Osobní finance | 01.12.2016 09:06:28

Malá revoluce v hypotékách, co se všechno stane?

Tak tu máme další novinky na realitním trhu v roce 2016. Pokud jsme koupili nemovitost na hypotéku nebo plánujeme koupit v budoucnu, změna se nás citelně dotkne, ať už v pozitivním nebo negativním duchu.

Od 1.12.2016 je účinný nový zákon o spotřebitelském úvěru, který zásadně mění podmínky poskytování hypoték. Tento zákon bude mít ale i další dopady, například na výši úrokové sazby. Také začínají působit opatření České národní banky, která mají zažehnat přehřátí nemovitostního trhu. V neposlední řadě dochází rovněž ke změně plátce daně z nabytí nemovitosti.

Předčasné splacení úvěru

Náklady na předčasné splacení hypotéky jsou neúměrně vysoké. Většina bank stanovuje penále ve výši 5% z nesplaceného zůstatku hypotéky za každý rok do konce fixace. Pokud jsme tedy byli náhle vzniklou situací nuceni prodat nemovitost financovanou hypotékou a to mimo fixační období, zpravidla jsme zaplatili sankci ve výši desítek tisíc korun, u větších úvěru jsme sáhli do kapsy i pro statisíce.

Výše penále dokonce přesahovala úroky, o které za období předčasného splacení banka přišla. Bylo sice možno zažádat o snížení penále, a nastaly i případy, kdy těmto žádostem bylo vyhověno a banka odpustila 10-30% celkového penále. Často ale banka tyto žádosti zamítla a to i v případech, kdy se jednalo o „klientsky nejpřívětivější banku roku“. Tento druh bankovního přivýdělku naštěstí končí. Změna se bude týkat všech hypotečních úvěrů sjednaných po 1.12.2016. Stávající úvěry uzavřené před 1.12.2016 se do nového režimu překlopí po skončení fixace. Nově tedy bude možné:

bezplatně každý rok splatit 25% hypotéky
bezplatně splatit celou hypotéku při závažné osobní situaci; bankou je tím myšleno úmrtí dlužníka nebo úmrtí partnera dlužníka s tím, že dlužník prokáže, že tím došlo k výraznému snížení schopnosti splácet úvěr; obdobně to platí při dlouhodobé nemoci dlužníka nebo jeho partnera
splatit hypotéku v plné výši jen se sankcí 1% + max. 50.000,- Kč na účelně vynaložené náklady s předčasným splacením, to však až po dvou letech trvání úvěru a jeho splácení. V případě splacení v prvních dvou letech bude banka účtovat náhradu nákladů za mimořádnou splátku, která v celku nesmí překročit výši zaplacených úroků za období předčasného splacení. Každá banka bude kalkulovat tuto náhradu rozdílně, zpravidla však do ní budou zahrnuty administrativní náklady, rozdíl mezi sjednanou úrokovou sazbou a sazbou na mezibankovním trhu, provize zprostředkovateli apod.

Ve všech případech tedy náklady na předčasné splacení budou po 1.12.2016 u všech nových hypoték výrazně nižší. U stávajících hypoték se tak stane až při skončení fixace.

Nutná výše vlastních zdrojů na pořízení nemovitosti a zdražování hypoték

Stoprocentní hypotéky skončily na začátku října tohoto roku na doporučení České národní banky. Nejvyšší možný úvěr je nyní na 95% hodnoty nemovitosti. Zároveň většina bank zrušila tzv. bezpříjmovou hypotéku, kterou mohl kupující získat až na 60% hodnoty nemovitosti bez prokazování příjmů. Omezení v poskytování se dočkaly i tzv. obratové hypotéky, které byly využívány podnikateli dosahujícími vysokých obratů, ale nízkých zisků. Od dubna příštího roku bude platit doporučení ČNB pro hypotéky financující 80-90% hodnoty nemovitosti a to tak, že banka by měla mít jejich podíl maximálně 15%. V reálu je však těchto hypoték poskytováno 30-50% z celkového objemu, tedy se bude jednat o citelné omezení. Banky budou tento typ hypoték poskytovat neomezeně i dále, protože se jedná o podstatný podíl na celkovém počtu hypoték, avšak ČNB po nich bude chtít vyšší kapitálové zajištění a to se projeví ve vyšší úrokové sazbě pro klienty. Dále od 1.11.2016 platí daň z nabytí nemovitosti kupující a v současné době vysoké poptávky po nemovitostech tato změna projevila plošným zdražením nemovitostí.

Shrnuto – v roce 2017 potřebujeme při koupi nemovitosti mít k dispozici minimálně 4% z kupní ceny na daň z nabytí a 5-20% z kupní ceny na dofinancování hypotéky. Musíme současně počítat s vyšší úrokovou sazbou, protože poskytování tohoto typu hypoték bude pro banky nákladnější. V případě, že budeme mít více vlastních zdrojů, můžeme se těšit na podobné úrokové podmínky, jako jsou nyní.

Některé banky se rozhodly zvýšit úrokové sazby hypoték o 0,3 až 0,5 procenta a to hlavně u dlouhých fixací. Tento krok odůvodňují účinností zákona o spotřebitelském úvěru, který snižuje klientům penále za předčasné splacení hypotéky a zvyšuje nároky na prověřování schopnosti splácet. Tento argument nelze brát vážně a za zvýšením je jiná snaha. Jednak většina hypoték je a bude i v budoucnu splácena řádně až do konce fixace, přestože je pravděpodobné, že množství prodejů nemovitosti před koncem fixace se v budoucnu zvýší. Tento nárůst ale nezpůsobí pokles výnosů bank tak zásadní, aby úroky musely jednorázově vzrůst o 15-25%. A banky již nyní klienty důkladně prověřují, tedy nákladovost tohoto procesu se nezvýší. Účinnost zákona banky pravděpodobně využily pro pokrytí ztráty výnosů ze stoprocentních a bezpříjmových hypoték, které musely ze své nabídky odstranit, a dále k zastavení poklesu svých výnosů z hypoték. Pravděpodobně se banky také připravují na budoucí růst mezibankovní úrokové sazby, která je ve finále pro konečnou výši úrokové sazby hypotéky nejdůležitější, a která nakonec rozhodne, zda toto zvýšení úroků hypoték bude trvalé nebo konkurence bank donutí zase sazby snižovat.

Jaký bude dopad zákona a opatření na nemovitostní trh

Určitě se po dvou letech účinnosti zákona o spotřebitelském úvěru zvýší množství prodejů před koncem fixace. Penále za předčasné splacení budou dosahovat snesitelnější úrovně, než je tomu nyní, a prodávající již nebudou tak silně nuceni dokončit dobu fixace. V konečném důsledku bychom se mohli dočkat pestřejší nabídky nemovitostí.

Dopady opatření ČNB pocítí zejména ti kupující, kteří budou mít malou část vlastních zdrojů. Minimum pro koupi v roce 2017 bude 10-25% vlastních zdrojů s tím, že kupující budou muset očekávat o něco vyšší úrokovou sazbu, než kdyby měli např. 30% vlastních zdrojů a více. Poptávku po nemovitostech by to však zásadně nemělo ochladit, protože ta je živena zejména vysokou zaměstnaností, stoupajícími mzdami a prosperujícími podnikateli. Na vrcholu poslední realitní bubliny byly úrokové sazby v úrovni 5,5%, splátky hypotéky byly vyšší než nájemné ve srovnatelné nemovitosti a přesto ceny nemovitostí silně rostly. V dnešní době s nízkou úrokovou sazbou jsou na většině území České republiky splátky hypotéky ve stejné výši nebo nižší než nájemné ve srovnatelné nemovitosti. Zároveň zatím nic nenasvědčuje tomu, že brzy nastane hospodářský útlum, zvyšování nezaměstnanosti a pokles mezd. Můžeme tedy očekávat i nadále trend stoupajících cen nemovitostí.