Vývoj cen nemovitostí v době stagflace ve Spojených státech
Stagflace je ekonomický výraz, kterého se ekonomové velmi
bojí. Popisuje totiž situaci, kdy přestávají platit základní makroekonomická
pravidla. Jedná se o dlouhodobější slabý ekonomický růst včetně recesí doprovázený
zvýšenou mírou inflace (kombinace slov stagnace a inflace). Za recesi je obecně
provažováno období, kdy HDP dané ekonomiky klesá ve dvou po sobě jdoucích
čtvrtletích. Většina zemí pracuje s takzvanou cílovou mírou inflace, tedy
míru inflace, kterou považují za „ideální“. V České republice, Spojených
státech i Evropské unii se cílová míra inflace rovná 2 %.
V dnešní době je inflace ve výše zmíněných zemích alespoň
na čtyřnásobku cílové míry inflace, Vzhledem k dalšímu vývoji je očekáváno
zpomalení ekonomického růstu. O recesi se zatím nemluví, i když je
z pohledu do historie velmi pravděpodobná, neboť od 2. světové války po
zvyšování úrokových nenastala ve Spojených státech pouze jednou, a to v roce
1995. Díky této kombinaci se stále více mluví
o riziku možné stagflace. Největším rizikem pokračování zvýšené inflace je
vznikající očekávání, že zvýšená inflace bude existovat po delší dobu, bude ještě
vyšší než predikuje centrální banka. Lidé a společnosti by s ní tedy začali
počítat a změnili by své chování (např. Bankovní rada ČNB toto obavu pravidelně
opakuje).
Zaměříme se na nejvíce sledovanou stagflaci – vývoj
ekonomiky Spojených států v 70. letech minulého století. Zdrojem všech dat
je https://fred.stlouisfed.org/ -
webová stránka pobočky Fedu (centrální banky Spojených států) v St. Louis
(označované jako Fred). Šedivě jsou označena období recese.
Vývoj reálného HDP, vyjádřeno v absolutních hodnotách. V období stagflace proběhly ve Spojených státech 4 recese:
Co se týče míry inflace, Fed v Evropě obvyklým způsobem zobrazuje pouze s ročními čísly, proto na grafu níže nejsou vidět detailnější pohyby. Standardním způsobem je přepočet na absolutní hodnotu, kde se průměrná míra inflace v letech 1981-1982 rovná 100 a data jsou dostupná na měsíční bázi (s těmito daty pracuji dále). Jedním z klíčových důvodů růstu inflace byla ceny ropy, stejně jako v posledních měsících.
Inflaci ve Spojených státech zastavil až P. Volcker. Poté,
co se v roce 1979 stal guvernérem Fedu a zvýšil úrokové sazby až na 20 % .
Vždy je o několik procentních bodů udržoval nad mírou inflace a během několika
let se mu podařilo inflaci snížit (zajímavé je, že on byl autorem zrušení
zlatého standardu prezidentem Nixonem v roce 1971). Tato politika
udržování kladných reálných úrokových sazeb platila až do finanční krize let
2008-2009. Od té doby jsou reálné úrokové sazby stanovené ČNB, Fedem nebo ECB
záporné.
Hodnoty k trhu nemovitostí, kdy níže uvedený graf vychází
z reálných dat na nemovitostní trhu ve Spojených státech, ukazuje vývoj
cen rezidenčních nemovitostí. Jedná se o medián cen, což v tomto případě
má větší vypovídací schopnost nežli průměr. Důležitou skutečností je, že ceny
nemovitostí byly až do poloviny 80. let přímou
součástí míry inflace. Růst cen
nemovitostí táhl inflaci vzhůru.
Data jsou opět dostupná na měsíční bázi.
Tři výše uvedené grafy spojené do jednoho vypadají takto (pro zjednodušení porovnání byla na výchozí hodnota všech ukazatelů k 1. 1. 1970 nastavena jako 100 % a v dalších letech byla výše uvedený data adekvátním způsobem přepočítána):
Jak je vidět, ekonomický růst zaostával za inflací a ta
zaostávala za růstem cen nemovitostí. Jak je uvedeno výše, ceny samotných
nemovitostí byly až do poloviny 80. let součástí výpočtu míry inflace. Kdyby
nebyly zohledněny, inflace by vyšla nižší, aniž by se cokoliv jiného změnilo.
Efektivní výhodnost investice do nemovitostí je tedy dokonce vyšší, než je na
grafu vidět. V grafu z pohledu investora nejsou zahrnuty příjmy
z nájemného. Pouhé držení prázdně nemovitosti bylo po zohlednění míry
inflace efektivní investicí. A to i v situaci, že by ročně bylo třeba na správu
nemovitosti věnovat 1 % její tržní ceny.
Proto i v době stagflace jsou nemovitosti efektivním
nástroje ochrany majetku. Existující investoři nemají důvod jejich prodeje a
noví mají díky zvýšeným úrokových sazbám ztížený přístup. Zda investor bude investovat
sám přímo do nemovitostí nebo bude mít raději garantovaný výnos od fondu, to záleží
výhradě na něm. V delším časovém horizontu (alespoň 5 let) by měl
garantovaný výnos pokrýt průměrnou inflaci za dané období.
Jan Dvořák
Jan Dvořák působí v týmu Salutem Fund jako Head of Research a věnuje se makroekonomickým tématům a analýzám realitního trhu. Pravidelně sleduje jednotlivé trendy, které mají vliv na vývoj tuzemského i zahraničního trhu s nemovitostmi a dává je do kontextu investičních příležitostí na realitním trhu.
Během své více než 20leté praxe se pět let věnoval auditu v PwC či internímu auditu v GE Money Bank (dnes MONETA Money Bank). Patnáct let působil v oblasti kontrolingu u mezinárodní společnosti, zabýval se i kontrolingem v oblasti investic do nemovitostí. Je absolventem Vysoké školy ekonomické v Praze a ve Velké Británii získal titul Fellow Chartered Certified Accountant.
Salutem Fund
SALUTEM FUND SICAV, a. s., je fond kvalifikovaných investorů formy akciové společnosti s proměnným kapitálem a je obchodovaný na Burze cenných papírů v Praze. Salutem Fund byl formálně založen roku 2020, v jeho portfoliu se ale nachází nemovitostní společnosti s mnohaletou historií. Patří mezi ně například Real-Vita Prostějov a.s. (www.real-vita.cz), ASPELL a. s. (www.aspell.cz), Salutem Services s. r. o. (www.salutemservices.cz), Salutem – Realitní I, s.r.o. (www.salutem-jedna.cz). Činnost Fondu dozoruje Česká národní banka. Depozitářem fondu je Československá obchodní banka, a. s., obhospodařovatelem je TILLER investiční společnost a.s. a auditorem renomovaná společnost NEXIA AP a. s.
Více informací na www.salutemfund.cz.
Nemovitosti, reality - byty, domy
Poslední zprávy z rubriky Okénko nemovitosti:
Přečtěte si také:
Prezentace
30.10.2024 Pochybujete o crowdfundingu? Vsaďte na lepší…
30.10.2024 Hra o trhy: Jak volby a globální napětí ženou…
16.10.2024 Aby i v zimě nohy zůstaly v teple
Okénko investora
Radoslav Jusko, Ronda Invest
Olívia Lacenová, Wonderinterest Trading Ltd.
Starbucks v červených číslech: Přinese vize nového generálního ředitele oživení?
Petr Lajsek, Purple Trading
Mgr. Timur Barotov, BHS
Jakub Petruška, Zlaťáky.cz
Americké prezidentské volby za dveřma. Jaký vliv bude mít výsledek na žlutý kov?
Jiří Cimpel, Cimpel & Partneři
Portfolio 60/40: Nadčasová strategie pro dlouhodobé investory
Miroslav Novák, AKCENTA
Ali Daylami, BITmarkets
Trump vs. Harris: komu majitelé kryptoměn coby voliči dají radši hlas?
?