Čeští investoři loni v CEE uskutečnili transakce za téměř 1,5 miliardy eur

· Lokální a regionální kapitál tvořil dvě třetiny celkového objemu investic v CEE

· Čtvrtina investic v regionu směřovala do Česka

· V Česku tvořil tři čtvrtiny investičního objemu domácí kapitál

· Investice v Česku táhly retailové nemovitosti

V roce 2023 zaznamenal trh komerčních nemovitostí v regionu střední a východní Evropy [1] významný pokles investičního objemu: meziročně šlo o 55% snížení na celkových 5,02 miliardy eur. Z šesti porovnávaných zemí zažilo největší propad Polsko, kde objem klesl o 68 % a zároveň se snížil podíl země na celkových investicích do regionu. Největší část kapitálu zamířila do kancelářského sektoru, kde také došlo k nejvýraznějšímu nárůstu výnosů. Dvě třetiny celkového objemu investic v regionu pocházely od lokálních a regionálních investorů, což je oproti předchozím rokům zásadní zvýšení. I přes komplikace prokazuje trh odolnost, zvláště v logistickém a rezidenčním sektoru, jež jsou oblastmi s největším potenciálem pro růst. Údaje o vývoji trhu přináší aktuální report realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield CEE Investment Market Outlook 2024.

Dlouhodobě směřoval největší díl kapitálu v regionu do Polska. Bylo tomu tak také loni, nicméně zatímco dříve šlo o polovinu celkového objemu, loni to byla zhruba jeho třetina. Následovalo Česko s asi čtvrtinovým podílem. I u nás však objem investic klesl – meziročně o 26 % na 1,3 miliardy eur.

Hlavním „tahounem“ investic do komerčních nemovitostí v Česku byl maloobchodní sektor: směřovalo do něj 38 % objemu zde investovaného kapitálu. Následovaly kancelářské nemovitosti (21 %), rezidenční (13 %) a průmyslové/logistické (11 %).

V rámci regionu byl poměr odlišný: největší část objemu investic mířila do kanceláří, i když oproti 41 % v roce 2022 to loni bylo méně – 32 %. Následoval industriální a retailový sektor – oba s objemem lehce nad 27 %, který korespondoval s předloňskými 26 %.

Graf 1: Podíl zemí CEE na objemu investic v regionu

Graf 2: Podíl jednotlivých sektoru na objemu investic v regionu

Logistickému a průmyslovému sektoru v regionu se vedlo dobře, na což měly vliv změny v taktice dodavatelských řetězců a vývoj komplexního prostředí e-commerce. To sice rostlo, ale poptávka z něj poklesla, což naznačuje posun ke stabilizaci. Naopak kancelářský sektor čelil těžkostem, jež jsou výsledkem rostoucího trendu práce z domova a snah firem o co nejefektivnější řešení pracovišť. Retailový sektor projevil odolnost: napříč regionem v něm proběhlo množství transakcí a přilákal významné objemy investic.

Graf 3: Investice do sektorů v CEE (% z podílu na celkovém objemu)

Výnosy z prvotřídních nemovitostí v Česku vzrostly

Investiční trh v České republice zažíval v posledních dvou letech tlak na snižování cen nemovitostí. Od roku 2022 výnosové míry vzrostly ve všech sektorech nemovitostního trhu.

Graf 4: Výnosy z nemovitostí v České republice

Nárůst lokálních investic

Rok 2023 na středoevropský trh komerčních nemovitostí přinesl významnou změnu co do zdrojů kapitálu: výrazně vzrostl podíl lokálních investic, zatímco příliv západního kapitálu klesl. Lokální investoři a ti z ostatních zemí CEE stáli za většinou (65 %) loňských investičních transakcí v regionu, což je výrazně více než v předchozích letech (v roce 2022 to bylo 42 % a v roce 2020 šlo o 37 %). Tři čtvrtiny (77 %) objemu investovaného loni v Česku pak realizovali tuzemští investoři.

Jeff Alson, vedoucí investičního týmu pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Tento vývoj reflektuje širší trend, kdy roste význam lokálních investorů při udržování likvidity trhu a coby tahounů investic. S měnícím se prostředím roste potřeba strategičtějšího přístupu ke zdrojům kapitálu a ukazuje se sílící význam lokálních a regionálních investorů pro fungování v současných složitých ekonomických podmínkách. Je důležité využívat jejich znalosti trhu k nalezení vhodných investičních příležitostí.“

Čeká se zotavení a strategický růst

Pro nadcházejících několik let jsou objemy investic na středoevropském trhu komerčních nemovitostí připraveny na opatrné, ale potenciálně stabilní zotavení. Čeká se, že objem investic postupně poroste o 10 až 15 % ročně, což závisí na stabilizaci globálního ekonomického prostředí a pokračující adaptaci na postpandemické tržní podmínky.

Na trhu pravděpodobně nedojde k rychlému oživení cen, které by uspokojilo jak prodávající, tak kupující. Navíc požadavky na snižování zadlužení, které povedou k nedostatku zdrojů pro nové transakce nebo reinvestice, by mohly vést k dalším nuceným prodejům, což by ještě více prohloubilo problémy na trhu.

Místní zdroje kapitálu budou hrát v pokračujícím rozvoji investičních aktivit v regionu klíčovou roli. Zmírní dopady odlivu mezinárodního kapitálu – který by se však měl nakonec vrátit a upevnit zdejší investiční prostředí.

Jeff Alson, vedoucí investičního týmu pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Investiční prostředí v regionu CEE je sice tradičně stabilní, ale aktuálně zde oproti historickým průměrům chybí tři až pět miliard eur. Tento deficit by se měl kompenzovat návratem mezinárodního kapitálu a konzistentním růstem objemu lokálních investic, v kombinaci se zdravým, ale selektivnějším poskytováním úvěrů. V nadcházejících letech se v tomto směru počítá se zotavením a poté i nárůstem dlouhodobých průměrů.“

[1] Region CEE region pro účely tohoto srovnání zahrnuje Bulharsko, Českou republiku, Maďarsko, Polsko, Rumunsko a Slovensko.