Ručení „jinou“ nemovitostí u hypotéky – je to snazší, než by se mohlo zdát

Koupě podílu v bytovém družstvu, obecního bytu s dočasným omezením ručení, výstavba, koupě atypického stavebního pozemku, investice do rekreačního objektu. Toto jsou časté případy, kdy žadatel o hypotéku naráží na nemožnost ručení nemovitostí či neochotu bank poskytnout úvěr s LTV 90 %. Jak tuto situaci řešit?

O takzvaném předhypotečním úvěru už jste se dozvěděli v tomto článku (viz zde). Nyní si pojďme říct o další možnosti, a tou je zástava jiné nemovitosti. Banky běžně umožňují žadateli ručit jinou nemovitostí než je ta, do které budou směřovat peníze z hypotéky. Má to však své podmínky a to:

- Maximální výše úvěru se v tomto případu bude odvíjet od zástavní hodnoty nemovitosti, kterou dáváte do zástavy, tj. pokud např. potřebujete 2 000 000 Kč a dáváte do zástavy objekt v hodnotě 1 500 000 Kč, tak maximální výše úvěru činí 1 350 000 Kč, bez ohledu na kupní cenu či náklady na výstavbu „nové“ nemovitosti.

- Nemovitost, kterou je ručeno, musí být pojištěna a smlouva o pojištění nemovitosti následně vinkulována ve prospěch banky. Tj. v případě pojistné události jsou peníze z pojištění vyplaceny bance.

- Na jednu stranu, žadatel o hypotéku nemusí být majitelem nemovitosti, kterou je ručeno. Na druhou stranu, současný majitel či majitelé musí podepsat souhlas se zřízením zástavního práva. V tomto případu samozřejmě ručíte „pouze“ jednou nemovitostí, tj. „nová“ nemovitost nemá žádná omezení vlastnických práv.

- Majitel nemovitosti, kterou je ručeno, nemusí být spolužadatelem o hypotéku.

- Banka nezkoumá vztah mezi majitelem nemovitosti a žadatelem o hypotéku, tj. nezáleží na tom, jestli nemovitost v zástavě patří rodinnému příslušníkovi apod.

Nemovitostí lze ručit po omezenou dobu

Nemovitost, kterou má banka v zástavě, lze během splatnosti hypotéky změnit, a to za poplatek cca 5 000 Kč (změna podmínek úvěrové smlouvy) a cca 3 000 Kč – 4 500 Kč (odhad ceny nemovitosti), plus poplatky na katastru nemovitostí. Jakmile to situace dovolí, je tedy možné nahradit původní nemovitost v zástavě nemovitostí novou, a to dokonce i mimo fixaci úrokové sazby. Banka v tomto případě bude zkoumat:

- Vhodnost nemovitosti coby zástavy.

- Zástavní hodnotu „nové“ nemovitosti.

- Změnu LTV hypotéky, tj. jakou část zástavní hodnoty nemovitosti činí úvěr.