Úskalí hypotéky na psí knížku

Společné bydlení je jedním z důležitých kroků v partnerském vztahu. Chcete spolu žít, máte se rádi, ale o manželství zatím nepřemýšlíte.

Jaké máte možnosti? Můžete bydlet u rodičů, u babičky, nebo v nájmu. Další alternativou je vlastní bydlení. Konečně proč platit nájem, když můžete každý měsíc mít za stejné peníze kousíček něčeho svého?

Soužití dvou lidí bez manželského svazku je dnes normální a zcela běžné. Za svou praxi se u klientů čím dál častěji setkávám s tím, že řeší koupi, výstavbu nebo i rekonstrukci nemovitosti ještě před uzavřením manželství. Anebo se v budoucnu ani brát nechtějí. Pro tyto klienty se používá ne příliš lichotivé označení – druh, družka.

K napsání tohoto článku mě inspirovala jedna internetová diskuse. Její zakladatelka řešila hypotéku na rekonstrukci části nemovitosti rodičů partnera, kde měla v budoucnu také bydlet. Dostala spoustu rad ohledně soužití s potenciální tchýní, nicméně na případná rizika v případě rozchodu ji upozornilo jen pár pisatelů čerpajících z vlastní zkušenosti. 

 

 

Na co si tedy dát pozor?

Jedním ze základních předpokladů obecně je brát si hypotéku (resp. úvěr) na něco, čeho budu vlastníkem či alespoň spoluvlastníkem.

Pro snazší orientaci a srovnání si představte Adama a Evu, kteří by spolu rádi bydleli, ale nejsou manželé. Jaké mají možnosti v případě, že nezávazný společný nájem vyloučíme?

 1)      Koupě domu/bytu/pozemku

Nejobvyklejší a celkem snadno řešitelná situace. Pokud si vezmou hypotéku společně, pak by měli i společně kupovat nemovitost. Nejčastěji v poměru 50 : 50. Málokdo ale ví, že podíl může být jakýkoliv, například podle míry vlastních prostředků, které jeden z nich vložil do kupní ceny, třeba jako dar od rodičů. Hypotéku si ale může vyřídit samostatně Adam, nebo Eva, pokud má dostačující příjem a nechce se ještě tolik vázat na toho druhého.  Pak by tedy i vlastnictví nemovitosti mělo být jen žadatele o hypotéku.

 2)      Převod členských práv – lidově „koupě družstevního bytu“

Bohužel družstevní byt a vlastnictví členských práv se nedá, až na výjimky, dělit. Členství a práva k družstevnímu bytu nabývá vždy jen jeden z partnerů. Sama obvykle doporučuji, aby si hypotéku bral ten, kdo práva nabývá. Jestli ale Adam a Eva musí žádat společně, pak je už na místě hlubší zamyšlení nad případným vyrovnáním, pokud by v budoucnu nastala situace, kdy by se společné cesty Adama a Evy rozešly.

 3)      Výstavba nemovitosti

O výstavbě se s klienty bavíme v zásadě tehdy, pokud už vážně uvažují o společném životě, rodině. Byť možná ne o svatbě. Výstavba v sobě skrývá háček především ve vlastnictví pozemku. 1. ledna 2014 totiž nabyl účinnosti zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Ten zjednodušeně říká, že pokud jsem vlastníkem pozemku, pak i stavba, na tomto pozemku postavená, je v mém vlastnictví. Pokud mám podíl na pozemku, pak budu mít i stejný podíl na budoucím domě. Otázka, kdo má pozemek a kdo si bere hypotéku, je klíčová v případě, kdy jeden z partnerů pozemek nabyl do výhradního vlastnictví, velmi často dědictvím nebo darem. Řešením je buď úprava vlastnictví ještě před zahájením výstavby, nebo sjednání „práva stavby“, což je nový nástroj jak vlastnictví stavby ošetřit. Obojí má svá pro a proti. V případě výstavby se nejedná o malé peníze a je na místě se o těchto variantách poradit s odborníkem.

 4)  Rekonstrukce - patra, podkroví, domu rodičů, prarodičů, jednoho z páru, ...

Jakmile si chcete vzít úvěr na cokoliv, co si pak z nemovitosti nebudete moci v případě rozchodu vzít, zvažujte dobře, v jaké fázi váš vztah je a jak byste se s partnerem vyrovnali, kdyby náhodou bylo nutné „sbalit kufry“. Investovat například půl milionu do pěkného podkrovního bytu vám může přinést dočasně hezké bydlení, ale v případě rozchodu můžete odejít s prázdnou, ovšem s úvěrem, který musíte splácet.

 

 Závěrem se vrátím na začátek…

Máte se rádi, chcete bydlet spolu, vše je zalité sluncem. V tuto chvíli jste ochotni leccos akceptovat a neuvažovat o všech rizicích. Život nám ale může připravit i nemilá překvapení, a proto je vždy dobré u jakéhokoliv podpisu úvěru zvážit nejen dopady prostého rozchodu, ale například i úmrtí partnera, důsledky pro děti atd.  Uvedené příklady jsou pouze výčtem několika možných situací, které mohou nastat.

Situace bývají komplikovanější, pokud mají žadatelé závazky nebo děti  z předchozího vztahu. Mnohdy zůstávají nedořešené dokonce i majetkové poměry. Pak by měla  realizaci úvěru předcházet diskuse nad tím, kdo vlastně bude hypotéku brát a jaký to bude mít dopad na rodinu v budoucnu. Ať už nastane jakákoliv životní situace.

Vstup do manželství či plánování rodičovství jsou důležitá životní rozhodnutí, stejně jako společná hypotéka na bydlení, pro kterou se mnohdy rozhodujete nejdřív.