Kancelářské budovy v Praze stárnou, trh je v očekávání strategických rekonstrukcí

Bezmála třetina kancelářského trhu v Praze dosahuje stáří dvaceti a více let. Pro řadu nájemců to představuje problém, přinejmenším proto, že v těchto budovách nemohou klást důraz na udržitelnost, a plnit tak své ESG cíle. Majitelům objektů se nabízí řešení v podobě komplexních rekonstrukcí, tomu ale podle odborníků z Colliers brání nízká neobsazenost na pražském kancelářském trhu nabízející jen málo alternativních prostor. Přesto se ukazuje, že rekonstrukce starých budov může být méně náročná než stavba těch nových. Správně naplánovaná a dobře provedená strategická obnova může přinést majitelům dlouhodobé výhody, včetně vyššího nájemného.

Zhruba 30 % pražského trhu kanceláří v současnosti představují budovy starší dvaceti let. Vzhledem k tomu, že trh s moderními kancelářskými prostory v Praze činil na konci 1. čtvrtletí roku 2024 zhruba 3,91 milionu m², jedná se o nezanedbatelnou plochu. Část z těchto nemovitostí sice prošla určitým stupněm transformace, ale mnohdy šlo o čistě vizuální úpravy, které dané budovy technologicky příliš neposunuly.

Ačkoliv tuzemská legislativa zatím nevyžaduje konkrétní řešení týkající se energetické efektivity, udržitelného provozu budov nebo aplikací moderních technologií, pro řadu klientů hrají tyto aspekty už nyní významnou roli. Stále více společností při své činnosti zohledňuje udržitelnost provozu a plnění ESG cílů, a proto na ně bere nemalý zřetel i v rámci pronájmu budovy. Je tak jen otázkou času, kdy se ani majitelé nemovitostí v tuzemské metropoli neobejdou bez aktivního řešení.

Rekonstrukce nesmí být kosmetická

Nabídka služeb, vybavení objektu a splnění kritérií ESG budou do budoucna při posuzování konkurence kancelářských budov naprosto zásadní. „Je zřejmé, že ti, kteří učiní příslušné kroky včas, získají nemalou konkurenční výhodu. Vhodné řešení spočívající v refitech je známé,“ upozorňuje Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers, a doplňuje: „V případě pražského trhu kanceláří však brání komplexním rekonstrukcím velmi nízká neobsazenost na kancelářském trhu. Nájemci díky tomu mají jen malé možnosti najít dočasné náhradní prostory. Ty obvykle potřebují na 12-15 měsíců, což je průměrná délka rekonstrukce standardní budovy.“

Ovšem není to jen nízká neobsazenost kanceláří v Praze, ale i finanční stránka a obavy ze ztráty dlouhodobých klientů jsou aspekty, které činí rozhodnutí o rekonstrukci tak složitým. Majitelé by tak měli zvážit svou exitovou strategii, upřesnit cílové nájemce a dobře posoudit aktuální stav budovy. Důležitá je i analýza provozních nákladů, aby rekonstrukce měla dlouhodobý dopad a nebyla pouhou kosmetickou změnou.

Starší budovy mohou být atraktivní

Přese všechno platí, že rekonstrukce starých budov může být méně náročná než stavba nových, pokud se významně nezasahuje do jejich struktury. Správně naplánovaná a provedená strategická obnova může přinést dlouhodobé výhody. Refitované budovy často nabízejí efektivnější provoz a moderní služby, což se pak může odrazit i ve výši nájemného. Samotné náklady na rekonstrukci samozřejmě vždy závisí i na dané lokalitě a na aktuální situaci na trhu.

„Starší refitované budovy se často pokouší konkurovat nižší cenou, ale pokud jsou dobře udržované, nemusí být rozdíl oproti novým budovám nijak výrazný. Pokud k tomu připočteme nabídku zavedené lokality a stabilní provozní standardy, mohou být pro nájemce vysoce atraktivní,“ komentuje Josef Stanko a dodává: „K nevýhodám refitu starších objektů patří technická omezení budovy a nutnost vyrovnat se s regulacemi, například od památkového úřadu. I tak může být rekonstrukce rychlejší a levnější než nová výstavba.“

Refit se vyplatí, ale chce to strategii

Investice do rekonstrukcí starších budov jeví jako efektivní cesta i z toho důvodu, že povolovací proces a výstavba nové budovy jsou často nákladné a velmi časově náročné. Dle odborníků z Colliers je lze efektivně realizovat i navzdory všem úskalím, které s sebou nesou, celý proces ale vyžaduje strategické plánování a odvahu. Existuje řada úspěšných příkladů, a to nejen ze zemí na západ od nás, kdy rekonstrukce zastaralých budov vedla k jejich návratu na moderní trh s vyšším nájemným. „Dobrým příkladem může být například budova B na pražské Brumlovce, kde refit proběhl zhruba před 10 lety a úroveň nájemného díky němu vzrostl asi o 25 %. Nyní rekonstrukcí prochází objekt na náměstí Republiky 7, z které se stane moderní a kvalitní budova s nájemným kolem 30 EUR / m²/měsíc, což může být dokonce až dvojnásobek nájemného účtovaného před rekonstrukcí,“ vyjmenovává Jana Vlková, ředitelka oddělení Office Agency a Workplace Advisory ve společnosti Colliers. Srovnání s ostatními evropskými městy přitom dle ní není vždy vypovídající, protože kancelářské trhy ve střední a východní Evropě se rozvíjely později. „Na západě Evropy jsou rekonstrukce starých budov běžnou praxí díky zavedené legislativě a vysoké konkurenci. Ale právě vývoj, jakým si prošla ostatní města, ukazuje na nezbytnost rekonstrukcí starých objektů v Praze pro udržení jejich konkurenceschopnosti,“ uzavírá Jana Vlková.