Ceny nemovitostí padají z mnoha příčin. Situace má naštěstí řešení
Léta jsem varoval před tím, jak
Evropská centrální banka (ECB) snížila své úrokové sazby pod nulu. Říkal jsem,
že to není normální. Peníze musí mít kladnou cenu a když ji uměle nemají, tak
to vždy někde nepříjemně vybublá. Už je to tady. Jakmile centrální banka začala
náhle zvyšovat úrokové sazby, zničila tím celý evropský trh nemovitostí, který
zkrátka zamrzl.
Ceny německých nemovitostí padají
letos nejvíce od roku 2010, kdy se rozjela finanční krize i mimo banky.
Zamrznutý trh se neprojevuje jen v pádu cen, ale i v počtu stavebních povolení,
jejichž počet meziročně poklesl téměř o 32 %.
Dokud byly sazby kolem nuly,
každý si uměl půjčit peníze a hrát si na developera či dokonce na nemovitostní
fond. Jenže s tím, jak úrokové sazby vyskočily, začaly být hypotéky nedostupné.
To, co se původně považovalo za perpetuum mobile, se náhle zadrhlo. Peníze
přestaly padat z nebe.
Potíže mají i velcí hráči
Problém nemají jen fondy, ale i
samotní developeři. V Německu padl například developer, který má rozestavěné
nemovitosti v hodnotě 4 miliard eur. Jinými slovy, nepadají jen začínající
developeři, ale i velcí hráči na trhu s dlouhou historií.
ECB si problému už všimla. Děsí
ji nemovitostní fondy, které spravují zhruba 40 % komerčních nemovitostí.
Najednou se tak opět po více než 10 letech mluví o tom, že trh nemovitostí
představuje riziko pro finanční stabilitu země.
V ČR jsme na tom podobně, před
čímž jsem varoval i loni. Nicméně byl jsem ujištěn, že si je bankovní rada
dobře vědoma mých argumentů. Varoval jsem Českou národní banku, jak je
nebezpečné dále zvyšovat úrokové sazby právě kvůli trhu s nemovitostmi, který
už byl nejednou zdrojem krize.
Český problém
Když se podíváme na data z
Eurostatu, je vidět, že ceny nemovitostí u nás už klesají, a to největším
tempem za posledních 13 let. Problémem trhu nemovitostí nejsou jen drahé
hypotéky, ale i fakt, že za stávajících cen nechce nikdo prodávat. Všichni s
prodejem čekají na dobu, kdy budou nemovitosti zase růst, o čemž se sice mluví,
ale stále to jsou jen odhady. Za obojím přitom v důsledku stojí inflace. Evropa
potřebuje stabilizovat inflaci a následně se stabilizují trhy. To by mělo
přijít v roce 2024 až 2025. Jinými slovy, myslím si, že čas nemovitostí ještě
přijde, jen si tento růst netroufám načasovat. Domnívám si, že tak rychlý růst,
jako jsme viděli dříve, nás již nečeká.
Za propadem cen nemovitostí stojí i jiné faktory. Překvapivým je třeba výnos státních a korporátních dluhopisů. Hodně lidí si totiž klade otázku, zda mají investovat do padajících nemovitostních fondů, nebo do dluhopisů, které nyní nesou nezvykle vysoké výnosy. Často si zvolí právě to druhé, což nebývalo běžné.
Co s tím?
Německá vláda se rozhodla
stavebnictví a bytovou výstavbu podpořit a upravila některé ekologické
předpisy, například budovy nebudou muset mít tak velkou (a drahou) izolaci, jak
se původně plánovalo. Zároveň se mluví o přípravě určitých bonusů apod. Bydlení
tak má být podle kancléře Olafa Scholze cenově dostupné.
U nás je třeba změnit stavební
zákon a územní plánování. Čím budou komplikovanější, tím méně se bude stavět.
Dokud se nám nebude dařit srazit dobu povolení stavby pod tři měsíce, je
všechno špatně. Čas, který nám zabere stavební povolení, totiž znamená ztrátu
času, a to ve výsledku prodražuje i samotnou stavbu. Podobné to je s územním
plánem a další regulací.
Můžeme se dovolit čtvrť
výškových budov
Náš odpor k výstavbě vyšších
staveb vede k tomu, že máme stále drahé pozemky a k tomu i dlouhé dojezdy po
městě. Domnívám se, že si kromě několika mrakodrapů na Pankráci může Praha
dovolit výškové budovy i jinde. Může vzniknout celá čtvrť.
Jsem si dobře vědom toho, že mrakodrapy hyzdí pohled na Prahu. Ale když už jsme tu postavili Žižkovskou věž, nemáme co chránit. Tak, jak to je dnes nastavené se stávajícím územním plánem a regulacemi, se není čemu divit, že máme takto drahé a nedostupné bydlení. V některých místech jsou výše nájmů naprosto nesmyslné. Z ekonomického problému se rázem stala sociální rozbuška.
Vladimír Pikora, hlavní ekonom skupiny Comfort Finance Group
Mobil: + 420 776 888 228;
E-mail: vladimir.pikora@comfortfinancegroup.com
Makroekonom, analytik finančních trhů a publicista
Vystudoval VŠE, kde získal doktorát. Nejprve působil jako hlavní ekonom Volksbank CZ, a.s. Následně spoluzaložil analytický dům Next Finance, aby později založil Pikora Invest. Aktuálně působí na pozici hlavního ekonoma Comfort Finance Group. Je autorem řady knih s ekonomickou tématikou a více než tisíce článků do médií. Řadu let pravidelně přispívá komentáři na webu časopisu Reflex.
Dluhopisomat
Dluhopisomat je tržiště prověřených českých dluhopisů. Propojujeme investory s českými firmami, kterým pomáháme růst.
Více na www.dluhopisomat.cz/.
Poslední zprávy z rubriky Okénko BIG EXPERT:
Přečtěte si také:
Prezentace
29.04.2024 Daňové přiznání lidem provětralo peněženky....
26.04.2024 Historie a vývoj vodovodních baterií: Od...
25.04.2024 Pobřeží Egejského moře - ideální tip na všechny...
Okénko investora
Olívia Lacenová, Wonderinterest Trading Ltd.
Štěpán Křeček, BHS
Petr Lajsek, Purple Trading
Ali Daylami, BITmarkets
Michal Brothánek, AVANT IS
Miroslav Novák, AKCENTA
Spotřebitelská inflace v eurozóně odeznívá, pro služby to však úplně neplatí
Jiří Cimpel, Cimpel & Partneři
Jakub Petruška, Zlaťáky.cz