Změna nemovitosti u hypotéky – za jakých podmínek je možná?

Změna nemovitosti, kterou ručíte bance u hypotéky, je možná kdykoliv během splácení hypotéky. Aby ji banka schválila, je třeba splnit několik podmínek…

Vhodnost nové zástavy

První podmínkou je typ nemovitosti. Banky akceptují jako zástavu byty v osobním vlastnictví, rodinné domy, stavební pozemky, celoročně obyvatelné rekreační nemovitosti, bytové domy. Naopak, ručit nelze např. zahranou, lesem, podílem v bytovém družstvu apod.

Cena zástavy

Druhou zásadní podmínkou je cena nemovitosti, ta by měla umožnit změnu zástavy bez dopadu na poměr maximální výše hypotéky / zástava nemovitosti, tzv. LTV. Pokud máte nesplacenou část úvěru 2 000 000 Kč a nově chcete ručit nemovitostí v hodnotě 2 000 000 Kč, není to možné, maximální výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti činí 90 %.

Takzvanou zástavní hodnotu nemovitosti určí smluvní znalec banky a je ovlivněna:

- lokalitou,

- dispozicemi,

- technickým stavem,

- případnými omezeními vlastnických práv (zástavní práva, věcná břemena apod.)

Souhlas se zástavním právem

Aby byla změna zástavy možná, majitel či majitelé nemovitosti musí souhlasit se zástavním právem, přičemž nemovitost nemusí patřit dlužníkovi, tj. lze ručit např. nemovitostí rodičů, zaopatřených dětí apod.

V případě, že splníte všechny tři výše uvedené podmínky, banka s největší pravděpodobností změnu zástavy schválí prostřednictvím změny úvěrové smlouvy. Mimo konec fixace úrokové sazby počítejte s poplatkem za tento úkon cca 5 000 Kč, na konci fixace úrokové sazby je změna zástavy zdarma, pomineme-li poplatek za odhad ceny nemovitosti a poplatky na katastru, jimž se nevyhnete.

Novou zástavu je nutné pojistit a pojištění nemovitosti vinkulovat ve prospěch banky, bez toho není konečná změna zástavy možná.

Kromě výše uvedeného poplatku za změnu úvěrových podmínek a poplatku za odhad ceny nemovitosti vás vůči bance nečekají žádné další poplatky Změna zástavy je poměrně běžným úkonem a umí s ním pracovat všechny banky.

Rozdíl mezi změnou zástavy během a na konci fixace úrokové sazby je „pouze“ v poplatku za změnu úvěrových podmínek. V případě refinancování hypotéky k jiné bance na konci fixace úrokové sazby, kdy zároveň dochází ke změně zástavy, lze očekávat kratší dobu vyřízení nových podmínek úvěru tak, jak nová banka bude k vašemu případu přistupovat více „pro-obchodně“.