T. Nidetzký k hypotékám – Ať vláda řeší nabídku, ne poptávku

Rozhovor s T. Nidetzkým, viceguvernérem ČNB
Ivana Pečinková (Lidové noviny 6. 12. 2021 strana 10, rubrika Ekonomika)

Lidé, kteří chtějí vlastní bydlení, nepotřebují, aby jim stát pomáhal se získáním úvěru, myslí si viceguvernér ČNB Tomáš Nidetzký.

„Všechna opatření, která vláda v této oblasti dělá, jsou zaměřena na poptávkovou stranu. To povede jen k růstu cen nemovitostí,“ říká v rozhovoru pro LN.

* LN ČNB zpřísnila pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů. Proč?

Musím začít tím, proč jsme ukazatele vůbec zavedli. Ukazatel LTV (poměr výše hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti, nyní 80 procent – pozn. red.) platí od roku 2015. V roce 2018 jsme přidali DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu, nyní 8,5) a DSTI (měsíční splátka k čistému měsíčnímu příjmu, nyní 45 procent). Důvodem bylo, že tenkrát banky viděly jen světlé zítřky a vůbec nebraly v úvahu rizika dalšího ekonomického vývoje. Po příchodu covidu jsme od těchto dvou ukazatelů s D na začátku ustoupili. A zároveň zvýšili LTV z 80 na 90 procent. Přesně v souladu s tím, co jsme deklarovali už při samotném zavádění těch limitů – že je v momentě, kdy opadne euforie z hospodářského růstu a ony nebudou potřeba, umíme vypnout. Chtěli jsme tím ale také vyslat signál, že víme, že už si banky uvědomují rizika spojená s poskytováním hypotečních úvěrů a že k nim budou přistupovat obezřetně. Ovlivnilo nás také to, že jsme měli rozjednanou novelu zákona o ČNB, která měla hypoteční limity uzákonit, a umožnit nám tak jejich efektivní vymáhání. Bez novely měly limity jen doporučující charakter.

* LN Jak složitá byla diskuse na téma zpřísnění LTV a obnovy zbylých dvou limitů?

Nikterak těžká. S nástupem koronaviru jsme zavedli některá opatření na podporu ekonomiky zasažené pandemií a ta teď postupně demontujeme. Znovuzavedení limitů je jedním z prvků té demontáže. Navíc se v posledních měsících letošního roku ukázalo, že rizikové parametry prodávaných hypoték začaly překračovat doporučované limity úvěrových ukazatelů. To byl jeden z hlavních důvodů, proč jsme limity opět zavedli.

* LN Lidé se často ptají, co tím sledujete, proč zasahujete do hypotečního trhu. Zda je to třeba kvůli snaze snížit cenu nemovitostí, a tím i inflaci.

Hypotéky nás zajímají z pohledu finančního zdraví bank. Patří to v rámci péče o stabilitu finančního sektoru k našemu zákonnému mandátu. Jen připomenu, že hypotéky představují největší objem úvěrů v bilancích našich bank, proto se jim z pohledu finanční stability věnujeme.

* LN Kdo překračoval limity? Byly to velké banky, střední, nebo ty malé?

Byly to jednotlivé banky napříč velikostmi, ale jejich skupina se postupem času zvětšovala. A žádná banka nepřekračovala limity LTV, tam se chovaly velice obezřetně. Největší část hypoték je s LTV 70 či 80 procent. Případně si banky vystačily s tou zákonnou výjimkou, která jim umožňuje mít pět procent hypoték z celkového objemu prodaných za předchozí čtvrtletí nad onu 90procentní hranici. Musím ale zmínit jednu věc. Český hypoteční trh je velice specifický. Asi 80 procent hypoték – z hlediska objemu i počtu – je distribuováno přes externí zprostředkovatele. Takže pokud jedna banka ukazatele porušuje, dostává ostatní banky do nevýhody a pod jistý tlak, který může vést k rezignaci na obezřetnost a přizpůsobení se těm uvolněnějším úvěrovým standardům. A to jsme viděli na datech při posledním jednání o finanční stabilitě.

* LN Jaký vliv má to, že jsou více než tři čtvrtiny hypoték prodávány přes hypoteční makléře?

Makléři říkají, my prodáváme banku A, protože ta nabízí ty a ty podmínky a poskytuje úvěry i těm žadatelům, kteří přesahují limity DST i DSTI. Vy jste přísnější, náš klient by u vás s žádostí o úvěr nepochodil, tak s ním půjdeme jinam. A ještě jedna věc: pro mě osobně bylo velkým varováním, když v polovině roku jedna z největších bank přišla s nápadem, že bude poskytovat mezigenerační hypotéky. Což byla jen ukázka toho, že si banky uvědomují, že letos prodají opět rekordní objem hypoték blízko 400 miliardám, zatímco loni to bylo 250 miliard. A že se podobný růst od nich bude očekávat i v příštím roce. V polovině roku začínají banky projednávat obchodně-finanční plán. Takže přišel nápad, že když prodlouží splatnost hypotečních úvěrů, dostanou se u řady klientů z nepřijatelných hodnot DSTI na přijatelné.

* LN Tento nápad oficiálně zveřejnila Česká spořitelna. Jak na něj přišli?

To byste se musela zeptat ve Spořitelně. Mé vysvětlení je, že hledali způsob, jak příští rok naplnit obchodně-finanční plán. Protože věděli, že při zvyšování úrokových sazeb a zavedení úvěrových limitů bude klientů ubývat. Úkolem manažerů je hledat způsoby, jak splnit plán. Těžko se chodí za zástupci akcionářů do dozorčí rady s tím, že příští rok budeme prodávat málo. Manažeři jsou pod tlakem a jejich úkolem je najít marketingovou a obchodní cestu, jak prodat víc než konkurence. A tohle mohl být jeden ze způsobů. Ale když jsem se na to ptal makléřů, jejich odpovědí bylo, že vícegenerační hypotéky nejsou něco, po čem by klienti volali a toužili.

* LN Vy jste ale hned vyslali jasný signál, že čtyřiceti- či víceleté hypotéky nedovolíte.

Vyslali jsme signál, že to není nejlepší cesta, jak prodávat hypoteční úvěry. Ke Spořitelně se nikdo nepřidal. Rodinné firmy mají problém předat podnik z generace na generaci – a předat dluh je mnohem méně atraktivní. Navíc nevím, jak by se prověřovala úvěruschopnost té druhé generace. V době poskytování hypotečního úvěru, pokud děti vůbec jsou, tak jsou ještě nezletilé. A teď nechávám stranou otázku, zda by vůbec dítě tu nemovitost chtělo.

* LN Mezigenerační hypotéky prý ale výborně fungují v severských zemích, třeba ve Švédsku.

Švédsko je v situaci, že vlivem vysokého zadlužení obyvatel, zejména z důvodu splácení hypoték, lidé ve většině případů splácejí jen úroky, jistinu ne. Její splacení je odsunuto do budoucna a spoléhá se, že bude splacena z prodeje nemovitosti. A to mimochodem limituje i jejich centrální banku v boji proti inflaci. Musí brát ohled na riziko, že by se lidé při vyšších úrokových sazbách dostali do problémů se splácením. Švédský příklad není hodný následování.

* LN Nedávno jste zmínil, že hypoteční makléři berou od bank provizi ve výši dvou procent z prodaného úvěru. To znamená 20 tisíc z každého milionu, takže z 3,5 milionu, což je průměrná hypotéka, 70 tisíc. To je hodně. Nemůže to zvyšovat jejich ochotu nasměrovat klienty do rizika, jen aby prodali?

Je to tržní nastavení. Stejně jako neovlivňujeme řadu dalších poplatků za finanční produkty a služby nebo nelimitujeme maximální výši klientské úrokové sazby, neovlivňujeme ani toto. Rizikem pro banky pak je tzv. hypoteční turistika, kdy je klient makléřem přesvědčován ke změně banky kvůli získání provize. Banky měly snahu tyto provize účtovat při přechodu klienta k jiné bance v rámci tzv. nákladů předčasného splacení. Nakonec od této praxe ustoupily, protože zákazník není součástí jednání o provizních podmínkách mezi bankou a jejím zprostředkovatelem. Podle našich zjištění to nefunguje tak, že by vysoká provize ponoukala makléře k získávání klientů, u nichž je riziko, že nebudou schopni splácet, protože o tom si ve finále rozhoduje sama banka. Pozorovali jsme ale, že zprostředkovatelé mají snahu přimět klienty nejen při refixaci ke změně banky, protože když klient zůstává po vypršení doby fixace úrokové sazby u stejné banky, žádnou provizi z toho makléři již nemají.

* LN Jací jsou dnešní makléři?

Trh se velmi kultivoval. Když jsem přišel v roce 2016 do ČNB, zprostředkovatelů bylo 180 tisíc, dnes je jich okolo 30 tisíc. Podařilo se nám prosadit do legislativy systém posuzování odborné způsobilosti prostřednictvím nezávislých akreditovaných osob společně se systémem jednotných testů, které připravuje ČNB ve spolupráci s trhem a ministerstvem financí. Takže všichni, kdo chtějí působit na finančním trhu, ať už jako zprostředkovatelé úvěrů, pojištění, či kapitálového trhu, musejí absolvovat relativně těžké zkoušky. Proto je dnes kvalita poradenství a zprostředkování úplně někde jinde.

* LN Bylo opravdu nutné dostat hypoteční limity do zákona?

Určitě. Šlo o zajištění rovných podmínek na trhu. V Česku je 49 bank, z toho asi polovina funguje jako dceřiná společnost zahraniční banky v podobě akciové společnosti, třeba Komerční banka či Česká spořitelna. A těm předepisujeme kapitálové požadavky v rámci tzv. pilíře 2, který zohledňuje rizikovost každé instituce. Takže když se nějaká banka rozhodla poskytovat hypotéky nad dotyčné limity, domluvili jsme se s ní, že nám to nevadí, ale že po ní budeme chtít doplnit kapitál. Dále tu máme 24 poboček zahraničních bank, a u nich už kapitál nepředepisujeme, na to má kompetence jedině regulátor v jejich domovské zemi. A od roku 2016 dozorujeme také nebankovní poskytovatele úvěrů, kterých je 87; 31 z nich má i licenci na hypotéky, poskytuje je zatím osm. A jim také kapitálovou přiměřenost nepředepisujeme, protože nejsou bankami. Ale tím, že jsou nyní limity v zákonech, je musejí dodržovat všichni poskytovatelé hypotečních úvěrů. To vytváří rovné podmínky pro všechny hráče na trhu.

* LN Mají lidé, kteří si berou úvěr od nebankovních poskytovatelů, nějaké výhody či nevýhody?

Nemají. Chráněni jsou úplně stejně jako u bankovních poskytovatelů. Zákon o spotřebitelském úvěru říká, že pokud dojde ke špatnému posouzení úvěruschopnosti, nemusí klient splácet úroky a jistinu splácí podle toho, jak může. Ale musím zdůraznit, že ona tři kritéria, která vyžadujeme my, jsou jen část mnohem komplexnějšího posouzení úvěruschopnosti klienta.

* LN Vláda v demisi premiéra Andreje Babiše schválila novelu programu Vlastní bydlení, který poskytuje Státní fond podpory investic. Novela posunuje věkovou hranici pro poskytnutí zvýhodněného úvěru z 36 na 40 let a výši objemu úvěru. Jak takový program hodnotíte?

Je to úprava programu, který tady byl v letech 2018 až 2020 a jmenoval se Půjčky pro mladé. Za ty tři roky bylo poskytnuto 841 úvěrů za 892 milionů korun. Připomínám, že jen letos se prodalo hypoték či úvěrů na bydlení za 400 miliard asi sto tisícům klientů. Myslím, že ministerstvo pro místní rozvoj rozvolnilo podmínky, aby nalákalo více zájemců. Dosavadní slabé výsledky toho programu jsou krásnou ukázkou toho, že lidé nemají problém si sehnat financování, nýbrž že problémem je nedostatečná nabídka, staví se málo bytů.

* LN KDU-ČSL, člen budoucí vlády, chce pro rodiny s více dětmi splátkové prázdniny a možnost odečíst si za každé dítě část jistiny. Co říkáte tomuto?

Na programu Vlastní bydlení se mi líbí, že rodina si může za každé dítě do 15 let odečíst z úrokové sazby 0,2 procentního bodu. To mi přišlo na podporu rodin s dětmi zajímavé. A jak hodnotím tento program i úmysl vytvořit další pobídky pro rodiny s dětmi? Řeknu to jako vzkaz nové vládě: problém v oblasti bydlení je na straně nabídky. Všechna opatření, která vláda v této oblasti dělá, jsou zaměřena na poptávkovou stranu. To povede jen k větší poptávce po nemovitostech a růstu jejich cen. Pokud je nabídka nedostatečná a poptávka vysoká, rostou ceny. Vidíme to ostatně dnes u inflace. Pokud by se měla vláda na něco zaměřit, tak na nabídkovou stranu. Ale to je už zcela mimo kompetence centrální banky. My jen nechceme, aby banky do svých bilancí přijímaly nadměrná rizika, která se pak v případě, že se zvednou úrokové sazby nebo stoupne nezaměstnanost, projeví tím, že lidé nebudou mít na splácení úvěrů. A banky se následně dostanou do problémů také.