Ekospol: ČNB nahrála bankám nejvíc hypotečních klientů za letošní rok, další regulace zájem srazí

Od října se dá očekávat výraznější ochlazení hypotečního trhu. Komerční banky odhadují, že kvůli zpřísněným pravidlům pro posuzování žadatelů vyžádaných ČNB na hypotéku nově nedosáhne až pětina lidí. Centrální bankéři tak tímto nesystémovým krokem výrazně omezí dostupnost vlastního bydlení a odstřihnou od něj drtivou část střední třídy. Ta na nový byt nedosáhne hlavně ve větších městech a bude se muset spokojit s nájemním bydlením. I to však v posledních měsících výrazně zdražuje, takže za bydlení příliš neušetří.

Hlavní argument centrální banky, proč pravidla opět zpřísnila, je boj proti (neexistující) cenové bublině. Ceny nových bytů opravdu velmi rychle rostou, ale centrální bankéři se pletou v příčině. Tou není ani tak moc převis poptávky nad nabídkou, byť na trhu existuje už minimálně od loňského roku. Zásadním důvodem současného růstu cen je zablokovaný stavební proces, nepovolování nových staveb a také výrazný růst cen stavebních prací. Vždyť jen v Praze se letos prodalo jedenapůlkrát více nových bytů, než kolik se jich začalo stavět. Tento dlouhodobě neudržitelný stav přitom v hlavním městě panuje už několik let. To však přísnější regulace hypoték nevyřeší, pouze omezí dostupnost bydlení pro podstatnou část lidí. Ceny nemovitostí to neovlivní.

V klidu nemohou zůstat ani ty domácnosti, které už si nemovitost na hypotéku pořídily. Nová přísnější pravidla by totiž měla platit také při refinancování hypotečního úvěru, pokud zároveň dojde k navýšení hodnoty jistiny refinancovaného hypotečního úvěru. Problémy tak budou mít hlavně tam, kde si hypotéku brali takzvaně na krev a nemají dostatečné příjmy. Každý by si proto měl urychleně spočítat, zda na hypotéku dosáhne i nyní a pokud mu to nevyjde, tak by si měl začít vytvářet dostatečné rezervy. Jinak by mohl na konci aktuálního fixačního období zjistit, že mu banka hypotéku už nedá. Vzhledem k tomu, že loňských rekordně nízkých hypoték využít kde kdo, dá se předpokládat, že podobných problémů nebude málo.

Mohlo by se pak stát, že se bankám budou hromadit nemovitosti zabavené kvůli neschopnosti žadatelů o refinancování hypotéky dostát novým pravidlům. Teprve pak by u nás nastala ta pravá realitní krize. Jejím původcem by ale nebyl údajně přehřátý realitní trh, ale centrální bankéři a jejich nekompetentní a zbytečné zásahy do hypotečního trhu.

RNDr. Evžen Korec, CSc.
Generální ředitel a předseda představenstva
EKOSPOL a. s.