Máte hypotéku? Nezapomeňte na odpočet úroků z úvěru

Základ daně z příjmu fyzických osob a potažmo samotnou daň je možné snížit řadou legálních způsobů. Jedním z nich je odečtení částky zaplacených úroků z úvěrů „na financování bydlení“. Ačkoli se odpočet této částky může zdát „primitivní“, není tomu tak a dle našich zkušeností v této oblasti často dochází k problémům, kdy odpočet zaplacených úroků z úvěru nelze provést vůbec, nebo jen v omezené míře.   

Před uplatněním této odčitatelné položky je potřeba provést řadu testů. Je potřeba prověřit, zda daný úvěr spadá mezi zákonem vyjmenované úvěry, zda je úvěr použit na financování bytových potřeb, k jakým účelům je daná nemovitost využívána, zejména zda slouží k trvalému bydlení, kdo je účastníkem úvěrové smlouvy a kdo nemovitost vlastní. 

Co se týče typu úvěru, na který se odpočet vztahuje, musí jít např. o úvěr ze stavebního spoření, hypoteční úvěr, úvěr poskytnutý stavební spořitelnou nebo bankou, a to v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem. 

Dle zákona o daních z příjmů musí být úvěr poplatníkem použit na financování bytových potřeb. Bytovou potřebou se rozumí např. výstavba bytového domu, rodinného domu, bytové jednotky či jejich koupě, popř. údržba či změna, pořízení pozemku za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytového či rodinného domu do termínu stanoveného zákonem a další.  

Důležitá je rovněž skutečnost, zda se bytová potřeba popř. i jen její část používá k podnikání, popř. k pronájmu. Pokud ano, je možné odečíst úroky po dobu užívání bytové potřeby k těmto účelům pouze v poměrné výši. Úroky je potřeba rozdělit na ty, které lze odečíst a ty, které odečíst nelze, podle vhodně zvoleného kritéria. 

Poplatník může odečíst úroky ze základu daně za předpokladu, že je účastníkem smlouvy o úvěru a v případě bytového domu, rodinného domu, bytové jednotky a pozemku též jejím vlastníkem. Účastníků úvěrové smlouvy i vlastníků nemovitosti může být více. Odečet pak uplatní buď jeden z nich, nebo každý z nich, a to rovným dílem. Úhrnná částka úroků, o kterou lze snížit základ daně ze všech úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti, je omezená a může činit maximálně 300 000 Kč za daný rok. Při placení úroků pouze po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků, tj. 25 000 Kč měsíčně. 

V řadě případů navíc může být základ daně snížen pouze v kalendářním roce, po jehož celou dobu poplatník bytovou potřebu vlastnil a užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.   

Z výše uvedeného je patrné, že daná problematika je poměrně komplikovaná. Níže uvádíme časté problémové okruhy: 

• Snaha odečíst od základu daně úroky zaplacené různým finančním společnostem, popř. známým i přes to, že byly použity na financování bytových potřeb.
• Nesprávné pochopení pojmu „bytová potřeba“, kdy je pořízen např. rekreační objekt. 
• Refinancování úvěrů.  
• Odečet celkové výše zaplacených úroků, i když byly placeny jen po část roku. 
• Odečet celkové výše zaplacených úroků v případě použití bytové potřeby pro výdělečnou činnost. 
• Snaha odečíst od základu daně úroky z úvěrů na bytovou potřebu, kde poplatník celý rok nebydlel. 
• Snaha odečíst od základu daně úroky z úvěrů na bytovou potřebu, kde daný poplatník není účastníkem smlouvy o úvěru.  

Daniela Riegel & Marie Rudolfová