Vaše bonita a její hodnocení: Jak zvýšit své skóre a získat hypotéku?

Hypoteční úvěry banky nerozdávají jen tak na dobré slovo. Nejprve si vás důkladně proklepnou. Před ostřížím zrakem bankovních hypotečních specialistů nejsou v bezpečí třeba ani vaše výdaje za zábavu nebo léta zapomenuté hříchy z mládí. Co všechno banka při žádosti o hypotéku posuzuje a jak můžete své skóre vylepšit? 

Co je bonita? 

Bonita označuje hodnocení žadatele bankou, a to z hlediska jeho důvěryhodnosti a schopnosti úvěr splácet. To není jen rozmar banky, ukládá jí to přímo zákon. Poskytnutí úvěru pro banku vždy znamená určité riziko, že se jí půjčené prostředky nenavrátí nebo se jí vrátí s prodlením. Hodnocení úvěruschopnosti má toto riziko minimalizovat, protože vysoce rizikovým klientům peníze nepůjčí vůbec nebo jim například nabídne úvěr s vyšší úrokovou sazbou, aby vysoké riziko vyvážila také vyšším výnosem. Bonita žadatele také ovlivňuje celkovou výši hypotéky - čím důvěryhodnější klient jste, tím více peněz vám banka beze strachu půjčí.Banka zkrátka chce mít jistotu, že budete “dobrým dlužníkem” a nestačí jen to, že má vaší nemovitost v zástavě. 

Bonitu banky neodvozují od jednoho univerzálního vzorce, ale každá může při výpočtu bonity uplatňovat svou vlastní metodiku. I to je důvodem, proč u jedné banky můžete se žádostí “pohořet” a u druhé bez problému hypotéku dostat. Každá se prostě na faktory, které určují schopnost žadatele dostát svým závazkům, dívá jinak. 

Jak se bonita zjišťuje? 

Když požádáte banku o hypotéku nebo i obyčejný spotřebitelský úvěr, ověřování vaší bonity se nevyhnete. U hypotéky je však zkoumání úvěruschopnosti delší a podrobnější. Přece jen také jde o úvěr s nejvyšší půjčovanou částkou, kterou spotřebitel může dostat. Faktory, které banky ve svém hodnocení zohledňují, vám teď detailně představíme. 

Záznamy v registrech 

Jedním ze základních kroků prověřování vaší platební morálky je nahlédnutí do registrů. Banka tak sleduje vaší historii u jiných finančních institucí. Udělá si tak komplexní obrázek o vašem splácení dřívějších úvěrů nebo třeba nákupů na splátky. Jaké informace kde hledá? 

Bankovní registr klientských informací (BRKI) shromažďuje informace o tom, jaké produkty máte v bankách nebo stavebních spořitelnách sjednané a jak jste je spláceli nebo aktuálně splácíte. Záznam v bankovním registru vám může při žádosti o hypotéku buď pomoci, nebo uškodit. Pokud jste už nějaký úvěr u banky dříve využili a řádně a včas ho spláceli, banka nemá důvod vás podezřívat z toho, že se vaše platební morálka zhoršila. Pokud ale uvidí, že jste se často dostávali do prodlení v řádu měsíců, vaše šance na úspěch se sníží. To platí nejen pro spotřebitelský nebo hypoteční úvěr, ale i leasing, úvěr ze stavebního spoření, kontokorent nebo kreditní kartu. Po splacení zůstávají informace v registru další čtyři roky. Žádosti o některý produkt (ať už odmítnuté vámi nebo bankou) zůstávají v BRKI viditelné pro další finanční instituce po jeden rok. 

Nebankovní registr klientských informací (NRKI) oproti tomu eviduje vaši historii u nebankovních institucí, kam spadají leasingové a úvěrové společnosti. Obsahuje údaje nejen o leasingu a úvěrech, ale i o tzv. “nákupech na splátky” nebo konsolidaci půjček. Informace v tomto registru také zůstávají ještě čtyři roky po úplném splacení, v případě nedokončené žádosti tam záznam zůstává pouze půl roku. 

SOLUS bývá tím nejobávanějším registrem. Nezaznamenává vaši platební historii jako celek, ale pouze vaše prohřešky. Mezi subjekty zapojenými do registru jsou nejen finanční instituce, ale i mobilní operátoři, dodavatelé energií nebo firmy poskytující odložené platby. Vaši hypotéku tedy může ohrozit i nezaplacený mobilní tarif. Záznam se z registru odstraní po třech letech od splacení dluhu, v případě telefonních operátorů je to jen jeden rok. 

Aktuální příjmy

Významným faktorem v posuzování bonity jsou samozřejmě i vaše příjmy a výdaje. Ty oproti údajům v registrech dávají bance přehled o tom, zda si nyní budete moci dovolit úvěr splácet. Nejde však jen o to, kolik peněz vám chodí na účet, ale i odkud. O vaší úvěruschopnosti totiž hodně napoví i původ vašich příjmů.

Příjem ze zaměstnání banka uvidí nejraději. Pracovní poměr na dobu neurčitou si spojuje s jistotou a stabilitou. V takovém případě bance doložíte potvrzení o výši příjmu, které vám vyplní a podepíše váš zaměstnavatel. Můžete ovšem narazit, pokud jste ve zkušební době nebo máte smlouvu na dobu určitou, v takovém případě vás může banka snadno odmítnout. Dohody o provedení práce nebo o pracovní činnosti se započítávají do příjmů pro účely zjištění bonity jen výjimečně. 

Příjem z podnikání u banky prochází detailnějším zkoumáním. O hypotéku navíc nemůžete žádat jen pár měsíců po tom, co jste obdrželi živnostenský list. V okamžiku podání žádosti o úvěr musíte podnikat více než 2 roky. Bance totiž dokládáte daňové přiznání za poslední 2 roky (podané písemně nebo elektronicky) včetně příslušných příloh a doklad o zaplacení daně nebo vrácení přeplatku. OSVČ v režimu paušální daně banka požádá o výpisy z účtu za několik posledních měsíců (nejčastěji 6), a vyžádat si může i vámi vydané faktury, aby ověřila, že příjmy skutečně pochází z vaší podnikatelské činnosti. 

A co jiné příjmy? Banka započítá i váš příjem z pronájmu nemovitosti nebo vašich investic, za předpokladu, že prověří složení a stabilitu vašeho portfolia. Máte všechny výnosy z kryptoměn? Takový příjem by nemusel u banky projít. Do příjmů se započítávají i některé příspěvky ze sociálního systému či důchody – například rodičovský příspěvek, peněžitá pomoc v mateřství nebo invalidní důchod. Uznatelným příjmem však není podpora v nezaměstnanosti nebo dávky pomoci v hmotné nouzi – naopak to znamená, že vysoký úvěr splácet nedokážete. 

Výdaje

Příjmy jako takové neposkytují kompletní obrázek o vaší finanční situaci - k tomu je potřeba ještě znát vaše výdaje. Musí vám totiž každý měsíc zbýt po zaplacení všech pravidelných nákladů (na bydlení, energie, pojistné, splátky leasingu) ještě dostatek peněz na splácení hypotéky a částka na další potřeby alespoň ve výši životního minima. 

Jaké výdaje jsou přiměřené a co už je moc? Banky se ve svých výpočtech stále řídí dříve zrušeným ukazatelem DSTI (Debt to Service Income). Ten vyjadřuje podíl všech měsíčních splátek úvěrů na vašem čistém měsíčním příjmu, neměl by přitom přesáhnout 45 %. Není za tím žádný postranní úmysl, ale záměr předcházet nezdravému zadlužování žadatelů.

Pokud nežádáte o hypotéku u banky, u níž vedete svůj běžný účet, bude po vás chtít doložit vaše příjmy a výdaje výpisem z vašeho hlavního bankovního účtu, nejčastěji za poslední 3 měsíce. Ať už vypadá váš výpis jakkoliv, v žádném případě se nesnažte tento oficiální dokument nijak upravovat či zamazávat jednotlivé položky. Tím byste totiž nezískali vůbec nic, naopak byste si u banky nadobro zavřeli dveře a mohlo by jít i o pokus o úvěrový podvod. Nebojte se, že vás za vaše výdaje bude banka soudit. Pozor ale na platby související s hazardem, ty totiž mohou značit, že pokud propadnete gamblingu, vaše finance budou v budoucnu značně nestabilní.

Osoba žadatele – vy!

Banka při hodnocení vaší bonity vezme v úvahu váš věk, vzdělání, povolání, rodinný stav a počet dětí i místo bydliště. Lidé mladší 36 let nejenže dosáhnou na 90% hypotéku, ale jejich příjem bude posuzován mírněji, protože banka bude předpokládat, že vrchol kariéry i vyšší výdělky je teprve čekají. Podobně očekávají vyšší potenciální výdělek i od žadatelů s vyšším vzděláním.

Bydliště je faktorem zejména při posuzování životních nákladů, které jsou zpravidla v největších českých městech vyšší než ve zbytku republiky. Zjištění, že máte děti, zase znamená, že jsou vaše životní náklady kvůli péči o ně vyšší než u bezdětných žadatelů. 

Jak svou bonitu zvýšit? 

Co můžete udělat pro zlepšení své pozice při žádosti o úvěr, pokud si hodláte vzít hypotéku za pár měsíců?  

• Zažádejte o výpisy z registrů. Uvidíte tak, jaké záznamy může banka hodnotit a navíc zjistíte, zda vám náhodou neunikl nějaký závazek, který by vám získání hypotéky mohl překazit. 

• Doplatťe jiné úvěry či leasingy, případně úvěry konsolidujte. Tím snížíte zátěž pro váš měsíční rozpočet. Do vašich dluhů může banka započítávat i kreditní kartu a kontokorent. Pokud si je udržujete jen pro “strýčka Příhodu”, zrušte je. 

• S žádostí počkejte na chvíli po vyplacení odměn a bonusů. Svou bilanci příjmů a výdajů tím můžete jednorázově značně vylepšit. 

• Jste zaměstnaní na dobu určitou nebo pracujete “na dohodu”? Usilujte u zaměstnavatele o pracovní smlouvu na dobu neurčitou, v očích banky tak budete důvěryhodnější. 

Co když potřebujete svou bonitu zvýšit hned teď?

• Zamyslete se, máte ještě nějaké příjmy například z pronájmu bytu, vedlejšího úvazku nebo pobíráte některý z uznatelných příspěvků ze sociálního systému? Doložte je společně s hlavním příjmem.

• Své šance můžete zlepšit také zvýšením hodnoty zástavy, pokud budete místo pozemku nebo chaty ručit například rodinným domem vašich rodičů, za předpokladu, že vám jeho zastavení posvětí. Ze zástavy ho v průběhu splácení můžete vyvázat. 

• Přiberte spolužadatele nebo ručitele. Manželé a partneři běžně žádají ve dvou, hypotéku si ale můžete vzít takřka s kýmkoliv. Dávejte jen pozor na to, že bonitu spolužadatele bude banka hodnotit stejně jako tu vaši.  

• Pokud nedokážete vlastními silami svou bonitu  zlepšit, upravte parametry úvěru,  například jeho výši, dobu splácení a výši měsíčních splátek. 

A ještě jeden tip na závěr: zvykněte si na režim splácení ještě předtím, než o hypotéku požádáte. Odpusťte si výdaje, které nejsou nutné – například jídlo z rozvážky, nejnovější módní výstřelky nebo nákupy potravin do zásoby, když stejně často putují do popelnice. Jednak vás bude těšit pohled na váš zůstatek, za druhé se ale také nebudete stydět při předkládání výpisu z účtu. Pasujte se zkrátka do role věřitele a chovejte se tak, jak byste chtěli, aby se choval váš dlužník. Na cestě k získání ani splácení hypotéky vás pak nepotká žádný zádrhel. 

Cítíte se připravení? Tak si rovnou nechte nabídky hypoték zdarma a nezávazně srovnat a zjistěte, která banka nabízí nejlepší podmínky s nejnižší úrokovou sazbou. Do pár minut máte hotovo.

Martin Ždímal

V pojišťovnictví se pohybuje od roku 2006 a to jak v ČR, tak i dalších zemích, kdy od roku 2013 zodpovídal za vývoj a provoz IT systémů pro pojišťovny pod hlavičkou skupiny Generali PPF v rámci regionu CEE. V RIXO.cz stál u zrodu firmy a je z velké části autorem její filosofie – tedy bezplatného srovnávání pojistek klientů a nabídky nejvýhodnější alternativy z pohledu ceny i šíře pojistného krytí. Od listopadu 2022 je generálním ředitelem společnosti.

RIXO.cz

RIXO.cz je česká online pojišťovací služba. Od roku 2018 pomáhá klientům najít kvalitní a zároveň výhodné pojištění. Nabízí srovnání a sjednání autopojištění, pojištění majetku, životního a úrazové pojištění, pojištění odpovědnosti pro občany i zaměstnance, cestovní pojištění nebo energie (elektřinu a plyn) a hypotéky. Každý rok navíc RIXO výhodnost smluv kontroluje a doporučí lepší nabídky. Jako jediný srovnávač RIXO umí srovnávat a sjednávat životní pojištění online. Má také vlastní mobilní aplikaci, kde klienti najdou všechny své pojistky.

Více informací na https://www.rixo.cz/.