Jak na refinancování hypotéky: Kdy se vyplatí a na co si dávat pozor

Kdy je správný čas na refinancování hypotéky? 

Hypotéku můžete refinancovat kdykoliv, ale připlatíte si, pokud nechytíte ten správný moment. Vždy sice máte možnost splatit celou hypotéku kdykoliv, ovšem v době fixace se zpravidla nevyhnete placení penále. V některých případech se vám ale může vyplatit od banky odejít i přes vyšší pokutu – za předpokladu, že nyní výrazně přeplácíte a zároveň u některé z bank najdete skutečně výhodnou nabídku. 

Abyste mohli využít možnosti bezplatného refinancování, načasujte si ho na konec fixace. S prozkoumáváním aktuálních nabídek na bankovním trhu začněte zhruba 3 měsíce před koncem fixace. Rozhodně neprohloupíte, když začnete s porovnáváním podmínek ještě dříve. Sledujte vývoj na hypotečním trhu, a pokud se začne mluvit o zvyšování sazeb, na nic nečekejte. Banky vám mohou zafixovat úrok na hypotéce až na 2 roky dopředu. Pokud je ale na obzoru snižování sazeb, vyplatí se vám počkat co nejdéle.   

Už se blíží termín konce fixace? Měsíc až dva před tímto dnem vám vaše banka oznámí novou úrokovou sazbu a můžete tak mezi sebou dobře porovnávat nabídky, které vám poskytují jiné banky. Své místo zde najdou i vaše vyjednávací schopnosti. Banky se totiž při refinancování často předhání, kdo vám dá lepší podmínky. A to zvláště ve chvíli, kdy zájemci o novou hypotéku vyčkávají na lepší časy. 

V jakých situacích zvážit refinancování hypotéky? 

Důvodů pro refinancování hypotečního úvěru může být hned několik. Mezi ty nejčastější patří příliš vysoký úrok u současné banky a šance na nalezení “levnější” hypotéky. Především se to týká těch, kteří si v období vysokých úrokových sazeb sjednali fixaci za tehdy obvyklý úrok, který se ale vlivem tržního vývoje postupně snížil – ale jen pro nové zákazníky. Někdy také může být důvodem pro změnu nevýhodné nastavení podmínek u vaší banky, včetně různých poplatků. 

Při refinancování také můžete požádat o prodloužení doby splácení úvěru, pokud byste potřebovali “stlačit” výši splátek dolů. Někteří klienti také refinancování využívají k navýšení půjčené částky k pokrytí nákladů např. na rozšíření projektu nebo rekonstrukci domu.

Jak funguje refinancování hypotéky

Proces refinancování hypotéky si mnoho lidí představuje jako složitou a zdlouhavou operaci, může vás ale uklidnit, že je rozhodně jednodušší než žádost o novou hypotéku. Pojďme se podívat, jak refinancování funguje – pěkně popořádku. 

První krok je vždy na vás. Pokud se chcete pár měsíců před koncem fixace poohlédnout po tom, co trh aktuálně nabízí, zkuste si nabídky refinancování hypoték online a nezávazně srovnat. Stačí jen vědět, kolik vám na hypotéce zbývá doplatit a jak dlouho chcete hypotéku splácet. Od srovnání se pak budou odvíjet vaše další kroky – můžete buď zůstat u své současné banky a hypotéku refixovat, nebo banku vyměnit a úvěr refinancovat. 

Rozhodli jste se pro refinancování? Až zjistíte, jaká banka vám může nabídnout nejlepší podmínky a nejnižší úrokovou sazbu, RPSN a výši splátek, u vybrané banky podejte žádost včetně dokumentů vztahujících se k vaší hypotéce. Pokud si ještě pamatujete, jak probíhala vaše první žádost o hypotéku, nic vás nepřekvapí. Současně bude novou banku opět zajímat, jaká je vaše aktuální finanční situace a zkoumání vaší bonity se ve většině případů refinancování nevyhnete.

Pokud nová banka vaši žádost schválí, máte z poloviny hotovo. Přechod k nové bance nezapomeňte své stávající bance oznámit alespoň 30 dnů před koncem fixace. Budete potřebovat jen souhlas banky s mimořádnou splátkou, příslib výmazu zástavního práva a zrušení vinkulace pojistného plnění. Novou hypotékou pak prostřednictvím nové banky splatíte k datu konce fixace zbývající dlužnou částku. Po doplacení celé hypotéky vám banka vystaví tzv. kvitanci – tedy písemné potvrzení, že jste splnili svůj dluh. Váš úvěr u nové banky pak splácíte stejně, jako jste spláceli svou původní hypotéku. 

Papírování kolem refinancování

Změna banky se nedotýká jen samotného splácení úvěru, ale také jeho zajištění, které od vás banka při poskytnutí hypotéky požaduje – tedy zástavní právo a pojištění nemovitosti. 

Při refinancování je potřeba vymazat zástavní právo ve prospěch původní banky. To je běžně možné provést na základě příslibu banky k vymazání zástavního práva z katastru nemovitostí. Zástavní právo k nemovitosti bude chtít zřídit i vaše nová banka a vaše původní banka s tím musí souhlasit. Je tedy nutné požádat o vklad zástavního práva nové banky do katastru. Po doplacení úvěru pak dojde k výmazu původního zástavního práva. Celkem na katastrálním úřadě kvůli povinnostem spojeným s refinancováním zaplatíte 4 000 korun. 

Už máte refinancování za sebou? Zkontrolujte si, zda původní banka skutečně udělala to, co slíbila. Může se stát, že ve stanovené lhůtě nepožádá o výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí. Pokud už uběhlo 30 dní od splacení, neměla by v katastru u vaší nemovitosti vůbec figurovat. 

Další administrativní záležitostí, kterou byste se neměli nechat zaskočit, je devinkulace a následná vinkulace pojistného plnění z vašeho pojištění nemovitosti ve prospěch nové banky. Devinkulaci budete moci provést podobně jako u zástavního práva se souhlasem původní banky. Tyto úkony s vaší pojišťovnou dnes naštěstí většinou vyřídíte jednoduše, rychle a online. A ani za ně nebudete muset nic platit. 

Na co nezapomenout a co doložit? 

Požadavky na doložení dokumentů při žádosti o refinancování hypotéky se mezi jednotlivými bankami liší. Co si pro novou banku pravděpodobně budete muset připravit? 

Osobní dokumenty 

• dva doklady totožnosti
• potvrzení o příjmu a výpis z bankovního účtu

Dokumenty k nemovitosti 

• nabývací titul k zastavené nemovitosti (kupní smlouva, potvrzení o nabytí dědictví apod.) 
• výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví), případně také kopie katastrální mapy
• odhad ceny nemovitosti (často provádí nová banka sama)

Dokumenty ke stávajícímu úvěru 

• úvěrová smlouva s původní bankou
• zástavní smlouva
• potvrzení o zůstatku úvěru
• číslo účtu, na který má nová banka úvěr splatit
• datum předčasného splacení původního úvěru
• souhlas původní banky s přistoupením nové banky k zástavě nemovitosti
• příslib původní banky o vymazání zástavního práva z katastru nemovitostí
• příslib původní banky o devinkulaci pojistného plnění z pojištění nemovitosti

Tipy: Na co si dát při refinancování hypotéky pozor?

Hlídejte si termín, kdy vám skončí fixace – toto datum můžete vždy zjistit v dokumentech od banky, případně v mobilním nebo internetovém bankovnictví banky, kde hypotéku čerpáte. Zajímejte se o další postup v rámci vaší hypotéky alespoň několik měsíců předem, než přijde “den D”. Pokud totiž termín nestihnete, můžete skončit u své původní banky s další nevýhodnou fixací a zároveň i s pokutou od nové banky za nevyčerpání úvěru.

Při refinancování hypotéky se nezapomeňte u nové banky informovat o všech podmínkách, které se ke splácení hypotéky vážou. Zajímat vás bude například možnost případné změny výše splátek, podmínky mimořádné splátky nebo související poplatky (za vedení úvěru, nový odhad ceny nemovitosti a podobně).

Nevyznáte se ve světě hypoték? Nechte si poradit od hypotečního specialisty. Ten vás celým refinancováním provede a doporučí ten nejlepší postup. Nevíte, jak na to? Stačí si aktuální nabídky refinancování hypoték nezávazně a zdarma srovnat a hypoteční specialista vám propočítá, zda se vám refinancování u nové banky vyplatí a na jakou úsporu dosáhnete, pokud se rozhodnete hypotéku refinancovat.