Jak maximalizovat výši hypotéky

Při schvalování hypotéky hraje klíčovou roli bonita klienta. Výše úvěru zkrátka musí odpovídat klientovým příjmům, potažmo jeho schopnosti splácet. U zaměstnanců je situace jednoduchá. Větší komplikace nastávají u OSVČ. Díky optimalizaci daní totiž můžou podnikatelé vypadat na papíře méně bonitní, než ve skutečnosti jsou.

Pokud se rozhodne zaměstnanec financovat vlastní bydlení hypotečním úvěrem, prokazování bonity je velmi jednoduché. Zaměstnavatel mu potvrdí výši příjmů, a pokud je v zaměstnání víc než půl roku a má smlouvu na dobu neurčitou, je banka spokojená. Příjmy z podnikání je ale potřeba prokázat daňovým přiznáním.

A zde může podnikatel narazit na problém.

Praxe je totiž taková, že mnozí živnostníci neradi platí vyšší daně či odvody na sociální a zdravotní pojištění, než je nezbytně nutné. Daňovou povinnost samozřejmě optimalizují, což má za následek, že vykazované příjmy jsou mnohdy stlačeny velmi nízko.

Daňová optimalizace sníží bonitu žadatele o hypotéku

V praxi musí OSVČ k získání hypotéky doložit i dvě poslední daňová přiznání a potvrzení o bezdlužnosti finančnímu úřadu. Z daňových přiznání se vypočítá průměrný měsíční příjem, dle kterého se posuzuje bonita.

Zde ale může klient narazit na problém. 

„Pokud totiž vykazoval minimální daně a odvody povinného pojistného, pro banku nebude dostatečně bonitní. Podnikatelé by tak měli myslet dopředu a na eventuální posuzování bonity se připravovat i rok dopředu. Specialista jim s nastavením příjmů poradí,“ uvádí Miroslav Majer z HypoNaMíru.cz.

Řešením v případě nízkých příjmů v daňovém přiznání může být hypotéka bez prokazování příjmů.

„Úvěr bez prokazování příjmů ocení zejména podnikatelé, jejichž příjmy uvedené v daňovém přiznání nejsou dostačující. Kvůli vyššímu riziku nesplácení ale klient dosáhne na nižší úvěr vzhledem k zástavní hodnotě nemovitosti a úroková sazba bude i dvojnásobná než u běžné hypotéky,“ dodává Majer.

Jak si OSVČ zajistí dobrou bonitu?

Existuje několik způsobů, jak může OSVČ dosáhnout na potřebnou výši hypotéky.

„V prvé řadě se nabízí sestavit daňové přiznání tak, aby příjmy dostačovaly na požadovaný úvěr. Podnikatel jednoduše vykáže vyšší zisk než by nutně musel. Nevýhodou však je, že živnostník zřejmě bude muset platit vyšší daň a bude mu i navýšeno sociální pojištění,“ upozorňuje Miroslav Majer.

Další možností je hypoteční úvěr, u kterého se příjmy určí z obratu. „Pokud klient nechce přizpůsobovat daňové přiznání bonitě, je možné příjmy odvodit z obratu. Ve většině případů banka vypočítá roční příjem žadatele jako 15 nebo 20 procent z ročního obratu podnikatele. Úroková sazba je pak vyšší až o jedno procento oproti standardnímu prokazování příjmů,“ dodává Majer.

Jak ovlivňují závazky bonitu?

Bonitu je také možné vylepšit odstraněním mnohdy zbytečných závazků v podobě kreditních karet a kontokorentů. I když je některé banky nezohledňují, ty ostatní berou stanovené procento limitu kreditní karty jako měsíční náklad klienta. Je to stejné, jako by už klient nějaký jiný úvěr splácel. Přitom nezáleží na skutečnosti, zda klient z kreditní karty peníze opravdu čerpá. Banky totiž vychází z toho, že i když klient žádné finanční prostředky z karty aktuálně nečerpá, situace se může ze dne na den změnit.

V nejhorším případě může banka brát 5 % z úvěrového rámce kreditní karty či kontokorentu jako měsíční náklad klienta. To potom znamená, že například žadatel mající kreditní kartu s limitem 100 tisíc korun je bankou posuzován, jako by měsíčně splácel 5 tisíc korun. Při žádosti o hypotéku je proto dobré se takovýchto závazků zbavit.