růst letos a v příštích letech v průměru kolem pěti procent ročně. Ve zhruba stejném rozsahu letos zdraží také nájmy.

Banky reagují na zpřísnění podmínek ČNB v některých případech také třeba zaváděním takzvaných „hypoték na celý život“, se čtyřicetiletou dobou splácení. Tyto čtyřicetileté hypotéky, které umožňují ponížit výši měsíční splátky i v porovnání se třicetiletými hypotékami lze v některých případech splácet až do 75 let věku, tedy do poměrně již pokročilého penzijního věku. To se České národní bance nezamlouvá, ta takové půjčování považuje za příliš rizikové.

Lukáš Kovanda, Ph.D.