Problémy realitního trhu skýtají příležitost uvážlivým investorům do nemovitostí

Evropský realitní trh se nachází v problémech. Ty přichází z obou stran, jak ze strany výnosů, tak ze strany nákladů. Část výnosů je pokryta dlouhodobými nájemními smlouvami, na straně nákladů je to pouze v částečné míře. Zde se čím dál více promítají rostoucí úrokové sazby.

Co se týče České republiky, investoři do nemovitostí budou letos a v příštím roce nuceni refinancovat dluhopisy za přibližně 37 miliard korun plus násobek této částky v bankovních úvěrech. Vzhledem k tomu, že dluhopisy mají standardně několikaletou splatnost, byly z velké části vydány s době nulových úrokových sazeb.

Dvoutýdenní reposazba České národní banky ve výši 7 % je na nejvyšší úrovni od roku 1999. Dopad na dluhopisy a úvěry je jednoznačný: Úrokové sazby nově vydávaných dluhopisů budou výrazně vyšší nežli úrokové sazby s aktuální splatností. Průměrná úroková sazba u dluhopisů splatných letos a v roce 2024 činí necelých 6 %. Těchto 6 % je při nových emisích neudržitelných. Na této úrovni se již rok nachází diskontní úroková sazba, za kterou si komerční banky bezrizikově ukládají peníze u České národní banky. Zvýšení úrokových sazeb dluhopisů o několik procentních bodů (nejspíše o 3-5) je jisté.

Z pohledu příjemců úvěrů, kteří je investovali do nemovitostí, a jejich schopnosti splácet je důležité, s jak velkým úrokovým krytím investor počítal a jak nyní vychází. Úrokové krytí se počítá jako EBITDA, tedy provozní zisk před odpisy, děleno úrokové náklady. Při zdvojnásobení úrokových nákladů ukazatel klesá na polovinu. V případě snížení tržeb (např. z nájmů) klesá úrokové krytí ještě rychleji. Z pohledu investorů to představuje zvýšené riziko a oni požadují vyšší výnos, tedy vyšší úroky.

Dalším faktorem ovlivňujícím chování bank je poměr velikosti úvěru k tržní ceně nemovitosti (LTV). V současné době komerční banky pracují často na úrovni LTV 60–70 %. V případě vnímání zvýšeného rizika mohou komerční banky tento ukazatel ještě snížit. Pro investory to bude znamenat, že objem nově získaného financování bude nižší než finanční prostředky, které jsou splatné. Nepůjde tedy o běžné refinancování závazků spojené s „pouhým“ zvýšením úrokových sazeb, ale investor bude nucen sehnat další finanční prostředky.

Kombinace dražšího financování, zvýšených požadavků bank a pokles cen nemovitostí významně ovlivní tento trh. Je možné, že zejména menší developeři mohou čelit finančním problémům. Likvidita investorů se stane z jejich pohledu nejdůležitějším ukazatelem. V případě nutné likvidity budou tito investoři ochotni prodat své nemovitosti za výrazně nižší ceny, než původně plánovali.

Tato situace je ideální pro investory do nemovitostí, kteří disponují dostatečným množstvím volných finančních prostředků. Tyto investory nic nenutí investovat bezhlavě a okamžitě. Naopak, v klidu a s rozvahou hledají zajímavé investiční příležitosti.

Typickým investorem tohoto typu je Salutem Fund, což je fond kvalifikovaných investorů diverzifikující mezi rezidenční a komerční nemovitosti.

Jan Dvořák

Jan Dvořák působí v týmu Salutem Fund jako Head of Research a věnuje se makroekonomickým tématům a analýzám realitního trhu. Pravidelně sleduje jednotlivé trendy, které mají vliv na vývoj tuzemského i zahraničního trhu s nemovitostmi a dává je do kontextu investičních příležitostí na realitním trhu.

Během své více než 20leté praxe se pět let věnoval auditu v PwC či internímu auditu v GE Money Bank (dnes MONETA Money Bank). Patnáct let působil v oblasti kontrolingu u mezinárodní společnosti, zabýval se i kontrolingem v oblasti investic do nemovitostí. Je absolventem Vysoké školy ekonomické v Praze a ve Velké Británii získal titul Fellow Chartered Certified Accountant.

Salutem Fund

SALUTEM FUND SICAV, a. s., je fond kvalifikovaných investorů formy akciové společnosti s proměnným kapitálem a je obchodovaný na Burze cenných papírů v Praze. Salutem Fund byl formálně založen roku 2020, v jeho portfoliu se ale nachází nemovitostní společnosti s mnohaletou historií. Patří mezi ně například Real-Vita Prostějov a.s. (www.real-vita.cz), ASPELL a. s. (www.aspell.cz), Salutem Services s. r. o. (www.salutemservices.cz), Salutem – Realitní I, s.r.o. (www.salutem-jedna.cz). Činnost Fondu dozoruje Česká národní banka. Depozitářem fondu je Československá obchodní banka, a. s., obhospodařovatelem je TILLER investiční společnost a.s. a auditorem renomovaná společnost NEXIA AP a. s.

Více informací na www.salutemfund.cz.