Rozhovor - Jaký je skutečný stav domácího realitního trhu ? Záleží na konkrétním regionu

Server Kurzy.cz/Bydlet.cz ve spolupráci se serverem Nemovitosti.cz připravil následující rozhovor na téma aktuálního stavu domácího realitního trhu. Na otázky odpovídá generální ředitel obchodu a merketingový ředitel Nemovitosti.cz Bc. Jiří Hošek.

V mediích jsou patrné 2 tábory – jeden už vidí konec poklesu cen a stabilizaci domácího trhu, druhý naopak dává k dobru data o pokračujícím poklesu cen. Jak vidíte současnou situaci Vy ? 

Myslím si, že situace je velmi odlišná podle regionů. Jsou oblasti, kde ceny už nemají kam více klesat a tedy cena zde již stagnuje. Naopak jsou i lokality, kde je cena nadsazená a nebo cenově stále nedostupná a zde ceny stále klesají. Rozdíl je také mezi jednotlivými typy nemovitostí. Ve větších městech je poptávka po bytech stále stejná, tedy i ceny se udržují na rovnovážné úrovni.

Dá nebo dalo se v našich podmínkách také hovořit o „realitní krizi“ ? 

Určitě. Podle slov našich klientů, se kterými komunikuji se jednalo minulý rok o nejhorší období za poslední léta vůbec. Je jen málo opravdu spokojených realitních kanceláří, co se obratu s nemovitostmi týče. Loni byly obavy díky mediálním kauzám a situaci okolo nás, potom přišlo léto, což je vždy společně s obdobím Vánoc nejslabší období roku. Mnoho realitních kanceláří muselo kvůli finančním problémům ukončit činnost a nebo se transformovat na poskytování dalších, doplňkových služeb, jako např. financování, investování, apod. Začátkem roku 2010 se však situace začala zlepšovat, k čemuž jistě přispělo také "vyčištění" trhu, tedy menší konkurence. Doufejme tedy, že krize je již zažehnána.

Ovlivňuje nějak domácí trh převážně nepříznivý zahraniční vývoj ? 

Nepřímo jistě ano. Působí u nás mnoho zahraničních investorů a developerských společností, finančních institucí a bank se zahraničními vlastníky. Pokud se nestaví, neschvalují úvěry a hypotéky, lidé vidí v médiích, že svět má problémy, přestanou na nějakou chvíli tímto směrem investovat a zaměří se spíše na zajištění v době případné krize. Tímto se také zastavil ten pomyslný tržní kolotoč, který je pro fungování ekonomiky tolik důležitý.

Je něčím domácí trh specifický ? 

Řekl bych, že není nijak výrazně odlišný od zahraničních trendů. Možná i díky tomu, že zde působí mnoho řetězců, které jsou internacionálního charakteru a kousek svojí image a know-how přináší vždy s sebou i k nám. Takto se postupně celá oblast realitního trhu decentralizuje a přizpůsobuje světovým trendům. Bohužel ještě stále existuje obrovská rivalita mezi realitními kancelářemi v některých oblastech, zvláště ve velkých městech a to jak v ČR, tak na Slovensku. Končí to většinou vykrádáním cizích zakázek, zneužívání neexkluzivity na prodej dané nemovitosti a nebo jiné, ne příliš etické praktiky. Je to konkurenční boj, na který doplácí většinou normální lidé, kteří se v realitním trhu příliš neorientují, přecejen normální člověk neprodává svoji nemovitost každý rok. Toto se jinde ve světě moc nepraktikuje.

Co by realitnímu trhu v současnosti nejvíce pomohlo ? 

Největší pomocí bude konec léta, kdy skončí období dovolených a lidé zase budou vtaženi do klasického životního procesu, kdy budou přemýšlet o tom, zda se stěhovat a nebo ne. Jistě také velmi záleží na tom, jak budou dále média a jejich železná ruka ovládat strach a paniku ze světové krize. Stačí jeden článek o tom, že krize ještě neskončila a nebo nás čeká ještě jedna další krize, což dokáže ovlivnit neuvěřitelně mnoho lidí k tomu, aby s jakýmkoliv plánováním investování ještě vyčkali.

Projevuje se nějak na trhu probíhající deregulace nájmů ? 

Díky deregulování nájemného se i pro majitele nemovitostí začínají tyto byty alespoň trošku vyplácet. Do této doby byla situace pro majitelé těchto nemovitostí více než mizerná a intervence směrem k postupnému zbavování se nájemníků, kteří měli na tento typ nájmů nárok, byli zřejmé. V dnešní době již není dle mého názoru pro tyto typy bydlení příliš prostor, jinými slovy nemusí to být vždy fér.

Jaký očekáváte vývoj v segmentu nájemního bydlení ? 

Vše se odvíjí od nabídky a poptávky. Bytů na vesnicích není mnoho, ale také poptávka po nich je nízká, jelikož zde pozemky ani domy nestojí tolik, co ve městech a tak většinou obyvatelé těchto lokalit volí koupi domu a nebo vlastní výstavbu. Kdežto ve městě jsou domy pro mnoho lidí nedostupné a tak je mnohdy jedinou možností bydlení v bytě. Mnohdy se do center měst stěhují mladí lidé za prací a nebo za studiem. Tito lidé volí v drtivé většině pronájem. Proto jsou také města logicky oblíbenější destinací pro investory a developery. Byty zde není problém za rozumných podmínek pronajmout. Nájemní bydlení je jakási alternativa v době krize, kdy lidé nemají možnost získat hotovost na koupi vlastní nemovitosti. Také proto se poptávka po těchto typech nemovitostí zvyšuje.

Jaký očekáváte vývoj hypotečních sazeb ? 

Nezáleží zde jen na situaci v zahraničí a nebo na vývoj krize. Ve velké míře toto ovlivňuje Centrální banka dané země a potom také samotné bankovní subjekty. Vliv má také mnoho dalších makroekonomických agregátů, jako např. nezaměstnanost a nebo inflace. Pokud budou hypotéky dostupné za vyšší úroky, klesne poptávka po nich, ale zvýší se jejich nabídka. Pokud se ale úroky příliš sníží, potom už nebudou pro banky tolik zajímavé a stanou se spíše zbytečným rizikem. Také náš státní systém podpor může ovlivnit situaci v této oblasti pomocí různých zvýhodnění, daňových slev, apod. Nyní v nadcházející době úspor však nečekám výraznou oporu tímto směrem.

Nová vláda hodlá radikálně omezit podporu stavebního spoření, projeví se to nějak na realitním trhu ? 

Zřejmě ne okamžitě, ale do budoucna se tato forma akumulace finančních prostředků stane nezajímavou a tím i celý smysl projektu stavebního spoření. Každý si lehce potom vypočítá, jestli mu větší výhody nabízí různé zajištěné fondy a nebo jiná forma investování a spoření, než je právě produkt stavebního spoření. Odkládat peníze na budoucí bydlení je dobrý nápad, ale při nulové podpoře od státu lidé lehce najdou nové vznikající a nebo existující produkty.