Pořizujete si novou nemovitost? Šikovná účetní nahradí finančního poradce

Rozhodli jste se koupit pozemek, na kterém stojí ruina určená ke zbourání? Chcete náklady za její likvidaci zanést do účetnictví? Nebo snad máte v plánu nemovitost zhodnotit a při tom kapitalizovat i úroky z úvěru při jejím nákupu? Nejedná se o bankovní transakce, u kterých je potřeba finančního poradce, jak by se mohlo na první pohled zdát. Je to vysoce odborná práce, kterou zvládne šikovná účetní.

Nemovitost jako dlouhodobý majetek má svoji kartu, která je pro účetní důležitým zdrojem informací. Kromě pořizovací ceny v ní totiž najdou, kdy byl majetek zařazen, jak jej odepisovat účetně, daňově, zda je na majetku nějaká dotace apod. V případě, že je v kupní smlouvě celková cena za pozemek i nemovitost, dělí se hodnota těchto částí na základě znaleckého posudku nebo kvalifikovaného odhadu. Ten stanoví tržní cenu jednotlivých částí – tj. pozemku a budovy.

Pokud celý proces neprobíhá správně, může to způsobit klientům zbytečné starosti. „U jednoho klienta nebyla rozúčtována hodnota budovy a pozemku. Celá kupní cena byla zaúčtována v hodnotě budovy a tak i odepisována. Následně se zpětně vše muselo rozpočítat, vypočítat správně odpisy, zaúčtovat opravu v běžném účetním období a vyřešit daňovou otázku již uplatněných odpisů v chybné výši. Naštěstí odpisy byly uplatňovány v nižší výši, než je stanoveno zákonem a tak nemuselo být podáváno dodatečné přiznání za již proběhnuté roky,“ popisuje svoje zkušenosti Zuzana Pšeničková, členka Výboru Komory certifikovaných účetních.

Výdaje za zbourání stavby vstupují do hodnoty nové nemovitosti

To upravuje § 47 odst. 1 písm. f) vyhlášky č. 500/2002 Sb., pro podnikatele. Všechny náklady (zbourání nebo rekonstrukce) vstupují do pořizovací ceny nemovitosti a tím zvyšují i její hodnotu.

V případě pronájmu nemovitosti je situace komplikovanější

V nájemní smlouvě musí být uveden nejen souhlas majitele nemovitosti s provedením technického zhodnocení (jakákoliv rekonstrukce), ale také jak bude zhodnocení kompenzováno při (i předčasném) ukončení nájmu. Také možnost odepisování technického zhodnocení nemovitosti musí být ve smlouvě uvedena. Pokud to tak není, nemá nájemník právo na uplatnění daňových odpisů. V případě, kdy se nemovitost vrací zpět majiteli, který požaduje dát vše do původního stavu, se jedná o likvidaci technického zhodnocení a tím i o daňově uznatelný náklad.

Kdy se počítají úroky z úvěru?

Pokud se klient rozhodne, že chce, aby do pořizovací ceny vstupovaly i úroky z úvěru na pořízení majetku, pak se tyto úroky účtují na účet 042 (místo na účet 562). Úroky z úvěru se však započítávají do hodnoty majetku pouze během výstavby. V momentě, kdy se nemovitost začne využívat, účtují se opět jako náklad období.