Zatímco v zahraničí došlo k poklesu cen komerčních
nemovitostí, v Česku se ceny zatím drží. Český
realitní trh chrání především vysoký podíl domácích investorů a paradoxně také zdlouhavé
stavební řízení a menší počet prvotřídních
nemovitostí vhodných k investici. Majitelé se však chystají na následující
roky –
cesta ke stabilizaci vede přes nové
nájemní portfolio,
investice do ESG i modernizace či redevelopment.
„Trh nyní připomíná stále více se ohýbající proutek a je velice složité predikovat, zda příští
rok tlak povolí, nebo máme očekávat zásadní zlom,“ komentuje situaci Jiří Skotnica, šéf valuačního oddělení poradenské společnosti RSM.
Český trh s komerčními
nemovitosti v dnešní době stabilizuje několik zásadních faktorů. V první řadě je to především český
kapitál a čeští investoři, kteří za jednotlivými projekty stojí. Zatím co zahraniční investory může od
investic do českého trhu odrazovat například nejistota daná
válkou na
Ukrajině, ti čeští jsou díky většímu vhledu do místního trhu ochotni podstupovat vyšší míru rizika.
V druhé řadě je to výrazně menší počet prvotřídních investičních
nemovitostí oproti západoevropským trhům a tím pádem méně konkurenční prostředí. Pomáhá také aktuálně zmražená nová výstavba: většina silných
developerů projekty pozastavila a čeká na oživení trhu.
„Stabilita českého trhu se jasně ukázala v době kovidu, kdy na západě klesly
výnosy kancelářským
nemovitostem a s tím i jejich valuace. Mezitím v Česku došlo k opačnému trendu. Některým firmám se totiž vyplatilo držet prostory i ve chvíli, kdy je příliš nevyužívaly s vědomím, že by následně složitě sháněly alternativu,“ zmiňuje Jiří Skotnica. „Takže zatímco v
USA nebo
Evropě se bojovalo o zákazníky slevami, v Česku se dařilo
nájemné zvyšovat. To je jeden ze zásadních faktorů toho, proč se u nás v případě aktuálních valuací nebavíme o poklesu.“
Budou se měnit smlouvy, začne boj o kvalitního nájemce
Trh si však uvědomuje, že tato situace nemusí trvat věčně. A jednotliví majitelé se podle toho začínají chovat a hledají pojistky „na horší
časy“. Výrazně více
energie věnují například skladbě
nájemního portfolia tak, aby si zajistili nájemce z rostoucích oborů. Do retailových parků nebo
obchodních center tak mohou zamířit i zcela nové typy nájemců. Klasickým příkladem mohou být volnočasové koncepty nebo firemní showroomy na místě někdejších prodejních jednotek.
„Zejména na
obchodní centra pochopitelně dopadá pokles
tržeb v
maloobchodu, zatím se jim ale daří hledat
cesty, jak ho kompenzovat. Z mého pohledu to povede k tomu, že se skladba jednotek zejména v méně atraktivních lokalitách zásadním způsobem obmění a přijde nová generace nájemců,“ zmiňuje Jiří Skotnica.
Poukazuje na to například fakt, že v poslední době nejvíce navyšovaly počty svých prodejen řetězce zaměřené na nižší cenovou hladinu. A retail parky tak začínají ve složité ekonomické situaci sázet například na přítomnost diskontních řetězců.
Nezapomíná se ani na ESG
Další kapitolu pak tvoří příprava rozvojových plánů a
investice do snižování
energetické náročnosti budov, ale také zlepšování pracovního komfortu a hygienických podmínek v případě výrobních areálů. Obojí bude navíc nabírat na významu spolu s rostoucími požadavky na ESG.
„To se již dnes týká téměř všech vlastníků
nemovitostí a v českém prostředí by se mohlo
stát zásadním faktorem, měnícím pravidla hry v
otázce výnosů. Připravenost je tedy na místě, vysvětluje Jiří Skotnica.
Podle Skotnici se to týká především
zlatého vejce českých komerčních
nemovitostí –logistických center a e-commerce parků. Část starších areálů již spadá do pásma, kde budou pro naplnění očekávaných ESG standardů nutné konstrukční zásahy. V některých případech dokonce tak zásadní, že bude v podstatě jednodušší provést kompletní adaptaci – tedy v podstatě redevelopment.
Česko bude i nadále zajímavé jako dopravní a e-commerce hub
Pro segment komerčních
nemovitostí je to přitom klíčová kategorie. Právě logistické a e-commerce areály budou i nadále investičně nejzajímavějšími komerčními
nemovitostmi Česka a další nové příležitosti by měl přinést například očekávaný přesun výrobních společností z lokalit s rostoucím rizikem.
Většina
developerů zatím připravuje logistická centra a huby za účelem jejich dlouhodobé správy, a tak omezují jejich dostupnost na trhu. Což je v kontrastu s poptávkou po pronájmech těchto
nemovitostí, která nepřestává být
vysoká, zvyšuje potenciální
výnosy z
nájemného a tím i valuace.
Nejrychleji z celého segmentu budou pravděpodobně
růst takzvaná multimodální centra, která čerpají z napojení na více druhů
dopravy. Zvláště pokud Česko nepřestane investovat do rozvoje infrastruktury.
O RSM
RSM je globální poradenská síť, zaměřující se především na středně velké společnosti. V
roce 2021 byla nejrychleji rostoucí poradenskou společností z desítky největších. Po takzvané "velké čtyřce" (tzn. Deloitte, PwC, EY a KPMG) je druhým největším poradenským subjektem na světě, tedy šestým celkově. V Česku ji pak (opět s vyloučením velké čtyřky) patří čtvrtá příčka, osmá celkově. Celkově síť působí s 860
pobočkami ve 123
státech. V Česku a na
Slovensku provozuje
pobočky v Praze, Brně, Pardubicích, Třebíči a Bratislavě.