Kanceláře v Praze: konec roku 2023 nepřinesl žádnou novou dokončenou ani započatou stavbu, neobsazenost stále klesá

Ve 4. čtvrtletí roku 2023 nebyl v Praze dokončen žádný kancelářský objekt, a rok 2023 tak skončil s objemem nové výstavby na 98 400 m² v 7 projektech. Přesto šlo o nejvyšší výsledek za poslední tři roky. V průběhu posledního čtvrtletí loňského roku také nebyla zahájena žádná nová stavba, čímž se období bez zahájení kancelářské výstavby protáhlo na plných 18 měsíců. Přestože se nadcházející nedostatek nové nabídky naplno projeví až v průběhu roku 2025, již nyní jsou možnosti k pronájmu velmi omezené. Neobsazenost na konci čtvrtého čtvrtletí 2023 činila v celém hlavním městě přibližně 280 700 m², tedy 7,2 %, hrubá poptávka však za celý uplynulý rok překonala 500 000 m². Dobrou zprávou je, že ceny nájemného zůstaly v průběhu celého roku stabilní. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Aktuální velikost pražského trhu s moderními kancelářemi činí 3,91 milionu m², z čehož 18 % je klasifikováno jako vůbec nejvyšší třída AAA. Neobsazenost na konci čtvrtého čtvrtletí 2023 činila v celém hlavním městě přibližně 280 700 m², tedy 7,2 %, což představuje meziroční pokles o 50 bazických bodů. V nejvyhledávanějších kancelářských lokalitách, jako je Pankrác, Karlín nebo centrum města, najdeme dokonce ještě nižší míru neobsazenosti. Například v Karlíně bylo na konci 4. čtvrtletí 2023 k dispozici pouze 9 700 m² existujících volných prostor třídy A, tedy pouhá 2 %. „Míra neobsazenosti je v Praze dlouhodobě nejnižší v porovnání s ostatními hlavními městy střední a východní Evropy, kde v současnosti dosahuje dvouciferných hodnot. Neobsazenost však nad Prahou visí jako dvousečná zbraň v podobě ztracených příležitostí, jelikož trh nemusí mít dostatek leasingových možností, aby uspokojil všechny potenciální příchozí zahraniční investice nebo stávající růst,“ komentuje Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers.

Pro rok 2024 aktuálně očekáváme 84 000 m² nových kanceláří, což je v podstatě vše, co bylo na konci 4. čtvrtletí 2023 v aktivní výstavbě. Přibližně 44 % tohoto objemu je již předpronajato a předpokládá se, že i zbylé prostory budou brzy absorbovány.

Poptávka stále vysoká, podíl renegociací roste

I když hrubá poptávka v roce 2023 meziročně klesla o 3 %, opět překročila objem přes 500 000 m² a dosáhla na 525 300 m². Takový objem byl překročen pouze čtyřikrát, a to v letech 2017, 2018, 2022 a v roce 2023. K tomuto objemu přispěly mimořádně velké renegociace korporátních nájemců kanceláří, jako jsou společnosti Microsoft, DHL IT, Avast či Amazon. „Ačkoli některé z výše uvedených společností zmenšují své kancelářské prostory v návaznosti na nové trendy v oblasti hybridní práce, jejich současná přítomnost na trhu ukazuje, že místnímu trhu pro nadcházející období důvěřují,“ komentuje Josef Stanko s tím, že tyto transakce jsou zároveň 4 největšími transakcemi roku 2023, jejichž souhrnná plocha činí téměř 55 000 m².

Čistá realizovaná poptávka naproti tomu dosáhla v loňském roce 238 900 m², což představuje pouze 45 % hrubé roční realizované poptávky a meziroční pokles o 18 %. Je to dáno rostoucím podílem renegociací, které stoupají již od roku 2020 a vloni dosáhly dosud nejvyššího výsledku. „Větší podíl renegociací je logickým důsledkem situace na trhu, v nejbližší budoucnosti totiž existují omezené možnosti jak v rámci stávajícího trhu, tak v rámci připravovaných kancelářských projektů,“ doplňuje Josef Stanko.

Ve 4. čtvrtletí roku 2023 představoval objem hrubé realizované poptávky 166 700 m² s více než 230 nahlášenými transakcemi. Objem se meziročně zvýšil o 11 %. Podíl čisté poptávky na celkovém objemu činil pouhých 38 % s objemem 62 600 m² při více než 120 transakcích. „Čistá poptávka dokáže zaplnit menší volné jednotky napříč celým trhem, neboť průměrná velikost nové transakce se pohybuje v řádu stovek metrů čtverečních,“ říká Josef Stanko.

Servisované a flexibilní kanceláře důležitým prvkem kancelářského trhu

Důležitou součástí pražského kancelářského trhu se stávají i servisované a flexibilní kanceláře. Ukončení činnosti HubHubu a prodej BASE4Work, konceptu flexibilních kanceláří společnosti Penta Real Estate, společnosti Scott.Weber způsobilo několik změn na trhu provozovatelů. V prvé řadě došlo během roku 2023 k expanzi společnost Scott.Weber. Poměrně aktivní je i místní provozovatel WorkLounge, který převzal jedno z center od HubHubu (v budově Na Příkopě 14), ale také získal budovu City Point v Praze 4. Nejnovějším hráčem na trhu je Zenwork, který převzal druhé centrum HubHubu v Paláci Ara v Praze 1. Nové centrum flexibilních kanceláří Clubco, které sice není přímo v Praze, ale je dostatečně blízko v obci Nupaky, vzniklo v rámci CTParku Prague East. Značku Clubco provozuje společnost CTP, další centra pak má i v Brně a Ostravě - všechna v rámci svých nemovitostí a developerských projektů. V průběhu roku byla také dokončena a otevřena další 2 centra pod značkou Fleksi, která jsou provozována v rámci portfolia společnosti Passerinvest.

Konkrétní ceny jsou závislé na specifických požadavcích nájemců, ale obecně lze říci, že nejlepší pracovní místa v soukromé kanceláři v centru města mohou začínat na úrovni 370 EUR za pracovní místo měsíčně, zbytek trhu se pak pohybuje mezi 200 a 350 EUR, v závislosti na lokalitě konkrétního centra, požadavcích, počtu pracovníků a podobně.

Ceny nájmů i služeb stabilní

Na konci roku 2023 bylo v oblasti centra města nejvyšší dosažitelné nájemné na úrovni 27,50 €/m² /měsíc, v tzv. vnitřním městě činilo až 18,25 €/m² /měsíc a v rámci vnější oblasti města až 16,00 €/m² /měsíc. Tyto hodnoty byly po celý rok většinou stabilní, přesto je však na celém trhu již patrný pomalý, ale vytrvalý růst nájemného.

„V posledních měsících se také sledovaly poplatky za služby a zatím nedocházelo k jejich plošnému zvyšování. S jistotou můžeme říci, že vyšší kvalita budov není jen samoúčelnou snahou, jelikož nejmodernější a nejefektivnější budovy mohou klientům nabídnout nejnižší poplatky za služby, a to obvykle v rozmezí 5 až 7 EUR. Starší budovy s výrazně nižším nájemným se mohou v dlouhodobém horizontu ukázat jako nákladné, protože tyto úspory na nájemném mohou být promrhány na úkor provozních výdajů,“ komentuje Josef Stanko.