Developeři lákají na hypotéku s výhodnou úrokovou sazbou

Mimořádná doba vyžaduje mimořádný přístup. Takto by se daly ve zkratce trefně vystihnout marketingové akce developerů, které mají rozhýbat strnulou poptávku po nemovitostech. Při koupi novostavby lze dnes běžně získat jako bonus kuchyňskou linku či parkovací stání „zdarma“. Někteří developeři se ovšem rozhodli jít ještě dál a nabízejí pomoc s financováním novostavby v podobě takzvané garantované či dotované hypotéky. Jedná se o seriózní nabídky?

„Řada Čechů se po výrazném růstu úrokových sazeb hypoték rozhodla odložit pořízení vlastního bydlení na pozdější dobu. Garantované hypotéky od developerů mají zájemcům o koupi novostavby pomoci překonat období vysokých úrokových sazeb. Obvykle je v reklamě nabízena výhodná úroková sazba, která je ovšem výrazně pod dnes nabízenými sazbami. I když developer nedokáže tuto sazbu u banky vyjednat, zavazuje se dorovnat rozdíl přeplatku na úrocích mezi nabízenou a skutečně sjednanou sazbou,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Letos sazby výrazněji neklesnou

Hlavním důvodem zamrznutí realitního trhu jsou bezpochyby vysoké úrokové sazby hypoték. V prvním čtvrtletí letošního roku se průměrná úroková sazba u nově sjednaných hypoték držela v blízkosti šesti procent. Nepatrný pokles sazeb může přijít nejdříve v posledním čtvrtletí letošního roku. Miroslav Majer k tomu dodává: „Snižování základních úrokových sazeb v ekonomice a posléze i u hypotečních úvěrů bude záviset především na budoucím vývoji inflace. Pokud bude v následujících měsících klesat dle představ centrálních bankéřů, lze očekávat pozvolné a opatrné snižování základních úrokových sazeb. K sazbám hypoték pod hranicí pět procent se v případě příznivého vývoje dostaneme nejdříve v prvním pololetí roku 2024. Ke třem procentům se zřejmě přiblížíme až v roce 2025 nebo i později.“

Vyloučen ovšem není ani pesimističtější scénář vývoje úrokových sazeb. Guvernér ČNB Michl na tiskové konferenci po květnovém zasedání centrální banky avizoval, že i na červnovém zasedání se bude rozhodovat, zda úrokové sazby ponechat na stávajících úrovní, nebo je zvýšit. Rozhodnou aktuální statistiky o vývoji mezd. Pokud budou zjevné náznaky roztáčející se mzdové spirály, centrální banka sazby zvýší. Současně guvernér poznamenal, že očekávání trhu jsou ohledně snižování sazeb předčasná.

Ceny nemovitostí klesají pomaleji, než se čekalo

K oživení na realitním trhu by mohlo přispět zlevňování nemovitostí. Ceny ovšem nijak výrazně neklesají. Aktuální průzkum České bankovní asociace a společnosti Dataligence ukázal, že pokles cen byt ů a rodinných domů v České republice byl ve druhé polovině loňského roku pouze mírný. Například ceny starších bytů v panelové a cihlové zástavbě dosáhly vrcholu v polovině roku 2022 a z nich si pak do konce roku odepsaly v průměru 4,3 %. U novostaveb se na trhu objevily nabídky slev a různých marketingových akcí. Do prodejních cen se ale vůbec nepropsaly.

Ceny nemovitostí se nevyvíjí ve všech regionech stejně. Z průzkumu vyplynulo, že v Praze poklesly ceny ze svých maxim pouze o jedno procento. Naopak o patnáct procent klesly ceny v Libereckém kraji, více než o 13 % v Karlovarském kraji, a dvouciferný či téměř dvouciferný pokles zaznamenaly také kraje Moravskoslezský, Ústecký, Středočeský či Královehradecký.

„Doba prodeje nemovitosti se oproti roku 2021 výrazně prodloužila. Kupujících je na trhu méně a při vyjednávání o ceně jsou ve výhodnější pozici. Výraznější slevy nyní nabízejí především prodávající, kteří nechtějí nebo nemohou dlouho čekat. Kdo za současných podmínek dosáhne na hypotéku nebo má připravenou hotovost, má jedinečnou příležitost k výhodnému nákupu,“ doplňuje Miroslav Majer.

Garantovaná hypotéka je produktem developerů

Garantovaná hypotéka není žádný nový úvěrový produkt bank. S tímto označením přišli developeři a pracují s ním v rámci svých marketingových akcí. Ve skutečnosti se jedná o slevovou akci, jejímž cílem je oživit slabou poptávku po novostavbách. Například na internetových stránkách společnosti CENTRAL GROUP nyní narazíte na program Garantovaná hypotéka 2,99 %. Developer přišel s touto nabídkou na podzim loňského roku a klientům garantuje, že pro ně k termínu dokončení bytu zajistí hypoteční úvěr s roční úrokovou sazbou maximálně 2,99 %. Společnost spolupracuje s pěti největšími hypotečními bankami na českém trhu. Pokud by se developerovi nepodařilo s těmito bankami vyjednat slíbenou sazbu, kompenzuje kupujícím po dobu prvních tří let rozdíl mezi úrokovou sazbou převyšující 2,99 % p.a. a úrokovou sazbou uvedenou ve zprostředkované úvěrové smlouvě, a to maximálně do výše 6 % p.a.

Kolik se dá ušetřit a jaké jsou další podmínky developera?

Při sjednání hypotéky ve výši 4 miliony korun s úrokovou sazbou 2,99 % by činila měsíční splátka hypotéky 16 843 korun. V případě sazby 5,49 % by byla měsíční splátka 22 686 korun. Rozdíl ve výši měsíčních splátek je 5 843 korun. Výše kompenzace za tři roky vychází na 210 348 korun. „Výše úspory je atraktivním motivačním prvkem, který může u části zájemců o vlastní bydlení vzbudit zájem o koupi novostavby. Je ovšem třeba myslet na to, že finanční kompenzace má charakter slevy. Hypotéku tedy nezískáte s nižší sazbou, ale developer vám při splnění podmínek akce „přispěje“ na splátku hypotéky. Zájemce o hypotéku musí rovněž splnit veškeré podmínky banky a mít také samozřejmě dostatečně vysoký příjem ke splnění limitů úvěrových ukazatelů,“ uvádí Miroslav Majer.

U garantovaných hypoték je nutné věnovat pozornost i dalším podmínkám. Například u společnosti CENTRAL GROUP se nabídka programu Garantovaná hypotéka 2,99 % vztahuje na všechny byty z nabídky developera s datem dokončení v roce 2024 a později, kromě nově zařazených do prodeje od 1. ledna 2023 v provedení REZIDENCE. Miroslav Majer na závěr doporučuje: „Zajímejte se nejen o výši garantované úrokové sazby, ale také délku období, po kterou se developer zavazuje vyplácet finanční kompenzaci. Důležitý je i způsob výplaty, tedy zda je kompenzace vyplácena jednorázově nebo postupně. Pokud postupně, pak bych se velmi zajímal o solventnost developera, aby dostál svým závazkům. Zeptejte se, jak developer postupuje v případě, kdy na hypoteční úvěr nedosáhnete. Tedy za jakých podmínek je možné od koupě odstoupit a zda vám vrátí například již zaplacený rezervační poplatek.“