Rizika zvyšující pravděpodobnost, že znalec banky sníží zástavní hodnotu nemovitosti

Neplatí, že banka při stanovení maximální výše hypotéky vychází z kupní ceny nemovitosti. Zásadní je tzv. zástavní hodnota nemovitosti, kterou místním šetřením stanoví smluvní znalec banky. Na trhu s prudce rostoucími cenami, kde čím dál častěji dochází ke spontánnímu navyšování kupní ceny v rámci aukcí, hrozí, že smluvní znalec banky stanoví zástavní hodnotu nemovitosti níže. Rizikovými faktory jsou přitom:

- Atypické dispozice nemovitosti, ať už jde o rozlohu samotné nemovitosti, počet místností apod.

- Netypicky řešený přístup k nemovitosti, např. přístup přes nezpevněnou komunikaci, přístup zajištěný věcným břemenem chůze přes pozemek 3. osoby apod.

- Zhoršený technický stav nemovitosti za předpokladu, že spolu s koupí není plánována i rekonstrukce.

- Lokalita nemovitosti, kdy se nemovitost nachází v místě s méně aktivním realitním trhem, tj. banka v případě prodeje nemovitosti riskuje prodej pod cenou či nutnost zdlouhavého nabízení nemovitosti k prodeji.

Někdy hrozí i odmítnutí nemovitosti coby zástavy

Zejména při velmi špatném technickém stavu, omezení vlastnických práv (zástavní právo, věcné břemeno), případně veškeré okolnosti bránící sjednání pojištění nemovitosti. Platí, že banka neuvolní peníze z úvěru dříve, než si klient sjedná odpovídající pojištění nemovitosti (důraz je kladen na krytá rizika a výši těchto krytí) s vinkulací ve prospěch banky.

Co když skutečně dojde ke snížení zástavní hodnoty?

Nejsnazší varianta je zkusit vyjednat s prodávajícím slevu z prodejní ceny s argumentem, že i banka potvrdila, že původně domluvená cena je „přestřelená“. Pokud toto není možné, alternativními řešeními jsou:

- Navýšení vlastních zdrojů tak, aby byly pokryty veškeré finance nutné ke koupi s tím, že banka poskytuje úvěr na max 90 % zástavní hodnoty nemovitosti. Vlastními zdroji mohou být úspory či jiný úvěr bez zajištění (např. stavební spoření, spotřebitelský úvěr).

- Zástava další nemovitosti s tím, že hypoteční banka počítá maximální výši hypotéky z celkové hodnoty nemovitostí v zástavě. Touto (další) nemovitostí může být jakákoliv nemovitost splňující podmínky na zástavu, tj. rodinný dům, byt v osobním vlastnictví, rekreační objekt určený k trvalému obývání, stavební pozemek.