Ceny nemovitostí v Plzeňském kraji v letech 2019 - 2021 - průměrná kupní cena bytů převyšuje průměrnou kupní cenu rodinných domů

V Plzeňském kraji průměrná kupní cena bytů převyšuje průměrnou kupní cenu rodinných domů. V roce 2021 byl zaznamenán nejvyšší nárůst průměrné kupní ceny za rodinný dům i byt od roku 2019 v okrese Klatovy. Nejdražší bydlení je v okrese Plzeň-město, nejlevněji lze pořídit rodinný dům v okrese Plzeň-jih a byt na Tachovsku.

K 30. 12. 2022 vyšla nová publikace Ceny nemovitostí s údaji za roky 2019 až 2021, která volně navazuje na zrušenou publikaci Ceny sledovaných druhů nemovitostí, jež byla naposledy vydána s daty za roky 2017 až 2019. Vzhledem k rozdílným zdrojům a metodikám v těchto publikacích však nejsou údaje srovnatelné.¹

Ceny nemovitostí vykazují dlouhodobý rostoucí trend. V letech 2019 až 2021 vzrostl zájem o nemovitosti i díky nabídce nízkých hypotečních sazeb, přestože ke konci roku 2021 již dochází ke zvyšování sazeb z hypotečních úvěrů. V roce 2020 vzrostla poptávka po chatách a chalupách hlavně díky značnému omezení běžného života občanů z důvodu protiepidemických opatření. Nezanedbatelný vliv na zvýšený zájem o nemovitosti mělo zajisté i zrušení daně z nabytí nemovitostí nebo i potřeba investovat volné finanční prostředky.

Rodinné domy

Průměrné kupní ceny rodinných domů za 1 m² jsou v Plzeňském kraji nižší než ceny bytů. Výše kupních cen rodinných domů a bytů závisí na konkrétní sídelní struktuře a v jednotlivých okresech je situace odlišná. Průměrná kupní cena rodinného domu v roce 2021 vykazovala 26,3% nárůst od roku 2019. Pokud porovnáme vývoj kupní ceny mezi okresy, nejvíc vzrostly ceny za rodinný dům v okrese Klatovy, a to o 51,1 %. V ostatních okresech kraje byl nárůst kupní ceny rodinného domu v rozmezí od 21,4 % do 36,7 %.

V roce 2021 byla průměrná kupní cena rodinného domu v Plzeňském kraji 38 963 Kč za 1 m². Mezi okresy se výrazně liší průměrné kupní ceny rodinného domu. V okrese Plzeň-město byla tato cena nejvyšší a dosahovala 58 751 Kč za 1 m². Ve zbývajících okresech nedosáhla průměrná kupní cena rodinných domů částku 40 tis. Kč za 1 m². Rodinné domy s nejnižší průměrnou kupní cenou se daly pořídit v okrese Plzeň-jih (32 798 Kč za 1 m²).

V období let 2019 až 2021 se prodávaly rodinné domy v kraji s průměrnou velikostí 84 m² za průměrnou kupní cenu 34 428 Kč/m². Na Plzeňsku, tedy v okresech Plzeň-město, Plzeň-jih a Plzeň-sever, bylo realizováno nejvíce prodejů rodinných domů. Nejvyšší průměrná kupní cena za 1 m² (48 805 Kč) a nejvyšší průměrná velikost (90 m²) byly zaznamenány u prodeje rodinných domů v okrese Plzeň-město.

Byty

V Plzeňském kraji v období let 2019 až 2021 jednotková kupní cena bytů v průměru převyšovala cenu rodinných domů. Nejvíce došlo k navýšení průměrné kupní ceny bytů v roce 2021 v okrese Klatovy, kde kupní cena bytu vzrostla od roku 2019 o 60,3 %. Okresy Plzeň-jih a Plzeň-sever vykazovaly téměř 50% přírůstek průměrné kupní ceny bytů. V ostatních okresech kraje byl nárůst kupní ceny mezi 25,5–39,4 %. Na Domažlicku vzrostly průměrné kupní ceny bytů nejméně, a to o 25,5 %.

V Plzeňském kraji se prodávaly byty v roce 2021 za průměrnou kupní cenu 42 549 Kč/m². Obdobná situace týkající se rozptylu kupních cen v jednotlivých okresech kraje je také u bytů. Mezi okresy dominuje Plzeňsko, kde jsou kupní ceny v kraji nejvyšší. V tomto okrese se prodávaly byty s průměrnou kupní cenou52 674 Kč za 1 m². V ostatních okresech bylo cenové rozpětí průměrné kupní ceny bytu za 1 m² mezi 30,1–38,0 tis. Kč. Na Tachovsku a Domažlicku se prodávaly byty za nejnižší průměrnou kupní cenu. V okrese Tachov lidé pořídili byt za průměrnou kupní cenu 30 096 Kč/m² a v okrese Domažlice za 30 338 Kč/m².

Krajská hodnota průměrné kupní ceny bytů v roce 2021 převýšila průměr kupní ceny za rodinné domy o 3 586 Kč za 1 m². Přesto jednotková průměrná kupní cena bytu nepřekonala průměrnou kupní cenu za rodinný dům v pěti okresech ze sedmi. Pouze v okresech Plzeň-jih a Rokycany byla v průměru kupní cena za byt vyšší než za rodinný dům.

Ve sledovaném tříletém období byly v kraji zrealizovány prodeje bytů za průměrnou kupní cenu 36 112 Kč/m² o průměrné velikosti bytu 61 m². Atraktivní lokalitou pro nákup bytu v kraji je okres Plzeň-město. Byly zde uskutečněny prodeje bytů s nejvyšší průměrnou kupní cenou za 1 m² (44 638 Kč) a nejnižší průměrnou plochou bytu (59 m²).

Indexy cen nemovitostí

Pro zhodnocení období mezi roky 2015–2021 je možné užití řady cenových indexů s bazickým rokem 2015. Vývoj cen nemovitostí v kraji od roku 2015 ukazuje jednoznačně na rostoucí trend s občasným zakolísáním cenových indexů u rodinných domů i bytů.

Nepřetržitý cenový růst bytů je prvně přerušen v posledním kvartálu roku 2017, kdy dochází k mírnému poklesu ceny. V následujících letech došlo k menším výkyvům ceny vždy v druhé polovině roku, tedy ve 4. čtvrtletí 2018, v letech 2019 a 2020 to bylo ve 3. čtvrtletí. Index cen bytů v kraji od počátku roku 2021 výrazně rostl a v posledním čtvrtletí roku 2021 vystoupal až na hodnotu 240,0 %.

Vývoj cen rodinných domů téměř kopíruje trend vývoje cen bytů. Pouze na počátku sledovaného období na rozdíl od bytů dochází u rodinných domů k mírnějšímu poklesu ceny, a to ve 2. a 3. čtvrtletí 2015, následně i v 1. čtvrtletí 2016. Od tohoto období zaznamenávají ceny rodinných domů plynulý růst s drobnými výkyvy ve 3. čtvrtletí let 2017 a 2019 a následně hned v 1. čtvrtletí roku 2020. Index cen rodinných domů dosáhl ve 4. čtvrtletí roku 2021 hodnoty 219,0 %.

¹ Český statistický úřad (ČSÚ) a Ministerstvo financí (MF) spolupracovaly od roku 1997 na vytvoření systému monitorování cen nemovitostí v České republice. K tomu byla podle zákona o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) finančním úřadům stanovena povinnost předávat tyto údaje z daňových přiznání o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě prodeje MF a ČSÚ. ČSÚ data zpracovával primárně pro uvedenou roční publikaci Ceny sledovaných druhů nemovitostí. Zásadní přidanou hodnotou byly znalecké posudky odhadců nemovitého majetku, kteří k datům doplnili informace o podstatných cenotvorných parametrech. Ke dni 26. září 2020 došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a to se zpětnou účinností pro případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 a později. Spolu s touto změnou došlo k zániku používaného datového zdroje. Publikace proto skončila posledním referenčním rokem 2019.

Údaje o cenách rodinných domů a bytů jsou od roku 2022 čerpány z katastru nemovitostí, který spravuje Český úřad zeměměřičský a katastrální (ČÚZK), a doplněny souvisejícími údaji z Registru sčítacích obvodů a budov spravovaného ČSÚ (RSO) a z Registru územní identifikace, adres a nemovitostí spravovaného ČÚZK (RÚIAN). Zdrojem dat jsou údaje ČÚZK o jednotlivých řízeních o koupi nemovitosti, při nichž byl zapsán cenový údaj. Průměrné ceny rodinných domů a bytů jsou v každé sledované kategorii vypočteny jako jednoduchý nevážený průměr jednotkových cen. V územním detailu může být průměrná jednotková cena zatížena neznámými specifickými charakteristikami, např. větší podíl převodů nemovitostí s netržní cenou. Vzhledem k rozdílným zdrojům a metodikám, které se charakteru zdrojů musí přizpůsobit, nejsou údaje srovnatelné. To platí zejména pro rodinné domy. Pro časové převody je možno užít řad cenových indexů, které pokrývají období 2015–2021. Cenové indexy jsou spočteny na srovnatelných datech nového zdroje. V období, kde se cenový index časově překrývá mezi původní a novou publikací, je vhodnější užití tohoto nového zdroje. Podrobnější metodika je popsána v nové publikaci ČSÚ Ceny nemovitostí.