Proč v této době investovat do nemovitostí

V poslední době jsme svědky mimořádné geopolitické situace s významným dopadem na různé typy aktiv, kdy investoři podle svého zaměření hledají dva druhy aktiv. Jedni preferují aktiva s vysokým potenciálním výnosem i za cenu zvýšeného rizika, druzí upřednostňují bezpečnostní aktiva i za cenu toho, že nabízí nižší výnos díky minimalizovanému riziku tohoto druhu aktiv. Do první kategorie lze zařadit akcie a komodity, do druhé zejména nemovitosti.  

Akcie a komodity

Akcie i komodity na současnou situaci reagovaly zvýšenou volatilitou ceny zejména v březnu. Akciové trhy na první pohled nijak zásadně nepřekvapili a na konci obchodní seance v závěru dne se tak žádné flagrantní změny nekonaly.  V případě akcií se jednalo zejména o vyšší volatilitu v průběhu denního obchodování, kdy nejvíce byli zasaženi investoři zaměření na časově velmi krátké obchody nebo spekulující na plynulý pokles ceny.  

Ještě větší volatilita byla dosažena u komodit. Cena ropy Brent vzrostla během dvou týdnů o 36 % z 94 na 128 dolarů za barel. O týden později činila její cena 100 dolarů za barel, tedy o 22 % níže.  

Podobně se vyvíjela i cena zlata, které je považováno za hlavní aktivum zajišťující ochranu investorům před neočekávaným vývojem. Jeho cena se během několika dní zvýšila o 8 % z 1900 dolarů na 2050 dolarů za unci a během následujícího týdne se snížila o více než 100 dolarů za unci (tedy o více než 4 procenta).  Od té doby byla malá oscilace ceny až do oznámení březnové míry inflace ve Spojených státech. Tehdy došlo k jejím zvýšení.  

Svědky nevídané situace jsme se stali při obchodování s průmyslovými kovy. Londýnská burza LME v březnu na jeden týden zastavila obchodování s niklem. Důvodem bylo zvýšení jeho ceny během jednoho a půl dne o 250 %. Zvýšení ceny nastalo díky silným ztrátám investorů, kteří očekávali a spekulovali na pokles jeho ceny a ztráty chtěli omezit.  

Podobný vývoj byl také u zemědělských produktů, například pšenice. Vše výše zmíněné nastalo v případě komodit ve stejný okamžik. Vyvrcholení ceny byla v pondělí 7. nebo úterý 8. března 2022.  

Nemalé množství obchodů je provedeno automaticky v případě, že cena dosáhne předem definované úrovně. I když likviditu nelze nazvat problémem nebo zásadním faktorem, zvláště v případě komodit se stala významným faktorem ovlivňujícím vývoj ceny.  

Proti výše uvedeným aktivům stojí nemovitosti. Nemají likviditu v rámci zlomku sekund, což je v tomto případě však jejich pozitivum, volatilita jejich ceny je tak výrazně nižší. Jejich cena mimo jiné závisí i na struktuře nabídky a poptávky, jejichž struktura se obvykle nemění skokově. Sledované období u nemovitostních transakcí a hodnot je alespoň měsíční, v řadě případů ještě delší. Realizace nákupu vybrané nemovitosti také není záležitostí sekundové operace jako u akciových a komoditních transakcí.  

Hojně využívaným aktivem jsou rezidenční nemovitosti, oblíbené především při investování u veřejnosti. Bytová jednotka o podlahové ploše 60 m² představuje v České republice pomyslný průměr a zástupce bytového fondu. Následující tabulka ukazuje hrubý a dosažitelný výnos pro tento druh bytů. Dosažitelný výnos představuje hrubý výnos snížený o příspěvky do fondu oprav, daně z příjmu spojené s pronájmy a další výdaje.  

 Údaje jsou v tisících Kč za duben 2022 a průměrné ceny bytů a pronájmů jsou převzaty z webu https://realitymix.cz.

V případě hypotéčních úvěrů, které některých případech byly použity na nákup nemovitostí, zde nejsou zahrnuty. V důsledku zvyšování úrokových sazeb (při zachování výše úvěru a doby splatnosti), tak výše splátek hypotečních úvěrů významným způsobem roste. Z tohoto důvodu klesá zájem o nově poskytované hypoteční úvěry. Tento pokles reflektují i investoři, kterým se přestávají nové investice vyplácet.    

Jsme však svědky zrychlující se inflace, která významným způsobem překonává původní odhady a bude trvat delší dobu, která přesáhne původní odhady. Ceny nemovitostí tak budou tlačeny k vyšším hodnotám. Kromě tlaku na ceny existujících nemovitostí vzrostou i náklady na stavbu nových. Objevují se úvahy až o možném třicetiprocentním zvýšení, zejména v případě železa, oceli či dalších materiálů nezbytných k výstavbě.  

V nedávně době se zároveň objevila černá labuť s významným dopadem na trh s bydlením, a to vývoj situace na Ukrajině. V souvislosti s přijímáním uprchlíků z Ukrajiny stoupá zájem o nájemní bydlení, kdy je nutné reflektovat další poptávku od až 300 tisíc osob a nelze vyloučit, že vzhledem k výše uvedenému, bude toto číslo vyšší ve stejných řádech.  Zvýšení tak povede k růstu nájemného, jehož nárůst bude mít dvojí efekt. Prvním bude zvýšení výnosů investic do nemovitostí při změně výše nájemného nebo u nově uzavíraných smluv, kdy se tato skutečnost může, ale nemusí projevit do cen nemovitostí. Druhým efektem je, že na trh mohou vstoupit nemovitosti, které dosud byly drženy jako prázdné, protože někteří investoři vnímali ušlý zisk jako malý a necítili potřebu je pronajímat. Někteří z nich mohou svůj názor a strategii změnit.     

Pokud chce investor i nadále investovat do rezidenčních nemovitostí, měl by příležitosti hledat i mimo krajská města, kde lze snáze najít nemovitosti s nadprůměrným výnosem. Současně nelze podcenit jejich výběr. Detailní analýza investičních příležitostí je nezbytná.  

Další možností jsou investice do komerčních nemovitostí. Fondy investující do komerčních nemovitostí dosahují dobrých výsledků. Mezi nejvyhledávanější komerční nemovitosti patří skladové haly a logistické parky. Výše zmíněná černá labuť nemá na komerční nemovitosti tak silný dopad jako právě na rezidenční.  

V roce 2021 byly dva hlavní faktory zvyšující se poptávky. Prvním byla poptávka e-shopů, které díky svému růstu byly donuceny držet větší zásoby a navyšování objemu zásob i u velkoobchodů. Druhým faktorem je částečné ustupování výrobních společností od systému just-in-time. Výsledkem výše uvedeného je zvýšení zájmu o skladové haly a logistické parky i za cenu vyšších nákladů. Zvýšené náklady za skladovací prostory jsou společnostmi vnímány jako pomyslná pojistka. Ve snaze vyhovět zvýšené poptávce bude v letošním roce dokončena řada skladovacích hal a jejich budoucí prostory jsou již rezervovány.  

Nespornou výhodou pro investory je i skutečnost, že z důvodu zájmu klientů dochází k prolongaci smluv. Prodloužení smluv spojené se zvýšením nájemného bude pro majitele těchto nemovitostí výnosnější od roku 2022, kdy se finančně tato skutečnost promítne do celého roku.  

Vzhledem k výše uvedeným známým informacím a obvyklému inflačnímu zvyšování ceny za pronájem, by investice do komerčních nemovitostí měly sloužit jako jedna z nejlepších reakcí proti zvýšené inflaci.

Fondy investující do nemovitostí

Hledání vhodné nemovitosti je velmi časově náročné. S požadavkem na co nejefektivnější růst investorova kapitálu je při investování do nemovitostí nezbytné provést detailní analýzu každé nemovitosti.. Počínaje průmyslovými a logistickými centry až po rezidenční nemovitosti musí investor reflektovat i oblast, kde se nemovitost nachází. Lokality jako Praha a další velká města již nejsou lokalitami s největšími výnosy, jak je uvedeno výše. Právě podrobná analýza umožní najít oblasti, kde jsou nemovitosti se zajímavým výnosem.   

Ne každý investor je schopen postupovat výše zmíněnou metodou a aplikovat složité analytické postupy. Nechce-li investor zbytečně riskovat, tak se v jeho případě pro zajištění kladného výnosu z nemovitostí jeví vhodnou variantou investice do fondů zaměřených na nemovitosti. Fondy mají vlastní zkušené analytické a realitní týmy, které měsíčně hodnotí desítky až stovky příležitostí na realitním trhu.  

Toto je podle webu https://www.nemovitostni-fondy.cz desítka realitních fondů s nejvyšším výnosem v roce 2021. Převládají v něm fondy kvalifikovaných investorů zaměřené na komerční nemovitosti. 

Závěr

Oba typy nemovitostí budou v roce 2022 sloužit jako minimalizace dopadu stále rostoucí míry inflace (maximum od roku 1998 a zároveň prodlužení očekávané doby jejího zvýšení) na aktiva investora. Březnová míra inflace dosáhla v České republice 12,7 %, trend je názorně vidět na grafu z ČSÚ. 

Ve srovnání s jiným zeměmi je inflace v České republice nadprůměrná. Březnová míra inflace ve Spojených státech činí 8,5 %, v eurozóně 7,5 % a ve Velké Británii 7,0 %. V České republice je ve srovnání s nimi minimálně o polovinu větší. Toto by měli investoři reflektovat a snažit se minimalizovat dopady aktuální doby.  

Pro tyto investory, navíc s negativním vnímáním rizika i zvyšování úrokových sazeb, jsou v rámci diverzifikace ideálním nástrojem fondy, investující do obou typů nemovitostí a zároveň garantující určitý výnos. Poměr výnos x riziko je pro dlouhodobé investory velmi zajímavý.  

Mezi fondy s tímto zaměřením patří mezi například i Salutem Fund. Ten ve svém portfoliu drží jak rezidenční, tak i komerční nemovitosti. Jedná se o již zavedený a etablovaný fond kvalifikovaných investorů garantující minimální 6% výnos p. a. eliminující riziko.  

Jan Dvořák

Jan Dvořák působí v týmu Salutem Fund jako Head of Research a věnuje se makroekonomickým tématům a analýzám realitního trhu. Pravidelně sleduje jednotlivé trendy, které mají vliv na vývoj tuzemského i zahraničního trhu s nemovitostmi a dává je do kontextu investičních příležitostí na realitním trhu.

Během své více než 20leté praxe se pět let věnoval auditu v PwC či internímu auditu v GE Money Bank (dnes MONETA Money Bank). Patnáct let působil v oblasti kontrolingu u mezinárodní společnosti, zabýval se i kontrolingem v oblasti investic do nemovitostí. Je absolventem Vysoké školy ekonomické v Praze a ve Velké Británii získal titul Fellow Chartered Certified Accountant.

Salutem Fund

SALUTEM FUND SICAV, a. s., je fond kvalifikovaných investorů formy akciové společnosti s proměnným kapitálem a je obchodovaný na Burze cenných papírů v Praze. Salutem Fund byl formálně založen roku 2020, v jeho portfoliu se ale nachází nemovitostní společnosti s mnohaletou historií. Patří mezi ně například Real-Vita Prostějov a.s. (www.real-vita.cz), ASPELL a. s. (www.aspell.cz), Salutem Services s. r. o. (www.salutemservices.cz), Salutem – Realitní I, s.r.o. (www.salutem-jedna.cz). Obhospodařovatelem fondu je certifikovaná investiční společnost. Činnost Fondu dozoruje Česká národní banka. Depozitářem fondu je Československá obchodní banka, a. s., auditorem renomovaná společnost NEXIA AP a. s.

Více informací na www.salutemfund.cz.