Úrokové sazby rostou, hypotéky „pro mladé“ jsou ale levnější

Zpřísnění podmínek pro získání hypoték, které současně zvýhodnilo žadatele do 36 let, uchopily některé banky jako příležitost. Mladým žadatelům s vyšším LTV nabízejí výhodnější sazby. I když jde o rizikovější klienty, dosáhnou nyní na hypotéku snáze. Některé banky tak vůbec neuplatňují obvyklou rizikovou přirážku a úrok u 90% a 80% hypoték mají nastaven na stejnou úroveň.

Od začátku dubna vstoupily v platnost omezující parametry pro získání hypotéky stanovené Českou národní bankou, a to limit pro poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti (LTV) i strop v případě poměru příjmů a zadlužení (DTI a DSTI). Pravomoc závazně stanovovat tyto parametry má Česká národní banka od loňského roku zakotvenou v zákoně.

„Z politických důvodů je součástí zákona rovněž z pohledu regulace zcela nesystémový parametr věku. Klienti mladší třiceti šesti let podléhají mírnějším limitům. Zákon pro ně napevno stanovuje horní hranice vyšší o deset procentních bodů u LTV, o pět procentních bodů pro DSTI a o jednoroční násobek čistých příjmů v případě ukazatele DTI,“ vysvětluje David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.

Z uvedeného vyplývá, že z hlediska DTI (poměr celkové výše dluhů k výši ročních příjmů) nesmí žadatel o hypotéku dlužit více než 8,5násobek svého čistého ročního příjmu, avšak lidem mladším 36 let je povolen 9,5násobek. DSTI (poměr mezi výší měsíčních splátek úvěrů a výší měsíčního příjmu) může dosahovat maximálně 45 %, ale u žadatelů mladších 36 let je to 50 %. Ti tak mohou mít celkové splátky odpovídající polovině toho, co vydělají.

Pokud jde o LTV, klienti starší 36 let musejí mít více vlastních prostředků, protože mohou získat hypotéku pouze na 80 % hodnoty nemovitosti. Klienti mladší 36 let ale nemusejí mít tolik naspořeno, protože pro ně platí LTV 90 %. S rostoucím LTV zároveň roste riziko obchodu pro banky, což se zpravidla promítá do zvýšené úrokové sazby. Jde o takzvanou rizikovou přirážku. Nová regulace ČNB však byla impulzem pro další změnu na trhu, a to výhodnější úrokové sazby právě pro segment klientů do 36 let s LTV vyšším než 80 %.

„Na hypotečním trhu se vlastně vydefinoval nový segment klientů s mírnější regulací, a tedy do jisté míry lepší dostupností hypoték. Pravděpodobnost, že klient mladší třiceti šesti let dosáhne na hypotéku, je vyšší než u starších klientů, a proto se tito klienti pro banky zřejmě stávají zajímavějšími,“ popisuje David Eim.

Některé banky tak regulaci překvapivě uchopily jako příležitost. Již začátkem dubna snížila úrokové sazby pro vysoké LTV nad 80 % Komerční banka a další následovaly. „Nejdále v tomto ohledu zašla Air Bank, která úrokovou sazbu pro LTV nad osmdesát procent srovnala na stejnou výši jako základní sazby. Obdobně k tomuto segmentu přistoupila Česká spořitelna. Ta pro LTV nad osmdesát procent uplatňuje přirážku 0,3 procentního bodu, ale klientům do šestatřiceti let zároveň poskytuje slevu ve stejné výši, čímž sazby také srovnává na stejnou úroveň,“ popisuje David Eim.

„Trochu odlišný způsob zvolila Hypoteční banka, která klienty do třiceti šesti let rovnou automaticky zvýhodňuje o 0,2 procentního bodu, a to bez ohledu na výši LTV,“ doplňuje David Eim, podle něhož nemá doplnění parametru věku do zákona o České národní bance žádné systémové opodstatnění. Stejně tak i slevy na úrokové sazbě týkající se vybrané věkové skupiny jsou podle něj ekonomicky a systémově rozporuplné, byť mohou být prezentovány jako podpora mladých rodin.