Jsou nemovitosti v ČR nadhodnocené?

Mnoho lidí si pokládá otázku, zda nejsou nemovitosti nadhodnocené. Možná sháníte byt ke koupi a nestačíte se divit, o kolik se ceny zvedly. Je takový nárůst vůbec možný a není to jen předstupeň pádu? Pojďme se podívat na to, jak to s cenami nemovitostí ve skutečnosti je a jakým způsobem se vyplatí do nich investovat.

Cenu určuje primárně trh

Na jedné straně stojí poptávka a na druhé nabídka. Pokud se vychýlí poptávka či nabídka na jednu či druhou stranu, reakce z druhé strany je nevyhnutelná. Když se nových nemovitostí staví relativně málo, jejich cena roste. Otázkou ovšem je, zda jsou lidé ochotní nemovitost koupit, byť za přemrštěnou cenu. Zde kupec může tlačit na cenu, ale nebude mu to nic platné, pokud kupující má dalších pět zájemců v řadě.

Hodnota nebo cena?

Známý si kupoval dům a sdělil mi cenu dané nemovitosti. Následovala moje otázka, zda to není předražené. Odpověděl: „To záleží, jakou má daná nemovitost hodnotu. Pro mě má téměř nevyčíslitelnou hodnotu, jsme na samotě, a přitom za chvilku v centru. Čas je drahý.“ Hodnota a cena jednoduše není to stejné, ačkoliv lingvisticky tyto termíny občas užíváme bez rozdílu. Hodnota může mít i subjektivní charakter. Hodnota značkového trička může být podobná jako neznačkového, ale cena se může lišit.

Zásadní jsou rizika

Pokud je cílem mít stabilní ekonomiku, pak musíme zvážit, zda je hodnota nemovitostí adekvátní. V době, kdy zhruba polovina Čechů má alespoň jednu půjčku, je nutné na realitní trh pohlížet jako na případný potenciální zdroj krize. Pokud by mnoho lidí ve stejný čas například přišlo o práci a nezvládalo splácet své půjčky, může dojít k dramatickému poklesu cen nemovitostí a následným ztrátám v bankovním sektoru. Z pohledu ČNB je tedy nutné neustále sledovat hodnotu nemovitostí a jejich podhodnocení či nadhodnocení tak, aby nemohlo dojít k úvěrové krizi. Podle odhadované míry rizika může ČNB použít různé nástroje.

Jsou tedy nemovitosti nadhodnocené?

Rozdíl mezi obvyklou cenu na trhu a hodnotou bývá označován jako nadhodnocení či podhodnocení. Značkové tričko se prodává za 2000 Kč, zatímco to neznačkové lze koupit za 300. Značkové tričko se tedy může jevit nadhodnocené o 1700 Kč. Jenže jak spočítat hodnotu a jejich případné nadhodnocení u nemovitostí? ČNB k tomu využívá dvou přístupů, které si vysvětlíme:

Obezřetnostní přístup

Tzv. obezřetnostní přístup uvažuje mediánovou domácnost, která má úvěr a omezený kapitál. Prostřednictvím úvěru financuje vlastní bydlení. Zvolený byt odpovídá takovému bytu, který si tato modelová domácnost může s ohledem na své příjmy, úrokové sazby a ekonomický vývoj (inflace) dovolit. Pokud zmíněná modelová domácnost nezvládne standardizovaný byt ufinancovat, pak jsou nemovitosti na trhu nadhodnocené, jelikož musí podstoupit větší riziko (vynaložit vyšší část příjmů, více šetřit atd.) a hrozí nesplácení. Čím více domácností splácí nadhodnocené nemovitosti, tím větší je následně riziko i v celé ekonomice.

Valuační přístup

Druhá metoda určuje hodnotu pomocí budoucích příjmů z nájemného. I s použitím této metody je závěrem nadhodnocení nemovitostí, kdy nájemné z nemovitosti nereflektuje její celkovou cenu. Je tedy možné, že investoři či domácnosti jsou ochotní akceptovat nižší výnos po nějakou dobu. Případně se domnívají, že cena nemovitostí půjde stále nahoru a výnos z nájmu (zejména při spekulacích) je druhotný.

Zdroj: ČNB

Podle ČNB jsou ceny bytů pro modelovou domácnost nadhodnoceny v průměru o 18 % a investiční byty o 25 %. To ale neznamená, že by měla přijít krize. Jedná se pouze o kalkulaci obou přístupů. Je dost možné, že naopak nemovitosti ještě nějakou dobu porostou, v nějakém bodě začnou stagnovat a ke krizi dojde z úplně jiného důvodu než přehřátí na realitním trhu. Pokud chcete investovat do nemovitostí, ale nechcete se zavazovat přímo vlastnictvím či splácením hypotečního úvěru na řadu let, zvažte i krátkodobější formu investic do nemovitostí.

Pim Brands

Pim Brands má jako analytik společnosti RONDA INVEST několikaletou praxi ze světa finančních trhů. Studoval na Fakultě informačních technologií ČVUT a kromě analytické činnosti se také aktivně podílí na vývoji algoritmického obchodování a online marketingu. Ve volném čase se věnuje studiu cizích jazyků a jak technické, tak fundamentální analýze trhu. Jeho oblibou je japonská kultura, cestování a sport.

RONDA INVEST

RONDA INVEST a.s. je českou P2B platformou, která se na jednu stranu zaměřuje na poskytování úvěrů zajištěných nemovitostmi pro malé a střední podnikatele v Česku a na Slovensku, a na straně druhé nabízí možnost firmám i lidem do těchto úvěrů investovat. Každý úvěr k investici je zajištěn bonitní nemovitostí se zástavním právem a notářským zápisem se svolením k vykonatelnosti. Výše poskytovaných úvěrů nepřesahuje 70 % hodnoty dané nemovitosti. Výnosy dostávají investoři každý měsíc na účet a neplatí žádné vstupní ani pravidelné poplatky.

Za společností stojí podnikatelská skupina Alphaduct, a.s. podnikatele Vladimíra Komára, kam patří mimo jiné značky Dermacol, Axigon, Krondorf a 15% podíl akcií patří podnikateli Gabrielu Kovácsovi, majiteli společností Citfin – Finanční trhy, a.s. a Citfin, spořitelní družstvo.

Investoři mají možnost investovat online s výnosem až 6 % ročně na stránkách: https://www.rondainvest.cz/investovani

Více informací na https://www.rondainvest.cz.

Diskuze k článku

30.06. 20:34 hypotéky a nemovitosti (Karel)

25.06. 11:11 Cena nemovistí a náklady na postavení nemovitosti. (Richard Hofman)

25.06. 11:06 Cena nemovistí a náklady na postavení nemovitosti. (Richard Hofman)

25.06. 10:59 Cena nemovistí a náklady na postavení nemovitosti. (Richard Hofman)

25.06. 10:25 Roztomilý blábol. (Ing.Roman Mysík)

Další komentáře (18)

Diskuse je uzavřena