Neobydlené byty - Počet neobydlených bytů v Česku vzrostl na více než dvojnásobek

Počet neobydlených bytů v Česku za posledních 30 let vzrostl dle SLDB na více než dvojnásobek, a to z přibližně 370 tisíc v roce 1991 na téměř 860 tisíc v roce 2021². Celkový bytový fond se oproti tomu za stejnou dobu rozrostl o zhruba třetinu. Podíl neobydlených bytů dle sčítání tak vzrostl o 7 p. b. za sledované období, z 9 % na 16 % celkového bytového fondu (viz obrázek 1).

Není sporu o tom, že nárůst počtu neobydlených bytů je faktický: počet neobydlených bytů v Česku roste, a to jak ve velkých městech v důsledku změny využívání bytů k jiným účelům, než je bydlení, tak v rekreačních oblastech. Vedle toho je však třeba vzít na vědomí i změny metodiky sčítání a specifické okolnosti doby sčítání, zejména pak důsledky pandemie Covid-19 (viz dále), kterým lze připsat část naměřeného nárůstu.

Celkový bytový fond se od posledního sčítání v roce 2011 zvýšil o 583 tisíc bytů, zatímco evidovaný počet dokončených bytů ve stejném období činí necelých 300 tisíc bytů (ČSÚ, 2021c). Při pohledu na nárůst počtu obydlených bytů od roku 2011 se vývoj přibližně shoduje s celkových nárůstem počtu domácností, oproti evidovanému počtu dokončených bytů se liší přibližně o 70 tisíc bytů. Vysoké nárůsty tak jsou evidovány v porovnání se SLDB 2011 zejména v počtech neobydlených bytů, kde může být významná část tohoto nárůstu přisouzena změně metodiky sčítání mezi lety 2011 a 2021. Jak bylo uvedeno v předchozí kapitole, změna se týkala zejména sběru dat o domovním a bytovém fondu, který byl primárně založen na kombinaci již existujících registrů a databází. Tyto údaje poté byly ve vybraných případech ověřovány v terénu v rámci rozsáhlé přípravy územních pracovišť ČSÚ. Výsledkem je na jedné straně kvalitnější přehled o počtech bytů na území Česka, než byla v předchozích sčítáních, na straně druhé problematická srovnatelnost dat o neobydlenosti s předchozími roky SLDB.

obrázek 1: Vývoj počtu bytů a podílů neobydlených bytů v letech 1991 až 2021 / zdroj dat: ČSÚ, 2021a

Z regionálních podhledu se neobydlené byty koncentrují zejména do větších sídel, což odpovídá celkové struktuře koncentrace bytů v republice. Kolem 10 % všech neobydlených bytů je soustředěno do Prahy (obrázek 2). Podle SLDB 2021 připadalo top 20 obcí s nejvyšším počtem neobydlených bytů zejména na krajská a okresní města. Absolutně nejvíce neobydlených bytů bylo v SLBD 2021 detekováno v Praze, Brně, Ostravě, Plzni, tedy v největších městech (více než 10 tisíc). Více než 7 tisíc bytů bylo v Olomouci, Karlových Varech a Českých Budějovicích (obrázek 3). Celkově se v těchto top 20 městech nacházela čtvrtina všech neobydlených bytů.

obrázek 2: Podíl neobydlených bytů v obcích na celkovém počtu neobydlených bytů v Česku (v %) / zdroj dat: ČSÚ, 2021a

Téměř 70 % neobydlených bytů se dle SLBD 2021 nachází v rodinných domech (viz tabulka 1). Mezi tyto objekty spadají i domy používané pro individuální rekreaci, jako jsou různé typy chalup³, které se ve většině případů nacházejí v oblastech s nízkou poptávkou po dlouhodobém bydlení. Podle výzkumu Fialové (2001) se právě rekreační chalupy nacházejí zejména v periferních oblastech Česka, kde dochází k dlouhodobému poklesu počtu obyvatel. Skutečný podíl rekreačních objektů na počtu neobydlených bytů ale není možné přesně identifikovat, protože se na rozdíl od SLDB 2011 primární důvod neobydlenosti v nejnovějším sčítání nezjišťoval (viz kapitola Vymezení pojmů a datových zdrojů).

obrázek 3: TOP 20 obcí s nejvyšším počtem neobydlených bytů podle SLDB 2021 / zdroj dat: ČSÚ, 2021a

tabulka 1: Počty neobydlených bytů podle typu stavby / zdroj dat: ČSÚ, 2021a

celkový počet neobydlených bytů 859 894 100

z toho

jiné 222 0,03

Obrázek 4 ukazuje, že se obce, kde v bytovém fondu převládají neobydlené byty, nacházejí zejména v rekreačních oblastech Česka. Ve Středočeském kraji vystupují především rekreační oblasti podél Vltavy a Berounky, v Jihočeském kraji je viditelný vyšší podíl neobydlených bytů v horských oblastech Šumavy, podobně jako v Libereckém kraji a Královéhradeckém kraji v oblasti Krkonoš. V těchto územích se pravděpodobně jedná nejen o rodinné domy sloužící k individuální rekreaci, ale také o tzv. apartmánové domy nabízené ke komerčnímu rekreačnímu ubytování (Kadlecová & Fialová, 2012).

obrázek 4: Podíl neobydlených bytů na celkovém počtu bytů v obci / zdroj dat: ČSÚ, 2021a

Spolehlivější přehled o počtu neobydlených bytů tak představuje počet bytů v bytových domech. V těch se nachází cca třetina bytů, které byly dle sčítání v roce 2021 vyhodnoceny jako neobydlené (tabulka 1). Ve skladbě neobydlených bytů představují napříč všemi kraji výjimku pouze Praha a Karlovarský kraj, kde tvoří byty v bytových domech většinu všech obvykle neobydlených nemovitostí (obrázek 5). V Karlovarském kraji se významně podílí na neobydlenosti bytů přímo krajské město, zde je podíl těchto bytů oproti celkovému bytovému fondu významně vyšší než v jiných částech republiky. Důvodem je jak vyšší turistický potenciál oblasti, tak zahraniční investice zejména ruskojazyčných majitelů a jejich pokles v důsledku ekonomických a geopolitických změn v posledních letech (Klsák, 2020). Nejvyšším podílem neobydlených bytů v bytových domech disponuje Praha. Počet bytů, které se nacházejí v bytovém domě a zároveň zde nikdo neuvedl svůj obvyklý pobyt, se v Praze blíží k 75 tisícům, což odpovídá necelým 80 % všech neobydlených bytů a téměř 13 % celkového bytového fondu ve městě.

obrázek 5: Neobydlené byty podle krajů / zdroj dat: ČSÚ, 2021a

Z celkového bytového fondu Česka připadají necelé 2 miliony bytů, tedy téměř ¾ bytového fondu na byty v domech společného vlastnictví bytových jednotek. Avšak při pohledu na průměrnou neobydlenost bytových domů je nadprůměrné zastoupení neobydlených bytů zejména v domech vlastněných jednou fyzickou osobou a dále právnickou osobou. Naopak byty v domech vlastněných bytovými družstvy nebo obcí či státem jsou neobydlené spíše méně oproti celkovému průměru (tabulka 2). Podle SLDB 2021 se v Česku nachází celkem 2 074 celých neobydlených bytových domů (ČSÚ, 2021a).

tabulka 2: Počet bytových jednotek vystavěných v zúčastněných obcích od roku 2015

Často uváděným důvodem neobydlenosti bytů bývá stáří domu, v němž se byt nachází, a to jak z hlediska aktuálního stavu bytu, tak z hlediska nákladů na bydlení (Klusáček, Pašek, & Kalenda, 2021). V porovnání s obydleným bytovým fondem se tento předpoklad ale zcela nepotvrdil. Na jedné straně je patrný vyšší podíl neobydlených bytů, které neprošly rekonstrukcí od roku 1946 (27 % neobydlených bytů), na straně druhé je ale i vyšší podíl neobydlených bytů v bytových domech, které byly vystavěny či zrekonstruovány po roce 2001 (21 % neobydlených bytů), a zejména po roce 2016 (obrázek 6). To může na jedné straně ukazovat na určitý podíl investičních bytů (nových či zrekonstruovaných) používaných pro jiné účely, než je bydlení, či nechávaných záměrně prázdné (vyšší zastoupení v Praze a Plzni). V případě bytů v bytových domech, které nebyly rekonstruovány od roku 1946, se jich významně více nachází v Praze.

22

obrázek 6: Podíl bytů v kategoriích stáří či rekonstrukce bytového domu podle jejich obydlenosti / zdroj dat: ČSÚ, 2021a