V Praze očekáváme mírný pokles cen nájmů, v regionech nárůst

Fond Českého Bydlení SICAV, a.s. (dále také jako „Fond“) je prvním investičním fondem na českém trhu nabízející investorům možnost investic do nájemního bydlení. Fond analyzuje vývoj nájmů v Praze a regionech a podle dat a informací, které má Fond k dispozici se v hlavním městě očekává mírný pokles cen nájmů a v regionech dokonce nárůst.

Ceny nájemného Praha vs. krajská města

„Na rozdíl od Prahy nebo Brna též v regionech nenastávala, resp. nastávala ve velmi omezené míře, jakási dvojí dynamika trhu práce, kdy zaměstnanci nadnárodních korporací či rychle rostoucích sektorů, zejména IT nebo bankovnictví, benefitovali z rychlého růstu mezd a jejich zvýšená kupní síla, a také zvýšená migrace do daných měst, tlačila ceny nájmů nahoru,“ říká Jakub Kořínek, spoluzakladatel Fondu Českého Bydlení.

Jakub Kořínek dále doplňuje: „Zatímco paralelně existovala část pracovního trhu, která takto dynamickým růstem mezd zasažena nebyla, a nájmy se tak pro zaměstnance stávaly často až nedostupnými. Ve městech jako Plzeň, Liberec, Ostrava či Ústí nad Labem byl tento jev ojedinělý, a přestože nájmy procentuálně rostly, stále se držely v mezích dosažitelných pro osoby s "průměrným" příjmem, a tak nevidím nutně důvod k jejich poklesu, a to i za situace jistého hospodářského poklesu či zvýšení nezaměstnanosti.“

„Zatímco Praha nyní pociťuje propad cen již od března, do krajských měst se tento trend při pohledu na aktuální data začal více přenášet až v květnové nabídce pronájmů. Mírný pokles zaznamenala dle dat z webu realitymix.cz[i] počátkem června i města jako Brno (-2,2 %), Ostrava (-2,7 %) nebo Zlín (-6,3 %). V některých krajských městech ale nájmy dále rostou, příkladem je Hradec Králové (6,6 %), Pardubice (16,7 %) nebo Jihlava (11,6 %). Výkyvy v cenách mohou být v regionech do značné míry i sezonního charakteru, nelze zatím posoudit do jaké míry se v nabídkových cenách nájmů projevila pandemická situace,“ doplňuje David Fogad, manažer Fondu Českého Bydlení.

Zásadním důvodem pro rozdílný cenový vývoj může být i skutečnost, že krátkodobé pronájmy hrají výraznější roli pouze v Praze a několika dalších, turisticky atraktivních, městech. Ve zbytku republiky je fenomén krátkodobého bydlení a jeho vliv na lokální realitní trh zanedbatelný.

„Cenový vývoj se může v rámci letošního roku ještě změnit, obecně se ale neočekává, že by mělo u nájmů v krajských městech a dalších regionálních centrech docházet k výraznějšímu zlevnění. Je možné, že aktuální krize spojená s nejistotou povede ke sníženému zájmu o koupi bytů. Trhu nájemního bydlení však může tato situace paradoxně prospět, nakolik se může zvednout poptávka právě po nájemním bydlení jako dočasné alternativě k bydlení vlastnickému,“ říká Jakub Kořínek.

Praha a krátkodobé pronájmy

„V Praze byli majitelé a správci bytů z krátkodobých pronájmů nucení najít jiné způsoby zajištění příjmů a z velké části se proto rozhodli dát tyto byty k dlouhodobému pronájmu za účelem alespoň částečného pokrytí ztrát. To v Praze vedlo na konci prvního čtvrtletí k meziročnímu nárůstu bytů k pronájmu o 71,8 % na 12 371 bytů [ii]. Trh očekával, že dojde k plošnému a výraznému poklesu cen nájemného, ovšem nestalo se tak. V Praze došlo dle dat společnosti Trigema k plošnému poklesu cen nájemného o 0,9 % na průměrnou hodnotu 22 011 Kč [iii], nejvíce se propad cen dotkl turisticky atraktivních lokalit,“ říká David Fogad.

Ceny bytů v krajských městech

Není tomu jinak ani u vývoje cen bytů. „Ceny bytů v regionech pokračovaly v růstu i v roce 2020. Na meziroční bázi došlo mezi dubnem 2019 a dubnem 2020 k růstu prodejních cen ve všech krajských městech, v některých okresech dokonce dvoucifernému. Dle dat z webu reas.cz[iv], který analyzuje skutečné transakční ceny evidované katastrem nemovitostí došlo k největšímu růstu cen v okrese Ústí nad Labem (15,30 %) a Pardubice (12,01 %). Naopak nejmenší růst byl zaznamenán v Olomouci (4,1 %) a Brně (4,62 %). Vývoj cen na meziměsíční bázi je zatím nejednoznačný, v různých okresech byl zaznamenán jak mírný pokles, tak mírný nárůst,“ komentuje situaci v regionech Jakub Kořínek. Nelze však říct, do jaké míry se jedná o sezónní vlivy způsobené tradičním chováním na straně poptávky a do jaké míry o projev následků koronavirové pandemie.

Pronajímatel a investor – co pro ně plyne ze současné situace?

„Pronajímatel bytu určeného k dlouhodobému pronájmu v okrajových částech Prahy a dalších regionech ČR se dle všeho nyní nemusí příliš obávat poklesu výnosu. Při pohledu do minulosti lze dokonce očekávat, že se jeho výnos bude dále mírně zvyšovat. Riziko však přetrvává v podobě nájemníka, jehož ekonomická situace se může vlivem krize zhoršit. U majitelů větších portfolií bude výhodou větší diverzifikace,“ upřesňuje David Fogad.

„Pro investora je v této situaci zajímavé dále sledovat trh. Zrušení daně z nabytí mu může snížit akviziční náklady a propad trhu krátkodobých pronájmů má potenciál vygenerovat zajímavé investiční příležitosti, které by se za jiných okolností na trh pravděpodobně nedostaly,“ uzavírá Jakub Kořínek.

i Realitymix.cz

ii Zulice.cz, 26.4.2020

iii Zulice.cz, 26.4.2020

iv Reas.cz