Industriální plochy v Česku: rekordní obsazenost i výstavba

• V regionu střední a východní Evropy je nyní přes 46 milionů m² průmyslové plochy, pětina z toho v Česku, nejvíce – přes polovinu – v Polsku
• Na tisíc obyvatel u nás připadá přes 900 m² průmyslové plochy
• V Česku je aktuálně volných jen 1,6 % prostor
• Nyní se v ČR staví rekordních 1 112 000 m², což je nejvíce v historii
• Roste poptávka logistických, distribučních a e-commerce firem

Realitněporadenská společnost Cushman & Wakefield, přední světový poskytovatel realitních služeb, analyzovala vývoj v odvětví industriálních nemovitostí v pěti zemích střední Evropy (Česko, Maďarsko, Polsko, Rumunsko a Slovensko) v roce 2021 a přináší hlavní zjištění.

Rozloha moderní logistické industriální plochy v regionu činila ke konci roku 2021 více než 46 milionů metrů čtverečních, což je více než desetiprocentní nárůst oproti roku 2020. Největší část těchto prostor se nadále nachází v Polsku (52 procent), v České republice je pak přes pětinu (21 procent) této plochy. Následuje Rumunsko (12 procent), Maďarsko (9 procent) a Slovensko (7 procent).

V přepočtu průmyslové plochy na počet obyvatel s velkým náskokem vede Česká republika s 902 metry čtverečními na tisíc obyvatel, oproti předchozímu roku jde o cca šestiprocentní nárůst. Na druhém místě je Polsko je s 625 metry čtverečními na tisíc obyvatel.

Jiří Kristek, vedoucí týmu pronájmu průmyslových nemovitostí a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Největší meziroční přírůstek průmyslové plochy zaznamenalo loni Polsko, tempu nové výstavby tam napomáhají i schvalovací procesy, jež jsou výrazně rychlejší než v Česku. U nás je již tradičně schvalovací řízení velmi pomalé, a tudíž není schopno flexibilně reagovat na, v některých segmentech, skokově rostoucí poptávku. Dále je v Česku méně vhodných ploch pro výstavbu, právě na rozdíl od sousedního Polska, které disponuje velkou rozlohou a převážně rovinatým terénem.“

Poptávka roste rychleji než výstavba

Aktuální množství industriálních prostor v Česku jen sotva pokrývá poptávku po nich. Ta rok od roku roste – loni oproti předchozímu roku o 61 procent, což je nejvíce v celém regionu. Nepřekvapí tak, že neobsazenost těchto projektů je u nás nyní pouhých 1,6 procenta, v Praze pak dokonce pouze 0,7 procenta, což je historicky rekordně nízká hodnota.

Poptávka samozřejmě podněcuje novou výstavbu – v Česku se nyní staví rekordních 1 112 000 metrů čtverečních, což je nejvíce v historii a více než trojnásobek oproti hodnotě výstavby na konci roku 2020. Rekordně vysokých hodnot nové výstavby dosahují aktuálně i ostatní sledované země.

Jiří Kristek, vedoucí týmu pronájmu průmyslových nemovitostí a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Realizace výstavby stále pokračuje, nicméně vzhledem k současnému růstu cen stavebních materiálů může v budoucích kvartálech tempo částečně zpomalit. Výstavbu může také negativně ovlivnit vývoj na Ukrajině, a to jak na straně nabídky, tak na straně poptávky.“

Graf 1: Velikost jednotlivých trhů ve střední a východní Evropě a míra neobsazenosti

Zdroj: Industrial Research Forum, Cushman & Wakefield

Roste poptávka logistických a distribučních firem

Růst poptávky po průmyslových prostorech podněcují především firmy působící v logistice, distribuci a e-commerce.

Graf 2: Vývoj poptávky po skladových a výrobních prostorách v ČR podle odvětví

Zdroj: Industrial Research Forum, Cushman & Wakefield

Jiří Kristek, vedoucí týmu pronájmu průmyslových nemovitostí a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Na současný přesun části retailové poptávky z tradičních prodejních kanálů na internet musejí společnosti reagovat odpovídajícími skladovými kapacitami. Rozvoj e-commerce nyní zásadně ovlivňuje podobu retailového prodeje, přičemž nejvíce preferovaná v budoucnu bude nejspíš varianta částečně kamenných obchodů a doručení přímo z centrálního skladu.“

Graf 3: Podíl online na celkových maloobchodních tržbách ve vybraných zemích střední a východní Evropy

Zdroj: GlobalData

Ceny nájmů u nás loni prudce vzrostly

V souvislosti s nedostatkem volných ploch na trhu v Česku v loňském roce stoupaly nájmy, jež se předtím dlouhodobě držely na stabilní úrovni. Tzv. prime rent (nejvyšší dosahované nájemné za plochu o rozloze 5 000 m² v dobré lokalitě) se asi 10 let pohyboval v rozmezí 4 až 4,30 eura za metr čtvereční, ke konci loňského roku však v okolí Prahy stoupl až na 5,60 eura. Je to nejvíce v regionu – v Maďarsku dosáhl prime rent loni 4,65 eura, nicméně v ostatních třech zemích regionu se drží kolem čtyř eur.

Průmyslové nemovitosti se díky tomuto vývoji v celém regionu těší také nebývalému zájmu investorů. Podíl investic do tohoto sektoru ve střední a východní Evropě loni dosáhl historicky nejvyšší hodnoty 44 procent a poprvé tak překonal do té doby nejatraktivnější kanceláře. Celkově se v regionu do skladů a hal v roce 2021 investovalo 4,2 bilionu eur, o 23 procent více než v roce 2020. Nejvíce (70 procent) investic mířilo do Polska, pouze 15 procent do České republiky.

Michal Soták, vedoucí investičního týmu, Cushman & Wakefield: „Vývoj českého nemovitostního trhu stále závisí na množství dostupných produktů na prodej, kterých je u nás nyní ve srovnání například s Polskem, ale i obecně se zeměmi západní Evropy, naprosté minimum. Průmyslové nemovitosti jsou mezi investory jasně nejpopulárnější, ale nedostatek investičních příležitostí jejich aktivitu nadále omezuje.“

Ceny průmyslových nemovitostí vyjádřené výnosovou mírou nadále rostou ve všech zemích regionu. V České republice ceny rostly až o 20 procent a výnosy prémiových hal se poprvé v historii dostaly pod 4 procenta.

Graf 4: Vývoj výnosů prémiových průmyslových nemovitostí ve střední a východní Evropě

Zdroj: Cushman & Wakefield

Trh pokrývají hlavně velcí hráči

Trh v regionu je poměrně konsolidovaný – jeho značnou část pokrývá několik velkých společností. Nejvyšší podíl na celkové industriální ploše ve zmíněných pěti zemích mají společnosti CTP (13 %), Prologis (10 %), Panattoni (8 %), P3 Logistic Parks (7 %) a SEGRO (4 %). Dohromady jde asi o 42 procent celého trhu.

Na výstavbě v regionu se loni podílela hlavně mezinárodní společnost Panattoni, jež dokončila téměř dva miliony metrů čtverečních nové logistické plochy. Následoval původem český developer CTP, který otevřel přes 600 000 metrů čtverečních (i přesto, že v největším Polsku začal být více aktivní teprve nedávno).

Graf 5: Podíl developerů na nové výstavbě ve střední a východní Evropě v roce 2021

Zdroj: Cushman & Wakefield

Detailní informace o evropském industriálním trhu naleznete na www.eu-industrial.com/.

Společnost Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) je předním světovým poskytovatelem realitních služeb, které ve výjimečné kvalitě dodává nájemcům i vlastníkům nemovitostí. Cushman & Wakefield je jednou z největších firem v sektoru komerčních nemovitostí: zaměstnává na 50 000 lidí ve 400 pobočkách v 60 zemích světa. V roce 2020 dosáhly příjmy společnosti 7,8 miliardy dolarů, a to díky aktivitám v oblasti správy budov, nemovitostí a projektů, pronájmu, investičních trhů, oceňování nemovitostí a dalších služeb.