Mezinárodní měnový fond varuje před rychlejším propadem cen nemovitostí

Zprávou tohoto týdne je, že Evropská centrální banka (ECB) zvýšila svou základní úrokovou sazbu o čtvrt procentního bodu na 3,75 procenta. To představuje zpomalení zvyšování úrokových sazeb, protože ještě nedávno zvyšovala své sazby o půl procentního bodu. Tato změna v přístupu je nejspíš dána tím, že statistiky z bankovního sektoru eurozóny ukázaly nejvyšší pokles poptávky po úvěrech za více než deset let, což může být vnímáno téměř jako alarm.

Je ale možné, že na centrální bankéře více zapůsobila i statistika Eurostatu, podle které poprvé od roku 2015 poklesly v Evropě ceny nemovitostí. Ve čtvrtém kvartále poklesly ceny napříč EU o 1,5 %. A možná bude i hůř. To je zásadní změna v ekonomice založené na úvěrech a zejména hypotékách.

Mezinárodní měnový fond (MMF) v dubnu varoval, že by korekce cen nemovitostí mohla pokračovat a dokonce nabrat na obrátkách. MMF varuje, že pokud centrální banky dále zvýší své úrokové sazby, budou ceny klesat rychleji. MMF také varuje i před možností problémů se splácením hypoték. To by přineslo problémy nejen domácnostem, ale i bankám. To je mix, který se v mnohém podobá bankovní krizi z roku 2008.

Poklesu cen nemovitostí se asi nevyhneme. Korekce cen je pravděpodobná už jen proto, že MMF odhaduje, že ve většině zemí Evropy je trh nemovitostí přehřátý o nějakých 15 až 20 %.

Zajímavostí je, že tu máme řadu lidí, kteří přehřátí považují za normální a dokonce tvrdí, že kolem sebe žádný pokles cen nevidí. Je možné, že některé regiony a některé typy nemovitostí poklesem neprošly. Statistika je však neúprosná. Ceny nemovitostí jako celek klesají.

Co bude s úrokovými sazbami, když negativně působí na ceny nemovitostí?

Vzhledem k očekávání, že letos bude průměrná inflace eurozóny na hladině 5,3 % a na dvouprocentní cíl se inflace dostane až v roce 2025. Je celkem pochopitelné, že MMF očekává, že úrokové sazby ECB ještě vzrostou a klesat začnou až v polovině roku 2024.

Pokud by se toto mělo naplnit, je pravděpodobné, že ceny nemovitostí v Evropě ještě poklesnou. Nyní je otázkou, jak moc klesnou. Velký pokles cen nemovitostí by představoval ohromný problém pro banky, jimž by se znehodnotily zástavy hypoték. Možná by pak ECB musela některým komerčním bankám pomáhat.

Myslím si proto, že by ECB měla přibrzdit zvyšování úrokových sazeb. Možná, že je stávající inflace menším problémem než případná bankovní a nemovitostní krize. V tomto světle jsem rád, že ČNB na svém posledním zasedání nepřistoupila ke zvýšení úrokových sazeb.

Ing. Vladimír Pikora, Ph.D.

Makroekonom, analytik finančních trhů a publicista

Vystudoval VŠE, kde získal doktorát. Nejprve působil jako hlavní ekonom Volksbank CZ, a.s. Následně spoluzaložil analytický dům Next Finance, aby později založil Pikora Invest. Aktuálně působí na pozici hlavního ekonoma Comfort Finance Group. Je autorem řady knih s ekonomickou tématikou a více než tisíce článků do médií. Řadu let pravidelně přispívá komentáři na webu časopisu Reflex.