Odpočty úroků z hypoték v roce 2021: Napraví chybu v zákoně parlament nebo Nejvyšší správní soud?

Situace ohledně daňových odpočtů úroků z hypoték a úvěrů ze stavebního spoření je stále nepřehledná. Zákonodárci chtěli, aby roční limit na odpočet úroků byl pro bytové potřeby obstarané po Novém roce 150 tisíc korun, namísto současných 300 tisíc korun. Pro refinancování dřívějších úvěrů je původní limit zachován. Nad nejasnými ustanoveními novely zákona o daních z příjmů ale kroutí hlavou i specializované daňové kanceláře. I nadále nejde s jistotou říct, jak to s odpočty úroků u vyšších úvěrů bude.

Dnes se na internetu z různých zdrojů dočtete, že je pro uplatnění správného limitu, tedy 300 tisíc nebo 150 tisíc korun, rozhodné, zda jste úvěrovou smlouvu podepsali před 1. lednem 2021 nebo později. Tento mylný výklad novely zákona byl bohužel vyřčen přímo na půdě poslanecké sněmovny při jeho posledním schvalování dne 15. září. V příslušné části zákona je ve skutečnosti uvedeno, že je pro stanovení výše limitu podstatné, zda došlo k samotnému obstarání bytové potřeby financované úvěrem před 1. lednem 2021 nebo později.

Náměstek ministryně financí pro daně a cla Stanislav Kouba k tomu mimo jiné uvedl: „Slova obstarané, resp. obstaraných se v přechodných ustanoveních jednoznačně váží k bytové potřebě, což plyne rovněž z čistě jazykového (gramatického) výkladu. Výklad, že se stará úprava bude vždy aplikovat na úvěry uzavřené před 1. lednem 2021 bez ohledu na datum obstarání bytové potřeby, je proto třeba odmítnout jako nesprávný.“

Náměstek k tomu dále uvádí: „Obstaráním bytové potřeby se rozumí naplnění zákonných definičních znaků jednotlivých druhů bytové potřeby podle nového ustanovení § 4b odst. 1 zákona o daních z příjmů (resp. dosavadního znění § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů). Okamžikem obstarání je tedy např. okamžik úplatného nabytí pozemku, úplatné nabytí jednotky nebo vypořádání společného jmění manželů, nikoli okamžik uzavření úvěrové smlouvy. Lze tedy uzavřít, že ze zákona ani jeho přechodných ustanovení výkladové nejasnosti neplynou.“

V praxi je ovšem nejasností mnoho a bylo by nejlépe, kdyby zákonodárci limit na odpočty úroků z úvěru na bydlení vůbec neměnili. Pro představu uvedu pár příkladů, kdy se limity dostávají výrazně do hry a není zcela jasné, jak by se mělo správně postupovat.

•          Koupě rodinného domu od developera, který kolaudaci nemovitosti, a tedy podpis kupní smlouvy na hotový dům a přepis vlastníka v katastru nemovitostí, stihne až v příštím roce. Má kupující s hypotékou nad 7 milionů korun od developera koupit ještě letos rozestavěnou stavbu domu s tím, že na dokončení s ním podepíše smlouvu o dílo? Díky tomu by si mohl zajistit limit na daňový odpočet 300 000 Kč. Během prvních 10 let hypotéky by tak u velké hypotéky mohl na daních ušetřit až 200 000 Kč navíc, což už za takovou transakci stojí.

•          Pokud si letos na první hypotéku koupím stavební pozemek a příští rok z druhé hypotéky postavím dům, tak se na první hypotéku a její následné refinancování bude vztahovat stále limit 300 000 Kč a na druhou hypotéku již nový limit 150 000 Kč?

•          Výstavba rodinného domu na základě ohlášení stavby. Samotný formulář ohlášení stavby si vyplňuje stavebník sám. Pokud by tedy byl výklad novely zákona ze strany finanční správy takový, že pro doložení obstarání této bytové potřeby před 1. lednem 2021 stačí mj. doložit formulář „ohlášení stavby“ spolu s dokladem o odeslání na stavební úřad do konce roku a následně i list vlastnictví, tak se tu do konce roku otevírá velký prostor pro českou lidovou tvořivost.  Nebylo by pak podstatné, že stavební úřad ohlášení stavby v souladu se stavebním zákonem zamítne a pro zahájení stavby bude požadovat vydání stavebního povolení. Dle zákona o daních z příjmů by přeci mělo k uplatnění daňového odpočtu s původním limitem stačit doložit úvěrovou smlouvu, potvrzení banky o zaplacených úrocích, právě zmíněný dokument ohlášení stavby a po dokončení domu list vlastnictví z katastru nemovitostí se zapsanou stavbou!

Václav Toman ze společnosti Ernst & Young vidí důsledky schválené úpravy zákona poměrně jasně. „Zákonodárci bohužel dali vzniknout poměrně zásadní nejasnosti, kterou může definitivně vyjasnit až soud. Prakticky lze však očekávat, že právě z důvodu nejasnosti by se soud přiklonil ve prospěch poplatníka.“

Někteří oslovení poslanci vidí opravu nejasného znění zákona do konce roku jako nereálnou. Může si ovšem český občan dovolit platit za chybu zákonodárců, kteří ji odmítli včas opravit, statisíce až miliony za zbytečnou práci úředníků a soudců v době, kdy se bude v soukromém sektoru propouštět?

Jak taková na první pohled drobná nejasnost v zákoně může mít praktický dopad na státní pokladnu, uvedu na konkrétním případu. Nejvyšší správní soud ve svém červencovém rozhodnutí připustil, že je za určitých podmínek možné odečítat úroky i z úvěru použitého na financování rekreační nemovitosti, pokud tato prokazatelně slouží k uspokojení bytové potřeby (tj. že ji skutečně používáte k celoročnímu bydlení). Dotyčný stěžovatel si musel na toto rozhodnutí počkat téměř pět let. Finanční správa musela stěžovateli uhradit 26 342 Kč na náhradě nákladů řízení. Když se k tomu připočítají platy úředníků finanční správy a soudců několika soudů, kteří místo toho mohli během pěti let tahanic o správný výklad zákona (v tomto případě na první i druhý pohled jednoznačný) řešit jiné důležitější kauzy, tak se z peněz daňových poplatníků promrhaly statisíce.

Bez včasné opravy uvedené chyby v zákoně tak na této nejasnosti v příštích letech vydělají především advokátní kanceláře, které budou zastupovat klienty ve sporech s Finanční správou.

Jiří Kryl, úvěrový analytik společnosti Broker Trust