EKOSPOL: Zrušení předkupního práva urychlí prodeje bytů, změna začne platit už za měsíc

Prodeje bytů, s nimiž funkčně souvisí spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor, by měly už za necelý měsíc výrazně zrychlit. Právě 1. července vstupuje v účinnost novela občanského zákoníku, která v podstatě ruší předkupní právo spoluvlastníků. To v minulém období výrazně komplikovalo hlavně prodeje bytů s garážemi, sklepy či předzahrádkami, které byly součástí společných prostor. Novela však přináší také další změny, například přechod dluhů na zálohách za služby z původního na nového vlastníka bytu.

Předkupní právo, které se do českého legislativního prostředí vrátilo od 1. ledna 2018, tak skončí po dvou a půl letech platnosti. I za tak relativně krátkou dobu ale dokázalo nemovitostní transakce zásadně ztížit a prodloužit. Prodejce bytu, ke kterému patřila garáž, parkovací stání či například sklep ve společných prostorách domu, totiž musel obejít všechny sousedy (majitele bytů a zároveň spoluvlastníky společných prostor) a získat od nich písemné prohlášení, že se vzdávají předkupního práva. To se přitom často týkalo i předzahrádek či příjezdové cesty k bytovému domu. Spoluvlastníci měli na vyjádření tříměsíční lhůtu. Teprve po jejím uplynutí či po zisku vyjádření od všech majitelů, že předkupní právo nevyužijí, mohl takový byt získat nový majitel.

Komplikací bylo také to, že prodávající mohl podíl na nemovitosti nabídnout spoluvlastníkům až poté, co uzavřel s kupujícím smlouvu. Ostatním musel tento podíl nabídnout za stejných podmínek a čekat, zda někdo nabídky nevyužije. Kupující tak byl až čtvrt roku v nejistotě, zda kupní smlouva bude opravdu platit, nebo ji někdo fakticky zruší tím, že využije svého předkupního práva. Prodávající v takovém případě musel se zájemcem vyjednat smlouvu novou, tentokrát už bez garáže či jiné části společných prostor. Pokud o to kupující ztratil zájem, musel kupce pro byt hledat znovu.

Novela nyní takovéto dříve komplikované převody nebytových prostor funkčně souvisejících s bytovou jednotkou výrazně usnadní. Určitou možnost, jak ovlivnit budoucího spolumajitele, ti stávající pořád mají. Předkupní právo si mohou sjednat ve smlouvě, například formou takzvaného věcného břemene. S takovou dohodou ale musí souhlasit úplně všichni spoluvlastníci.

Ve stínu zrušení předkupního práva zůstávají další důležité změny. Zpozornět by měli hlavně kupující. Nově totiž na ně s nemovitostí přejdou také případné dluhy, které měl bývalý majitel za neuhrazené zálohy na služby či do společného fondu oprav. Nový vlastník také bude muset správci domu předem oznámit podnikání v bytě či takové činnosti, které by mohly dlouhodobě narušit klid a pořádek. Týká se to i nabízení bytu ke krátkodobému pronájmu, nově navíc bude muset majitel i v případě krátkodobých pronájmů hlásit aktuální počet lidí, kteří byt využívají. Společenství vlastníků bude muset majitel s předstihem informovat i o takových stavebních úpravách v bytě, ke kterým není nutné ani stavební ohlášení.

Rozvolnění pravidel pro prodej bytu vítám. Co ale nemohu opominout, je značná nepředvídatelnost českého práva a totální legislativní Kocourkov, což se potvrzuje i v tomto případě. Předkupní právo v Česku platilo až do konce roku 2013, nový občanský zákoník účinný od 1. ledna následujícího roku ho až na výjimky zrušil. Dlouho to ale neplatilo, novela platná od 1. ledna 2018 předkupní právo znovuobnovila. A nyní se po dvou a půl letech fungování opět ruší.

Doufám, že je to opravdu poslední výrazná změna na dlouhou dobu. Nic totiž neničí podnikatelské prostředí tak, jako neustálé radikální legislativní turbulence a přibývající nepřehledné paragrafy. Osud předkupního práva je toho smutným příkladem.

RNDr. Evžen Korec, CSc.

Generální ředitel a předseda představenstva

EKOSPOL a. s.