Stávající situace v České republice a Evropské unii a vliv na nemovitosti

V posledních více než 6 měsících jsme svědky mimořádné geopolitické situace s významným dopadem na různé typy aktiv. Investoři letos zažívají pokles řady finančních trhů. Jedná se zejména o pokles ceny akcií, dluhopisů, drahých kovů a oslabování většiny světových  měn vůči dolaru.    

Zjednodušeně řečeno, ceny akcií klesly vzhledem ke zhoršení hospodářských výsledků firem a ochotě investorů platit méně za jednotku zisku (ukazatel P/E). U dluhopisů s jedná o neklesající míru inflace a zvyšování úrokových sazeb centrálními bankami.  

V případě drahých kovů investoři nevnímají stávající situaci jako extrémně rizikovou, což je doprovázeno posilováním dolaru, který je v současné době na dvacetiletých maximech.  

Dnes se zaměříme na nejsledovanější téma posledních dní, a to ceny zemního plynu, elektrické energie a vývoji trhu s nemovitostmi.   

Trhy se zemním plynem a energiemi

Evropská krize se zemním plynem a elektrickou energií je jedním nejproblémovějších a nejsledovanějších témat současnosti. Nejsou sledovány pouze z klasického pohledu na trhu, ale jde o dopad na fungování zemí EU a následky pro jejich obyvatele v nejbližších měsících. Zásadním důvodem je, že v Evropě bylo v posledních letech výrazným způsobem podceněno politické riziko. Hlavním tématem je kombinace jejich (ne)dostatku a vývoje ceny (zejména s důrazem na vývoj v druhé polovině srpna) s dopadem na vysoce nadprůměrnou míru inflace a hrozící recesí nebo dokonce stagflací.  

V médiích se obecně mluví o poměru poptávky a nabídky, která tlačí ceny vzhůru. Málokdy se zmíní, že klíčovým faktorem není celkový objem nabídek a poptávek, ale tzv. mezní poptávka. V aktuální situaci jde o plynové elektrárny, kdy prodávající jsou ochotni prodat za cenu x, kdy ze strany poptávky se objeví někdo, kdo je z důvodu jeho problémů ochoten zaplatit cenu 3x. Tato cena se proto stává tržní (prodejní) cenou pro všechny transakce daného dne na energetické burze, i když je trojnásobná, než jakou akceptovali prodávající.  

Opuštění burzy danou situaci řeší málo. Při tak zvaných Over-the-Counter (OTC) obchodech se jejich ceny primárně odvozují od ceny na burze. Hlavním rozdílem je skutečnost že se jedná o přímý mezi obchod mezi dvěma stranami, kdy jsou na rozdíl od burzovních obchodů známy obě strany.  

Toto je vývoj ceny zemního plynu za poslední 2 roky.

 A toto je vývoj ceny elektrické energie za stejné období.

Podobnost grafů je vidět na první pohled, růst ceny elektrické energie je mírně nižší než u zemního plynu. Z pohledu České republiky nebyla v roce 2017 prodloužena dvacetiletá smlouva o dodávkách plynu s norskou státní společností Statoil, které v uvedeném roce vypršela platnost, a tak dílčí dopad v kontextu aktuální situace může být fatální.  Statoil dodával přibližně jednu čtvrtinu spotřeby plynu v České republice.  

Výše je shrnuta mezní poptávka jako jedno z hlavních faktorů, ale je tu však ještě další ukazatel. Vidíme, že Evropský trh s elektřinou nefunguje jako klasický trh. Hlavním problémem je, že z futures obchodů s dodáním v termínu příští roku, prakticky vymizela likvidita, změnily se podmínky jejich uzavírání a objem realizovaných obchodů se srazil na hodnoty blízké nule. Obě strany tak vlastně „sedí na rukou“ a vyčkávají. Toto byl hlavní faktor, který způsobil cenový výkyv v druhé polovině srpna. Dokud bude objem obchodů na zlomku hodnot minulých let, finální cenu stanoví jeden malý obchod.  

Evropská unie se rozhodla tento vývoj ovlivnit, kdy je otázkou, jak bude způsob, kterým zasáhne, realizován a jak bude reálně dosažený výsledek bude stát za velkou pozornost. Při řešení si musí dát velký pozor na „Unintended Consequences“, tedy neplánované vedlejší výsledky zavedených opatření.   

Míra inflace stále roste

Červencová míra inflace dosáhla 17,5 %. Jedná se o zpomalení růstu mezi po sobě jdoucími měsíci, o nejmenší zvýšení meziroční míry inflace v letošním roce. Inflace od prosince:

• Prosinec 2021: 6,6 %
• Leden 2022: 9,9 % (+3,3 %)
• Únor 2022: 11,0 % (+1,1 %)
• Březen 2022: 12,7 % (+1,7 %)
• Duben 2022: 14,2 % (+1,5 %)
• Květen 2022: 16,0 % (+1,8 %)
• Červen 2022: 17,2 % (+1,2 %)
• Červenec 2022: 17,5 % (+0,3 %)

Graficky je to názorně vidět zde (graf – ČSÚ):

 Důležité jsou základní složky vývoje míry inflace v červenci:

• Zboží: +20,0 %, služby +14,0 %
• Bydlení: Náklady vlastnického bydlení (imputované nájemné) vzrostly o 19,3 %, elektřina +33,6 %, plyn 59,8 %, tuhá paliva 41,1 %, teplo a teplá voda + 19,2 %.
• Potraviny: Mouka + 64,1 %, máslo + 60,9 %, mléko +40,2 %, chléb + 29,9 %, maso +21,7 %
• Pohonné hmoty + 43,6 %. 

 Viceguvernérka ČNB Eva Zamrazilová 13. července v rozhovoru v Události ČT.

„Meziroční inflace poroste ještě v nejbližších měsících, vrchol se ale blíží a nejpozději začátkem roku by se měl vývoj otočit. Již nyní vidíme výsledky zpřísňování měnové politiky. Oslabuje spotřebitelská poptávka, objem peněz v oběhu klesá. To jsou faktory, které budou inflaci tlumit“

Člen Bankovní rady Tomáš Holub v červenci doplnil: „…to bohužel vypadá, že vrchol inflace skutečně někam do blízkosti dvaceti procent směřuje.“

Během srpna se názor členů Bankovní rady ČNB na další vývoj míry inflace nezměnil. Na svém srpnovém zasedání Bankovní rada ČNB po roce poprvé nezvýšila úrokové sazby. z do června obvyklého hlasovacího poměru 5:2 ve prospěch zvyšování úrokových sazeb stal poměr 5:2 ve prospěch ponechání sazeb na stávající úrovni.  Všichni tři noví členové Bankovní rady hlasovali pro ponechání úrokových sazeb beze změny. V aktuální prognóze ČNB odhaduje průměrnou inflaci za letošní rok na více než 16 %.  

Investoři moc možností nemají, jednou z nich jsou nemovitosti, které jsou globálně považovány za jedny z nejméně rizikových investic a zároveň jako určitá ochrana proti inflaci. Česká republika není výjimkou. Při dopadu inflace na budoucí vývoj trhu nemovitostí je zanedbáván jeden faktor. Jedná se o inflační doložky, které obsahuje řada nájemních smluv. V takovém případě nájemné automaticky zvyšuje na základě průměrné inflace skončeného roku. Týká se to jak pronájmů komerčních prostor, tak i nájemního bydlení.  

První možností jsou investice do komerčních nemovitostí. Podle analýzy trhu průmyslových nemovitostí od společnosti Savills je český trh skladových a výrobních nemovitostí stále růstový. Jedním z hlavních důvodů je ustupování výrobních společností od systému just-in-time a také díky poptávce po těchto nemovitostech jsou nově stavěné komerční nemovitosti velmi rychle pronajímány. Na konci loňského roku dosahovala neobsazenost rekordního minima ve výši 2,4 %. K 30. červnu letošního roku činí 1,4 % a v Praze pouze 0,9 %.  

Tahounem poptávky v Praze jsou logistické a výrobní firmy, kdy hlavními výhodami je zeměpisné umístění v rámci Evropy a díky stabilizaci cen stále trvající cenová dostupnost. V komerčních nemovitostech je inflační doložka ve velké většině případů brána jako automatická položka a obě strany s ní počítají. Vzhledem k obvyklému inflačnímu zvyšování ceny za pronájem, by investice do komerčních nemovitostí měly sloužit jako jedna z nejlepších ochran proti zvýšené inflaci.  

V případě rezidenčních nemovitostí je faktorů ještě více.  

Z pohledu četnosti je nejčastějším bytem v České republice je byt o rozloze na úrovni 60 m². Následující tabulka ukazuje hrubý a dosažitelný výnos pro tyto byty. Dosažitelný výnos představuje hrubý výnos snížený o příspěvky do fondu oprav, daně z příjmu spojené s pronájmem a další výdaje.   

Za posledních 12 měsíců došlo k jak výnosovým změnám, tak i atraktivitě krajů. Ve srovnání s daty. Do závorky uvádíme za názvy měst pořadí v září 2021 a u dosažitelného výnosu jde o údaj ze září 2021.

Údaje jsou v tisících Kč za září 2022 a průměrné ceny bytů a pronájmů jsou převzaty z webu https://realitymix.cz

Hrubý výnos v sobě nezahrnuje žádné náklady na držení bytu, je tedy nemožné na něj reálně dosáhnout. Je počítán pouze „jako“. Po zahrnutí nákladů na údržbu, dalších nutných výdajů a daně z příjmu vychází dosažitelný a reálný výnos.    

Zajímavé je rozložení krajských měst, kde se nejvíce mění počet obyvatel. Největší množství lidí ubývá v Ostravě, nejvíce jich přichází do Prahy, Brna a Liberce. Všechna tato města jsou jediná, kde ceny bytu v rozloze 60 m² vzrostla za posledních 12 měsíců o méně než 10 % (v Liberci dokonce o 3 % klesla).  

Jediným krajským městem, kde se snížilo nájemné je Jihlava. Nájemné nejvíce vzrostlo Praze (+24 %) což v kombinaci s jedním s nejnižších nárůstů cen nemovitostí vede k jednomu ze dvou zvýšených výnosů (druhým městem je Liberec, opět člen výše zmíněné čtveřice).  

Na první pohled se může zdát, že trend odporuje faktu, který je v médiích glosován – o nemalém růstu nájemného. Zde došlo k výrazné změně v březnu a dubnu letošního roku. Ve srovnání s dubnem neklesl výnos ani v jednom krajském městě, což ukazuje na skutečnost, že v souvislosti s vývojem na Ukrajině došlo letos na jaře ke změně trendu a rychlejší zvyšování nájemného, nárůst u cen nemovitostí bude nejspíše pokračovat i nadále. Trend by mohl být zbrzděn zvýšením počtu bytů nabízených k pronájmu. Bez stavby nových bytů zejména developerskými společnostmi přímo s úmyslem je pronajímat je něco takového málo pravděpodobné.  

Jaké jsou možnosti investorů?  

Využití hypotéčních úvěrů k financování investice.  

Stávající průměrná úroková sazba hypotéčních úvěrů převzatá z https://www.hypoindex.cz/ činí 6,28 % a je vyšší než hrubý výnos z pronájmu v libovolném krajském městě. Úroková sazba v případě 11 krajských měst ze 13 ve srovnání s dosažitelným výnosem uvedeným výše více než dvojnásobná. A to v situaci, kdy pronajímaný byt má neustále 100 % obsazenost a investor nemá problém s platbami nájemného a stav pronajímané nemovitosti se nezhoršuje a zůstává konstantní a neamortizovaný.  

Ztráta zájmu investorů o tento způsob investic je jedním z faktorů, které vedly k více než polovičnímu poklesu objemu poskytnutých hypoték za stejné období 2021.  

Fondy

Nemovitostní fondy slouží jako nástroj pro investory, kteří si jsou vědomi výše uvedených podmínek pro nalezení investice. Fondy mají vlastní analytické a realitní týmy, které hodnotí desítky až stovky příležitostí na realitním trhu měsíčně, a proto jsou schopny realizovat zajímavé investiční příležitosti spojené s důkladnou analýzou potenciálního výnosy a jeho porovnání s mírou rizika. Při analýze rizika je mimo jiné nezbytné důkladně prověřit pravděpodobnost ztráty schopnosti platby nájemného v dané lokalitě (počty exekucí, výše průměrné mzdy, míru nezaměstnanosti apod.).    

Garantovaný nájem představuje zajímavou investiční příležitost. Při nákupu investiční nemovitosti její prodejce nabízí garantované měsíční nájemné za všech 12 měsíců. Kupující není povinen tuto nabídku využít.  Může ho pronajímat dle svého nebo využít pro vlastní bydlení.  

Jednou ze společností nabízejících tuto službu je společnost VBReal VII s.r.o. https://www.vbreal.cz/. Ta kromě garantovaného nájemného obstará vše za vás – běžné opravy v bytě, výběr nájmu, schůze SVJ, přepis energií. K tomu garantuje odkup nemovitosti zpět za prodejní cenu. Investorům to nebrání prodat drženou nemovitost standardním způsobem, je to pro ně garance, že nemovitost nebude prodána za cenu nižší než kupní.  

Aktuální nabídka je následující:

Garantovaný výnos všech výše uvedených nemovitostí je alespoň o více 100 % vyšší než výnos dosažitelný v 11 krajských městech. U zbývajících Ostravy a Liberce se jedná o zvýšení přesahující 90% úroveň. V porovnání s jinými možnostmi investic do nemovitostí vnímá množství investorů kombinaci zapsání držení nemovitosti v katastru nemovitostí a garantovaného výnosu jako přitažlivou.

Je na každém investorovi do nemovitostí, ať si vybere jemu vyhovující investiční nástroj.

Jan Dvořák

Jan Dvořák působí v týmu Salutem Fund jako Head of Research a věnuje se makroekonomickým tématům a analýzám realitního trhu. Pravidelně sleduje jednotlivé trendy, které mají vliv na vývoj tuzemského i zahraničního trhu s nemovitostmi a dává je do kontextu investičních příležitostí na realitním trhu.

Během své více než 20leté praxe se pět let věnoval auditu v PwC či internímu auditu v GE Money Bank (dnes MONETA Money Bank). Patnáct let působil v oblasti kontrolingu u mezinárodní společnosti, zabýval se i kontrolingem v oblasti investic do nemovitostí. Je absolventem Vysoké školy ekonomické v Praze a ve Velké Británii získal titul Fellow Chartered Certified Accountant.

Salutem Fund

SALUTEM FUND SICAV, a. s., je fond kvalifikovaných investorů formy akciové společnosti s proměnným kapitálem a je obchodovaný na Burze cenných papírů v Praze. Salutem Fund byl formálně založen roku 2020, v jeho portfoliu se ale nachází nemovitostní společnosti s mnohaletou historií. Patří mezi ně například Real-Vita Prostějov a.s. (www.real-vita.cz), ASPELL a. s. (www.aspell.cz), Salutem Services s. r. o. (www.salutemservices.cz), Salutem – Realitní I, s.r.o. (www.salutem-jedna.cz). Činnost Fondu dozoruje Česká národní banka. Depozitářem fondu je Československá obchodní banka, a. s., obhospodařovatelem je TILLER investiční společnost a.s. a auditorem renomovaná společnost NEXIA AP a. s.

Více informací na www.salutemfund.cz.