Jak na fix u hypotéky

Volit krátkodobou, nebo dlouhodobou úrokovou sazbu? To řeší asi každý, kdo si pořizuje bydlení na úvěr. Vývoj posledních osmi let ukazuje, že krátké sazby jsou výhodnější.
Jak by to asi vypadalo, kdybychom v určité době zvolili buď pětiletý, nebo roční fix? Pokusím se to ukázat na vývoji úrokových sazeb hypotečních úvěrů od roku 2002 do současné doby. Řekněme, že první hypotéku jsme uzavřeli v roce 2002, konkrétně v květnu, a další vždy ve stejném měsíci roku následujícího, a to až do roku 2008.

Roman Scherks

Kdyby klient uzavřel hypotéku v jiném měsíci, vypadaly by grafy samozřejmě poněkud jinak. Rovněž kdyby zvolil určité kombinace fixací, například střídavě na jeden rok, tři roky a zase jeden rok. O podrobnou modelaci může zájemce požádat zkušeného finančního poradce.

Sazby, které jsou pro náš příklad použity, nejsou průměry všech bank nebo sazby nejlepší. Jsou to konkrétní úroky České spořitelny, které byly v příslušném období používány pro běžnou klientelu.

Do grafů není a ani nemůže být zahrnuto případné zvýšení sazby při otočce úrokové sazby, protože tato data nejsou prostě známa, ale i z toho důvodu, že banky přistupují k jednotlivým klientům individuálně. Některé se snaží při otočce úrokové sazby trošku přitvrdit. Na druhou stranu je také pravda, že klient, který se s tím nesmíří, má možnost vyjednávat. Pokud prokáže dost tvrdosti, může získat lepší sazbu. Banky totiž nechtějí o své klienty přijít a refinancování hypotéky u konkurence je dnes velmi jednoduché.

Krátké sazby vyhrávaly

Z grafů je patrné, že kdo zvolil krátkou fixaci, rozhodně neprohloupil. Přibližně od února 2008 přeje vývoj trhu delším fixacím, a to hlavně proto, že banky mají pro krátké (zejména roční fixace) vyšší úrok než u fixací delších. Tento trend je svým způsobem nelogický, ale přesto pochopitelný. Banky nechtějí o klienty přicházet po první otočce. Jinak by se jim totiž neumořily počáteční vysoké náklady na klienta a zpracování jeho úvěru.

Moje doporučení tedy zní: zvolit spíše fixaci kratší.

Krátká fixace však není vhodná pro všechny. Hodí se pro klienty, kteří:
1) chtějí úvěr přibližně od 1,5 milionu korun,
2) jsou přístupnější riziku, zvyšování sazeb je tolik nerozhodí,
3) mají dost sebekázně, aby úsporu v měsíční splátce vhodně investovali,
4) mají případně nějakou hotovost, kterou nepoužili na bydlení, ale vhodně ji investovali,
5) nebojí se s bankou po skončení fixace vyjednávat, případně úvěr refinancovat u jiné banky.

Proč je kratší fixace dle mého názoru vhodnější?
1) Banky mají u kratších fixací nižší marže.
2) S úvěrem je možné v krátkých periodách libovolně a bez sankcí nakládat – refinancovat, nemovitost prodat, provést částečnou nebo úplnou mimořádnou splátku.
3) Měsíční zatížení je nejnižší, rozdíl je možné vhodně investovat.

Volbě kratší fixace musí předcházet velmi pečlivá analýza záměrů. Poměrně velkou zajímavostí je velice výrazné „rozevření“ pomyslných nůžek mezi 2T repo sazbou ČNB a úrokovými sazbami jednotlivých bank. Byly doby – a z grafu je to patrné –, kdy rozdíl mezi sazbou ČNB a ročním fixem byl cca 1 % a k pětiletému fixu byl rozdíl cca 2 až 2,5 %, kdežto v současné době je rozdíl skoro stejný, a to cca 3,5 %.

(Autor je hypotečním specialistou Partners for Life Planning. Převzato z časopisu Finmag – Finanční magazín).