Kladivo na ceny bydlení aneb potřeba je regulovat nabídku i poptávku

Ceny bytů vzrostly v Česku za posledních pět let o dobrých 40 procent, v Praze o více než polovinu. Sílí tak pocit, že ceny za bydlení – ať už vlastnického, nebo nájemního – se vyšplhaly nad „rozumnou“ mez. Věc začíná být politickým tématem prvního řádu.

Příčina vysokých cen bydlení, tedy domů a bytů, a tím pádem pak i nájemného je jasná: poptávka na trhu obytných nemovitostí je dlouhodobě vyšší než nabídka. Nabídku oslabují mimo jiné nešikovně nastavené stavební předpisy, poptávku naopak zesiluje celá řada trendů: rostoucí počet mladých lidí, kteří odkládají založení rodiny a zároveň chtějí bydlet sami, rostoucí počet rozvedených a seniorů, ale třeba také rostoucí počet cizinců, kteří si všimli, že nemovitosti v Česku – i díky vyhlídce posilující koruny – slibují v dnešním světě velmi nízkých výnosů poměrně slušnou naději na jakýs takýs výdělek, a to i v případě, že se zahraniční investor nechce otravovat s nějakým pronajímáním a zakoupené nemovitosti nechá na roky jednoduše zamčené a prázdné.

Kdyby šlo o normální trh, bylo by namístě si říci: nechme poptávku a nabídku spolu svobodně měřit síly, ony si samy najdou rovnovážnou cenu a rovnovážné obchodované množství. Jenomže trh s byty a domy normálním trhem není.

Zaprvé, bydlení je jednou ze základních lidských potřeb, které nelze ničím jiným nahradit. Zadruhé, základem je zde fyzicky striktně omezený zdroj – plocha území státu. Zatřetí, pokud se trh s nemovitostmi jaksi splete, tedy pokud se domů a bytů postaví zřetelně málo nebo moc, pak potřebná korekce je velmi zdlouhavá a nepříjemná. Viz hrozivé důsledky stavební horečky ve Španělsku nebo Irsku před rokem 2008.

A tak je principiálně žádoucí, aby nabídka bydlení byla státem aspoň rámcově regulována. V praxi se tak děje skrze volnější nebo přísnější stavební předpisy. V posledních letech se proto v Česku volá po jejich uvolnění – nabídka domů a bytů se výrazně zvýší a ceny bydlení se vrátí na onu rozumnou úroveň. Vzniká tak dojem, že k dosažení rozumných cen bydlení stačí posouvat nabídkou domů a bytů – tedy přísností stavebních předpisů – a že celý problém drahého bydlení by byl už dávno vyřešen, jen kdyby reforma českého stavebního práva nešla tak zoufale pomalu.

To je ovšem hrubý omyl. Ve skutečnosti je totiž úkol správně vedené státní regulace nemovitostního trhu složitější: má nastavovat nabídku tak, aby výsledkem byla nikoli pouze rozumná cena, nýbrž rozumný kompromis mezi cenou a množstvím (pro jednoduchost ignorujme otázky kvality a estetiky staveb). Jistě bychom chtěli velmi levné bydlení; ale to by znamenalo činžáky na každé louce. Jistě bychom chtěli co nejvíc nezastavěné přírody; ale to by znamenalo velmi drahé bydlení. Státní regulace tohoto trhu se tak musí snažit dosáhnout rozumné ceny a zároveň rozumné zastavěnosti.

Pro konkrétní představu si představme například scénář v němž o české nemovitosti začne mít z nějakých důvodů zájem ještě mnohem více zahraničních investorů než dosud. A že ve snaze zabránit dalším skokům v cenách bydlení bude reakcí státu jednoduše výrazné uvolnění stavebních předpisů, a tedy mnohem větší zastavěnost. Ale co když bude poptávka tak velká, že i tak ceny bydlení zůstanou na úrovni pro českou populaci neúnosné? Jistě by se to projevilo u nejbližších voleb.

Tento scénář, ač hypotetický, jasně ukazuje politickou realitu: u trhu s byty a domy je prostě třeba regulovat i poptávku – jakkoli se při čtení takových slov mnohému z nás derou na rty slova o návratu do komunismu. Ostatně z návratu ke komunismu lze asi těžko obviňovat celou řadu měst, regionů a zemí světa, které už nějakou formu regulace poptávky po nemovitostech zavedly: od Itálie přes Británii po Nový Zéland, od Amsterodamu přes Singapur po Vancouver.

Jako nejlepší pro regulaci poptávky se jeví nástroj, který v Česku zatím v podstatě spí: daň z nemovitosti. Rozumné ale rozhodně není prosté plošné zvýšení sazby daně. Spíš bychom se měli řídit heslem „domy a byty v Česku chceme používat nejdřív pro standardní bydlení (vlastní nebo nájemní) a případně pro rekreaci, teprve potom možná pro krátkodobé ubytovávání a až úplně nakonec pro investování“. V úvahu tak připadá zvýšení sazby daně z nemovitosti především ve dvou případech: u nemovitostí vlastněných cizinci a u nemovitostí využívaných nikoli k dlouhodobému bydlení nebo k časté vlastní rekreaci, nýbrž hlavně ke krátkodobému pronajímání. U obou těchto opatření nás samozřejmě napadne řada administrativních, legislativních a snad i morálních problémů. Pokud se ale ani nepokusíme tyto problémy vyřešit, pak to značí, že bydlení v Česku vlastně asi zas tak moc drahé není.

Michal Skořepa