„Byty OKD“ aneb s jakým ziskem je prodal poslední majitel

Až před Vánoci se poprvé na veřejnosti objevila informace, že bývalé byty OKD, resp. společnost RESIDOMO coby jejich vlastník je na prodej. Prvotní jednání měla začít v průběhu podzimu a vše vzalo vcelku rychlý spád. Ve čtvrtek 9. ledna totiž došlo k oznámení transakce. Novým majitelem se stala švédská společnost Heimstaden. Její akcie v reakci na zprávu na burze ve Stockholmu ve čtvrtek posílily o téměř 3 % na 391 SEK a dostaly se již nejvýše od loňského srpna.

Historický vývoj akcií Heimstaden

^{Zdroj: Heimstaden}

Kdo je Heimstaden

Historie společnosti Heimstaden sahá do roku 1998. Zaměřuje se právě na rezidenční bydlení a k jejímu výraznému růstu došlo především v poslední dekádě. Byznys se rozrostl z domovského Švédska také do Dánska, Norska, Nizozemí a Německa. Firma před nedávnem oznámila záměr expandovat šířeji v Evropě a nyní došlo na Českou republiku… Její investice do rezidenčního bydlení se zdají být skutečně dlouhodobé.

Jak bylo zmíněno společnost Heimstaden je necelé 4 roky veřejně obchodovatelnou, nicméně vlastně spíše jen symbolicky. Na 98,4 % hlasovacích práv totiž ovládá jen jedna společnost - rovněž realitní Fredensborg.

RESIDOMO a jeho vlastníci

Vlastníkem firmy RESIDOMO, pod kterou spadají bývalé byty OKD, byla do včerejška právně lucemburská společnost „Fondy Bydlení 3“. Kdo je jejím skutečným konečným vlastníkem ani na žádost samotné společnosti RESIDOMO nebylo již dříve zodpovězeno. Pouze, že majoritním vlastníkem „Fondy Bydlení 3“ jsou z 80,1 % fondy spravované skupinou Blackstone. Zbylý 19,9 % podíl pak ovládají další právnické osoby spadající pod skupinu Round Hill Capital.

Švédi kupují zadluženou firmu

Zmiňované skupiny Blackstone a Round Hill Capital koupily zmiňované byty, tehdy právně společnost RPG Byty, od Zdeňka Bakaly v srpnu 2015. Na kolik si zmiňovaný podnikatel transakcí přišel, nebylo tehdy zveřejněno. Hovořilo se nicméně o zhruba 20 mld. Kč.

Blackstone a Round Hill Capital  každopádně musely za necelých 5 let na vlastnictví bytů vydělat miliardy korun. Čtvrteční transakce se totiž uskutečnila již za 1,3 mld. EUR, tedy v přepočtu za téměř 33 mld. Kč. Cena se tak vlastně výrazně vztahuje k hodnotě nemovitostního portfolia, které bylo v účetní závěrce, naposledy zatím za rok 2018, oceněno 31,6 mld. Kč.

Firma RESIDOMO má přitom poměrně výrazné závazky. Zmínit lze dříve získaný až 20 letý úvěr od spřízněné Fondy Bydlení 3 ve výši 1,72 mld. Kč, u kterého je stanoven výrazný úrok 7,1 %. Dle dohody s RESIDOMO však není nyní vyplácen a sama firma jej může kdykoliv bez sankce ukončit. Nový vlastník má tak v tomto směru možnost se s drahým úvěrem rychle vypořádat. Reálně zhruba sotva poloviční úrokové náklady lze zmínit u v roce 2017 vydaných dluhopisů v objemu dokonce 680 mil. EUR. Tedy v aktuálním kurzu dluhopisy ve jmenovité hodnotě 17,2 mld. Kč.

Zmínit lze, že Švédové i přes v návaznosti stamilionové úrokové náklady či investice do bytového fondu každopádně kupují ziskovou společnost. Za rok 2017 dosáhl zisk 1,88 mld. Kč, za rok 2018 pak přes 1,21 mld. Kč. Zisk se zatím „hromadí“ na účtu nerozděleného zisku, který ke konci roku 2018 dosáhl více než 6,6 mld. Kč. V posledně zmiňovaném roce se realitní portfolio společnosti RESIDOMO také rozšířilo koupí od Julius Meinl Living o 273 bytových jednotek jak na Ostravsku, tak také v Olomouci.

Poslední údaje k 30. září 2019 nicméně hovoří, že RESIDOMO meziročně snížilo své vlastnictví nemovitostí. Sestávalo ze 4 519 domů oproti 4 646 o rok dříve, resp. 42 730 bytů oproti 43 268 k 30. září 2018. Byty obývá na zhruba 90 tisíc osob užívající podlahovou plochu 2,6 mil. m².  RESIDOMO vlastní také na 1 687 komerčních prostor či 222 ha pozemků.

Závěrem snad jen dodat, že zmiňovaná změna vlastníka společnosti RESIDOMO podléhá ještě schválení antimonopolním úřadem, nicméně její uzavření se očekává ještě v tomto čtvrtletí. Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ, které se léta neúspěšně pokouší dosáhnout v minulosti slíbené privatizace bytů, každopádně vznikla další překážka domoci se svého cíle. Ten však je již delší dobou spíše jen science fiction. Na celé dlouholeté kauze je nicméně s podivem, že se primárně stále jen řeší způsob prodeje a cena minoritního státního podílu v OKD. Když smlouva z roku 2004 týkající se zmiňovaného prodeje měla obsahovat závazek privatizace bytů, proč však stát nikdy neřešil vymahatelnost tohoto smluvního závazku? A tedy i v návaznosti kdo je za to zodpovědný…