Prognóza CBRE: Co čeká trh komerčních realit v roce 2025?
CBRE, světový lídr v oblasti komerčních realitních služeb, přináší souhrn letošního vývoje na tuzemském trhu komerčních nemovitostí a představuje aktuální prognózu pro rok 2025. Ta naznačuje, jaká bude investiční aktivita a vývoj klíčových segmentů v České republice v nadcházejícím roce.
Clare Sheils, generální ředitelka CBRE pro Českou republiku , komentuje: „Vzhledem k očekávanému ekonomickému oživení předpokládáme, že investiční aktivita na trhu komerčních nemovitostí v příštím roce bude nadále stoupat. Růst by měly i objemy investic do komerčních nemovitostí. ESG faktory přitom nadále zůstanou klíčovým tématem, s hlavním důrazem firem na energetickou účinnost, udržitelné stavební postupy a snižování uhlíkové stopy.“
Investiční trh naváže na pozitivní vlnu
Experti CBRE očekávají, že nastartované oživení investic do komerčních realit v České republice bude pokračovat i v roce 2025. Klíčovými faktory bude nárůst nabídky vhodných realit na prodej, a dále postupné zlepšení podmínek financování.
Od ledna do listopadu letošního roku bylo zobchodováno 1,36 miliardy eur, což samo o sobě odpovídá objemu investic za celý předchozí rok. CBRE proto předpokládá, že tento rok uzavřeme s celkovým objemem investic kolem 1,5 miliardy eur. Navíc několik větších transakcí je v současné době v závěrečných fázích jednání, takže první čtvrtletí roku 2025 bude velmi silné. CBRE od příštího roku očekává, že celkové investice do komerčních nemovitostí výrazně přesáhnou 2 miliardy eur. Lokální investoři zůstanou klíčovými hráči. Nicméně očekávaný návrat mezinárodního kapitálu by mohl trh ještě více posílit.
Od poloviny roku 2022 se v České republice zvýšily prime yieldy neboli výnosy z investic o 60 až 135 bazických bodů napříč všemi sektory: od kanceláří přes maloobchodní nemovitosti až po průmyslové a logistické parky. Během druhé poloviny roku 2024 bylo možné sledovat jejich stabilizaci a ve 4. čtvrtletí dokonce jejich první snižování u nákupních parků a nemovitostí na hlavních nákupních třídách.
V posledních letech začali investoři klást větší důraz na diverzifikaci portfolia, aby minimalizovali rizika spojená s ekonomickými výkyvy. V důsledku toho roste zájem i o investice do alternativních segmentů, jako jsou nájemní rezidence, studentské kampusy nebo soukromá zdravotnická zařízení. Zároveň nabývá na významu udržitelnost projektů. Energetické certifikáty a mezinárodní certifikace jako BREEAM nebo LEED se stávají klíčovými kritérii při hodnocení investičních příležitostí.
Jakub Stanislav, vedoucí investičních nemovitostí v CBRE , říká: „I když se zlepšila nálada kupujících, nelze očekávat, že by úrokové sazby bank nadále výrazně klesaly. Prostor pro výrazně lepší nabídkové ceny je tedy omezený. Oživení díky tomu bude postupné a bude trvat nějakou dobu, než se objemy investic a kapitálové hodnoty vrátí ke svým předchozím vrcholům.“
Kancelářský trh se přizpůsobuje nové éře
Během letošního roku jsme zaznamenali první známky oživení ve výstavbě kanceláří. V současné době je v Praze v realizaci více než 160 000 m² nových kancelářských prostor, i když většina z nich nebude dokončena dříve než v roce 2027. Toto oživení není taženo předpronájmy, ale zejména koupí projektů do vlastnictví. I přesto CBRE předpokládá, že může být spouštěčem pro zahájení výstavby dalších projektů. Do té doby ovšem bude převládat nedostatek nabídky nových prostor: v letech 2025 a 2026 je plánované dokončení pouze 23 000 m².
I když někteří velcí nájemci pokračují v postupném vracení nevyužitých sekundárních prostor, extrémně nízké množství nově dokončených kanceláří udrží v příštím roce úroveň neobsazenosti pod hranicí 8 %. Hlavním důvodem, proč korporace snižují velikost svého portfolia, jsou přitom nejen náklady, ale i další klíčové faktory, jako celkový dojem, kvalita prostředí a flexibilita.
Simon Orr, vedoucí kancelářského sektoru v CBRE , komentuje: „Současný trh s pronájmy je pomalý, protože se přizpůsobuje prostředí s vyššími náklady. Nezodpovězenou otázkou zatím zůstává, zda nájemci budou ochotni platit mnohem vyšší nájmy za nově postavené kanceláře, a ještě tak zvýšit své náklady.“
CBRE očekává, že příští rok bude nově pronajato kolem 240 000 m², což je hodnota mírně pod 10letým průměrem, který dosahuje 280 000 m². Na pražský kancelářský trh stále vstupuje relativně málo nových nájemců a tito nováčci mají navíc tendenci začínat ve flexibilních prostorech. Nicméně právě pražský trh s flexibilními a servisovanými kancelářemi z tohoto trendu dlouhodobě těží a nadále roste.
Helena Hemrová, vedoucí oddělení kancelářských pronájmů v CBRE , uvádí: „V roce 2025 očekáváme, že se zaměstnanci budou ve větší míře vracet do kanceláří. Částečná práce z domova již zůstane pevnou součástí moderního pracovního života, ale současně se začnou stabilizovat nově zavedené pracovní postupy, které se tak překotně vyvinuly v postcovidové éře.“
Na trhu je možné pozorovat rozevírající se nůžky mezi úrovní nájemného v prémiových a sekundárních prostorech. Současné nejvyšší dosažitelné nájemné se pohybuje okolo 29 eur za metr čtvereční na měsíc a během příštího roku lze očekávat pouze jeho mírný nárůst. Kvůli pomalému trhu s novými pronájmy lze mimoto ve vybraných lokalitách očekávat tlak na zvýšení pobídek.
Trh průmyslových a logistických nemovitostí si zvyká na nový normál
Letos by měl objem nově pronajatých průmyslových a logistických prostor dosáhnout cca 800 000 m², což představuje meziroční pokles o 15 %. Příští rok by objemy pronájmů měly podle CBRE setrvat na stejné úrovni anebo lehce poklesnout. Každopádně ve čtvrtém čtvrtletí 2024 došlo k mírnému oživení nové poptávky, což je pozitivní signál po chladnějším zahájení tohoto roku.
Jan Hřivnacký, vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí v CBRE , popisuje: „Až samotný začátek roku ukáže, zda jde pouze o silný finiš doznívajícího roku, anebo počátek nového trendu. V současné době se na trhu nejedná o žádné „XXL“ transakci, která by výrazně zvýšila objem pronájmů v roce 2025. Aktuálně proto neočekáváme, že by se v blízké době měly opakovat úrovně pronájmů z let 2021 a 2022.“
Poptávku v letošním roce táhly především výrobní společnosti, které se na celkovém pronájmu v prvních třech čtvrtletích podílely ze 60 %. Automobilový průmysl byl přitom tím nejaktivnějším subsektorem s podílem 69 %. Je možné pozorovat signály o pomalu rostoucí aktivitě z oblasti e-commerce, nicméně až příští rok ukáže, zda se promítne i do reálných leasingových transakcí.
K třetímu čtvrtletí letošního roku bylo ve výstavbě více než 1 milion m² průmyslových a logistických prostor, aktuálně však nová výstavba zpomaluje. Developeři čekají na předpronájmy a tento trend bude pokračovat i v roce 2025. CBRE předpokládá, že letos bude na trh nově dodáno kolem 700 000 m², což představuje téměř 15% pokles ve srovnání s rokem 2023.
Míra neobsazenosti se během uplynulých měsíců neustále zvyšovala. K třetímu čtvrtletí činila 3,1 % a k jejímu dalšímu mírnému nárůstu dochází i v posledním čtvrtletí. Na trhu je navíc stále možné sledovat tzv. šedou neobsazenost, která se projevuje nejen v prostorách nabízených k podnájmu, ale také v projektech ve fázi těsně před dokončením, které jsou formálně označovány jako ve výstavbě, dokud nejsou pronajaty.
Experti CBRE v příštím roce očekávají, že míra neobsazenosti by mohla mírně vzrůst, ale již ne tak rychle jako v roce 2024. V důsledku toho bychom mohli vidět pokračující tlak na snižování nájmů v některých nejvíce konkurenčních regionech.
Český maloobchod je připraven na růst
V letošním roce byla výstavba nových maloobchodních ploch tažena především nákupními parky. V současné době se v různých fázích výstavby či plánování nachází více než 100 000 m² takových ploch. Pokud jde o realizaci nákupních center, CBRE očekává, že v příštím roce bude na trh dodáno cca 43 000 m² díky rekonstrukcím nebo rozšířením stávajících objektů. Míra neobsazenosti v existujících nákupních centrech zůstává nízká, a to kolem 4 %.
Zlepšená nálada spotřebitelů pozitivně ovlivňuje výkon nákupních center. Tržby v nákupních centrech za první tři čtvrtletí letošního roku meziročně vzrostly o téměř 5 %, což je výrazně nad mírou inflace. Navíc mají podobnou dynamiku jako je evropský průměr. Návštěvnost je stabilní, s meziročním nárůstem o 1 %.
Reálný růst maloobchodních výdajů v tuzemsku potvrzuje oživení trhu po pandemii a jeho celkovou odolnost. Pozitivní trend byl patrný již v prvním čtvrtletí letošního roku, kdy výdaje meziročně vzrostly o 3,9 %. Tento růst pokračoval i v následujících měsících, a nakonec překonal očekávání, když ve třetím čtvrtletí dosáhl 5,3 %. Za celý rok 2024 se meziroční růst maloobchodních výdajů předpokládá kolem 4,3 %. [1] V roce 2025 by měl růst pokračovat stabilním tempem s předpokládaným navýšením o 4,1 %.
Jan Janáček, vedoucí retail sektoru a týmu maloobchodních pronájmů v CBRE , dodává: „Po několika letech stagnace výstavby nových nákupních center vidíme významný trend v modernizaci stávajících objektů, ať už jde o Central Most, Varyádu, Velký Špalíček, Grand Pardubice nebo Forum Pardubice. S klesajícími tlaky na růst nákladů a zvyšující se chutí maloobchodníků k expanzi očekáváme zvýšený objem investic do maloobchodních projektů v nadcházejících letech.“
Nejvyšší dosažitelné nájemné v nákupních parcích zaznamenalo v roce 2024 výrazný růst. Tento trend byl podpořen především nárůstem poptávky ze strany nájemců a trvale nízkou neobsazeností v prémiových maloobchodních lokalitách. Nejvyšší dosažitelné nájemné na hlavních nákupních třídách (tzv. high street) se meziročně zvýšilo o 3 %, přičemž CBRE očekává, že podobný 3% růst bude pokračovat i v roce 2025. V nákupních centrech byl v roce 2024 zaznamenán ještě robustnější meziroční nárůst nejvyššího nájemného, konkrétně o 4 %. Pro příští rok CBRE očekává jeho zvýšení o 2 %.
Letošek byl ve znamení výraznější aktivity na hlavních nákupních třídách. V červnu se otevřel Máj, který přidal 17 000 m² maloobchodních prostor na pražský trh a přilákal nové nájemce. Na podzim otevřeli své obchody v nově zrekonstruované budově 100Yards v ulici Na Příkopě nájemci jako Boss, Vasky či Tommy Hilfiger. Ulice 28. října se neustále rozvíjí a kvalitativně rozšiřuje právě ulici Na Příkopě. Letos byla posílena vlajkovými obchody Lindt a Desigual. V horní části Václavského náměstí také letos začala dlouho očekávaná revitalizace, která přivede tramvajovou linku z Vinohrad přímo do centra. Stavební práce budou trvat až do léta 2027 a lze očekávat, že podpoří další zájem maloobchodních značek.
Zdeněk Zádrapa, vedoucí High Street & Tenant Representation v CBRE , uzavírá: „Česká republika je stále více uznávaná jako hlavní destinace pro expanzi mezinárodních značek. Očekáváme, že celý rok 2024 bude z tohoto pohledu vůbec jedním z nejsilnějších. Tento trend bude pokračovat s dalšími vstupy očekávanými i příští rok, což jenom potvrdí rostoucí přitažlivost tuzemska jako dynamického trhu pro globální maloobchodníky.“
[1] Zdroj: Oxford Economics
Nemovitosti, reality - byty, domy
Poslední zprávy z rubriky Reality:
Přečtěte si také:
Příbuzné stránky
- 2025 - Rok 2025. Co nového bude v roce 2025 ve financích?
- Kalendář jmen 2025 - svátky
- Kalendář 2025
- Prázdniny 2024/2025 nezveřejněny
- Prázdniny 2025/2026 nezveřejněny
- Kalendář jmen Leden 2025 - svátky
- Jarní prázdniny 2025
- Státní svátky 2025
- KOMERČNÍ BANKA - Akcie KOMERČNÍ BANKA aktuálně, kurzy Burza - akcie online
- Výpočet čisté mzdy v roce 2021 i v předchozích letech, změny v roce 2021
- Kalkulačka DPH - výpočet DPH pro rok 2019 i pro roky 1993-2018
- Daň z příjmů v roce 2020, změny kvůli koronaviru i daňové přiznání za rok 2019
Prezentace
27.12.2024 Stále více lidí investuje do bitcoinu.
18.12.2024 Apple iPad je rekordně levný, vyjde teď jen na 8
Okénko investora
Petr Lajsek, Purple Trading
Cena ropy prolomila klíčovou úroveň. Kolik si připlatíme za pohonné hmoty?
Olívia Lacenová, Wonderinterest Trading Ltd.
Miroslav Novák, AKCENTA
Ali Daylami, BITmarkets
Mgr. Timur Barotov, BHS
Jakub Petruška, Zlaťáky.cz
Jiří Cimpel, Cimpel & Partneři
Svět se mění: 4 klíčové výzvy, na které musíte připravit své děti
Ole Hansen, Saxo Bank
Šokující předpovědi - Ceny elektřiny se zblázní a USA zdaní datová centra AI
?